沉寂已久的深圳东部终于发声！
最近的9月份，坂田星河银湖谷的一套87平，总价883万的两房，房成交单价突破10万/平方米，引起了广泛热议。
与此同时，坂田另一标杆楼盘信义嘉御山7期，一手房备案均价破8万/平方米，堪称坂田新房市场的“天花板”，这个价格也直追龙华上塘、南山西丽等新房价格。
为什么坂田身价一路上涨，未来是否还有成长空间，8万+的信义嘉御山值得买吗？深圳看房团实地考察后找到了答案。
01
项目详情
信义嘉御山7期是于9月27日取得预售证，现楼发售，备案名为信义御珑豪园，到今天一个半月过去了，项目还没有开盘，团长询问现场销售后得知，信义嘉御山7期预计于本月末开放样板间，并随时准备开盘，认筹金为50万元，目前仅支持诚意登记。
信义嘉御山7期的房源位于9栋AB座，均为住宅产品，本次共备案222套，户型建面约118-193㎡，均价约8.29万/㎡，单价区间在7.5-16.2万/㎡，总价区间在894-3130万/套。
信义嘉御山共两期开发用地，规划总建筑面积约100万㎡，大一期临吉华路有约3.6万m天虹旗舰店，也是售楼中心所在地。
大二期用地旁建有科技城外国语学校，已于15年开始招生，占地面积为96110.75㎡，总建面约426599㎡，容积率4.44，共14栋24座高层（含1座保障房）。
据销售介绍，9栋是大二期用地的楼王单位，位于大二期的正中间位置，正南朝向的户型看花园泳池，景观采光俱佳，值得注意的是奇数楼层和偶数楼层会有50万左右的差价，区别在于客厅出阳台还是非客厅出阳台。
在咨询价格时，销售非常自信说，信义嘉御山7期有着非常明显的价格倒挂，因为同期用地的二手房挂牌价格已经高达9万多，团长从链家网上查询，信义嘉御山5期的二手房目前有31套在售，挂牌均价已经高达9.8万/平方米，这样看来7期的新房价格确实有倒挂。
的
目前项目的样板间和户型图都还没有，但从信义嘉御山前几期的户型，以及销售对7期的介绍来看，项目户型的得房率会比较高，而且带精装修，装修标准对标龙华金茂府，精装修不收取额外费用，全部算在房款里。
团长比较关心的话题是，如果想在信义嘉御山买一套朝南户型，合适楼层的好房，总价最低在多少钱？案场销售回答说，1200万起就能满足您的需求。
1200万的总价，在南山和宝安的新房市场都有很多的选择空间了，以这样的价格购买龙岗坂田到底值不值？信义嘉御山到底是哪些人在买。
02
配套详情
抛开价格不谈，信义嘉御山的产品、配套都还不错。
从区位上看，项目位于坂雪岗科技城内，这里有熟悉的华为、富士康、神舟等企业，总产值超1亿元的企业有24家。其中，项目距华为总部基地D区约437米。
片区是有产业和人口作为支撑的，尤其是华为员工的购买力很强，早期的信义嘉御山有一半是被华为员工买走的，现在项目二手房价格一路飙升，新房备案破8万，早期的购房者现在都实现了财富的增长。
交通方面，项目距离10号线坂田北站约600米，步行约9分钟；距离地铁5号线五和站约1公里，步行约14分钟。
商业配套是信义嘉御山的优势所在，项目自带约3.8万㎡天虹旗舰店，有天虹商超、星巴克、喜茶等品牌进驻；马路对面有约4万㎡百佳华领汇广场，东南侧斜对面有坂田商业广场。
繁华密集的商业确实为信义嘉御山聚集了大量人气，除了三个商业综合体外，街边底商也开满了各类小吃店奶茶店，生活气息相当浓郁。带来的缺点也十分明显，就是环境吵杂，人流拥挤，项目整体的档次上不去。
教育方面，项目自带3所幼儿园，小学和初中学区均位于科技城外国语学校学区内。
科技城外国语学校位于项目地块西北角，是龙岗教育局与深圳外国语学校合作共建的九年一贯制公办学校，近几年成绩很稳定，一直排在龙岗区前列，许多购买信义嘉御山的客户也是冲着学位来的。
从交通、商业、学校各方面来看，信义嘉御山7期都没什么硬伤，现在唯一横在购房者那道坎就是价格。
地铁不远不近，商业和学校配套谈不上顶尖，周边农民房环绕的环境也是一个减分项，8万单价在目前的深圳新房市场，无论东部还是西部，选择真的很多。
开发商和业主的预期明显被拉高了，拿到预售证快2个月还不开盘，很可能还没匹配到足够数量的意向购房客户。
03
价值分析
坂田房价会在短期有一个拉升，主要原因是坂田的各项利好集中兑现，导致业主的心态变得更高了。近期的利好有：
1、今年4月28日坂银通道开通，双向6车道，市民从坂田开车至福田中心区的时间，将缩短至12分钟左右。这意味着一部分在福田工作的人群会将需求投射到坂田。
2、8月18日，深圳地铁10号线顺利通车，这是一条与地铁4号线平行的南北向地铁，从坂田到福田中心和皇岗口岸变得非常方便。
3、715新政后，以750万划定的豪宅线重新回归，一部分真正有改善需求的人群会特别关注坂田，这里750万以下还可以买到大房子，去掉豪宅税后性价比更高。
8万均价的信义嘉御山7期是否值得买？团长认为与该项目匹配的客群会比较小众。
首先，坂田目前是一个过热的市场，几个标杆楼盘的业主明显预期过高，需要一个冷静期来调整房价，从交通配套各方面来看，坂田还没有红山上塘-北站商务区那样的通达性和成熟度。
其次，目前坂田二手房成交破10万的仅是个例，而且是在高赠送的前提下成交的，片区内还有大把4-5万的二手房，整个片区的挂牌均价才7万/㎡，如果你花8-10万的单价购入，其实并不存在真正的价格倒挂。
最后，信义嘉御山7期配套方面没啥缺点，但同价格西部的套利空间仍然更大，主流购房人群仍会重点关注西部打新，如果确实有居住改善需求，工作又在坂田的，购买信义嘉御山是可以考虑的。
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