天价“茶水费”屡禁不止 房企存在哪些管理缺失？

作者：丁爽

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11月24日，华润置地华南大区纪委发布一则通报，表示东莞公司万象府项目置业顾问朱昱浔收取“茶水费”涉嫌违法犯罪。华南大区纪委已将有关问题线索移送公安机关。该位置业顾问已被广东省东莞市公安局南城分局采取刑事强制措施。

对房企来说，“茶水费”的存在为企业带来了哪些损害？天价“茶水费”屡禁不止的背后，又暴露了房企的哪些管理缺失？

收取“茶水费”屡禁不止

可研智库调研发现，“茶水费”主要出现于供不应求的新房楼盘，近年来，大湾区、长三角部分热门城市中，收取“茶水费”现象较为普遍。出现该现象有两种可能：企业内个人贪腐行为；在限价背景下，企业将“茶水费”作为额外利润来源。但整体来看，收取“茶水费”的行为，对房企来说弊大于利。

一方面，“茶水费”的存在极易带来纠纷，并有损企业品牌形象；另一方面，近年来，政府对收取“茶水费”等乱象加强监管，如若被举报，很有可能影响楼盘销售。

如2020年4月3日，深圳市宝安区住房和建设局发布《关于坚决打击房地产开发企业和中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的通知》，通知表示，一旦发现房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为，将采取5项惩罚措施，其中包括暂停涉案楼盘全部房源网签权限。

今年以来，东莞、广州等城市也纷纷发布类似文件，整顿市场乱象。但政府重拳打击下，仍不断有楼盘被曝有收取“茶水费”的行为。

在项目收取“茶水费”的两种可能之中，企业通过“茶水费”获利，是一种钻监管空子的行为，企业或将在未来自食苦果，在这里不作探讨。但如是个人行为，则暴露出企业的管理缺失，企业应对该现象加倍重视。

“茶水费”之下的管理缺失

由于收取“茶水费”的行为往往出现在新房与二手房存在价格倒挂的区域。顾客递交茶水费买房存在较大获利空间，因此该行为往往不会被举报，且“茶水费”往往笔数多，金额小，收取“茶水费”行为存在一定的隐蔽性。

但细究之下，该行为并非无迹可查。“茶水费”乱象的存在暴露了房企的哪些管理缺失？

在可研智库看来，收取“茶水费”行为如果频繁在某一区域发生，往往暴露了房企在管理上的两方面缺失：首先即为房企对区域的把控不足；其次则为房企对该现象的管理动机不足。

从实际操作空间来看，非诈骗式收取茶水费（诈骗式：以不成退钱为说辞，客户摇号即收钱，不摇号则退定金）往往需要一系列人员的互相配合，动作较大，较容易被发现。假如一个房企的区域频繁存在该情况，很大可能是由于房企对区域的管理较为粗放。集团对区域过于授权而把控不足，在这种情况下，“茶水费”问题可能只是九牛一毛。

另一种可能，则是企业对该行为的管控动机不强。在市场较好的情况下，限价楼盘中，营销人员收取“茶水费”行为，从账面上看对房企造成的利益损害不大。因此很多房企对该行为睁一只眼闭一只眼。但纵容该行为，实际上在无形中形成了不良的风气，滋养了腐败的土壤。

近年来，随着行业逐步进入平台期，房企也由粗放式管理向精细化管理转型。拉长时间来看，营销人员收取“茶水费”可能是一件长期存在的小事。但当下时代已不同，对企业来说，任何一个小错，可能都会为企业发展埋下隐患。在房地产行业的微利时代，是否拥有一个健康的组织，将对企业发展起到决定性作用。

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