城市空间 | 广州区域城市空间价值研究

广州是华南地区中心城市，也是珠三角及粤港澳节点城市，在我国战略定位较高。

较好的战略地缘使得广州与周边城市形成较好的联动发展提高区域经济发展水平，19年底珠三角国内生产总值接近8.7万亿，占广东全省比重超过80%。

较强的软硬件实力使得广州对周边三四线城市的人口产生较大的吸附力，19年底广州常住人口超过1530万，居广东省内第一位；其中常住流动人口超过576万。

多产业协同发展，

打造现代产业体系

产业的落地和发展是推动城市经济发展的重要因素。近年来广州不断推动供给侧改革，淘汰落后的产能，实现产业结构优化升级。目前广州已经形成了以IT、制造业、商贸业等为主导，多产业协同发展的产业格局。

未来，广州将以“先进制造业、战略性新兴产业、现代服务业、海洋经济、都市现代农业”五大产业为主导，逐步形成“一核、一廊、三翼、多极驱动”的产业空间布局，建成具有国际竞争力的现代产业体系。

以生产要素为主导的产业分布来看，劳动密集型板块数量最多占比约44%，知识密集型、劳动密集型、资本密集型板块数量占比差异性较小。

分区域看，中心城区以知识密集型、技术密集型产业为主导，产业主要分布在天河区及越秀区。非中心城区以劳动密集型、资本密集型产业为主导，其中劳动密集型产业主要布局在白云、花都、番禺区，资本密集型产业主要布局增城、花都区。

注：中心城区包括荔湾、越秀、天河、海珠区

从主导产业区域分布来看城市中心区域主要以IT行业为主导，尤以东圃、科学城板块分布最为集中。商贸业主要分布在城市西部及北部，越秀区政府、机场路板块分布最为密集。制造业由于产业自身对环境影响较大，主要分布在城市拓展区或产业园区，其中黄埔区的旧黄埔板块企业集中布局。

结合行业薪酬水平，下文重点分析各板块主导行业招聘薪酬，研判高收入人群区域分布。

从行业平均薪酬来看，金融业最高约7100元/月，IT及商贸业次之约6000元/月，建筑建材业相对较低约4600元/月。

从行业招聘酬薪较高的板块分布看，商贸业高收入人群主要分布在南站、越秀区政府、南洲板块，IT业主要分布在后天河北板块，金融业主要分布在泛珠江新城板块，制造业则主要分布在汽车城板块。

注：中心城区包括荔湾、越秀、天河、海珠区，

立柱越高代表工资越高

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核心商圈与次级商圈交叉分布，

天河中心商业区地位稳固

广州市共有15个大型商圈，其中按照年客流量、辐射范围等又分为核心商圈和次级商圈。核心商圈主要有北京路商圈、体育中心商圈、珠江新城商圈、上下九商圈、琶洲商圈、白云新城商圈。其中体育中心商圈的年客流量最高，达到23380万人，为市级商圈，辐射范围5公里以上，集购物、美食、服务、休闲娱乐为一体。

体育中心商圈有地铁一号线和三号线经过，且有多条公交线路经过，交通十分方便，1987年的六运会带动了天河商业的兴盛，形成了天河体育中心黄金商圈；1998年九运会的举行，推动了以奥林匹克体育中心为支点的东部新商圈的发展。随着亚洲最大的商业城———正佳广场的开业，天河作为中心商业区的地位进一步稳固。

制图：克而瑞租售

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广州商业发展优势明显，

传统居住区商业资源丰富

广州北誉为千年商都，从中国第一条商业步行街开通，到中国第一个购物中心诞生，见证了中国商业发展的许多个首位。广州集中了全国最集中的定制企业，广交会则极大促进了国际贸易的发展，加上多个成绩亮眼的商圈加持，商业发展占据较大优势。

从商业资源落点来看，除了各种传统大型商圈、商业街，常住人口较多的华南、太和板块（超过50万）商业资源位于前两位，新塘板块位居第三位，办公人口不足4万，同样是传统的居住区。办公人口居于前几位的珠江新城板块、越秀区政府板块等，商业资源位于20位左右，但收入水平位居全市前列。

商业配套聚集度图

制图：克而瑞租售

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广州地铁客流强度高，

体育西站日均客流全国首位

广州市中国内地第四个开通地铁的城市，截止2019年底，广州地铁运营线路共14条，运营里程居中国第三，在建线路共12条，日均客运量905.75万人次，就全国来看，广州的客流强度最大，达到了1.97万人次/日公里。

看一下线全天各站点的客流情况，体育西站以累计日均47.36万的客流不愧为“地狱西”称号，最高峰期客运量达到了84.4万人次，位居全国首位。

体育西站之所以如此繁忙，一是因为刚好位于广州的中轴线附近，且位于广州新老城区的交界处，广州含金量最高的一号线与三号线交汇处。第二，体育西站是天河北、体育中心、珠江新城三大商务区上班族往返市中心到番禺、白云北等近郊区最重要的换乘车站，加上这里又是广州规模最大、繁荣程度最高的商业中心，自然客流量水涨船高。

来看下广州其他地铁站，客流量仅次于体育西站的是公园前、珠江新城、昌岗、客村、广州火车站、海珠广场、嘉禾望岗、杨箕、车陂南，客流量也均在15万以上。

制图：克而瑞租售

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珠江新城办公人口比重较高，

具备投资价值

在交叉区域常住人口和办公人口的基础上，研究进一步分析板块职住平衡。

珠江新城办公人口数量接近100万，远远超过其他板块。而常住人口数量不足40万，职住比高达2.5，存在较高的市场投资价值。琶洲板块办公人口约9.65万，常住人口约3.92 万，职住比也高达2.4。太和、华南板块常住人口超过50万，而办公人口却不及7万，房源体量较大，是传统的居住区。

制图：克而瑞租售

小 结

广州作为重要的中心城市、国际商贸中心和综合交通枢纽，商业方面借助自身优势长盛不衰；

广州城区结构比较紧凑，交通方面地铁站客运量及客流强度位居首位，未来还将持续新增线路；

产业方面多产业协同发展，建成具有国际竞争力的现代产业体系；

产业类型主要集中在IT业、商贸业和制造业，珠江新城等办公集中板块信薪资较高；

广州自身商业资源丰富，大型商圈、购物中心、购物街等共同筑起广州的商业网络。

正是各方面的均衡协调发展，给广州不断带来新的面貌和活力，更够更好的成为中国通往世界的南大门，粤港澳大湾区、泛珠江三角洲经济区的中心城市以及一带一路的枢纽城市。