“收入低房价高”，近些年来在很多城市都被吐槽和诟病。其实收入或者房价的高与低，都是一个相对数。我们知道，由北至南，从辽冀鲁至苏沪浙闽粤，房价逐次提高，收入亦然。山东也好，全国也罢，东部沿海省份城市莫不如此。所以，收入与房价的高与低，应该客观地来比较。
任何一个地市，辖下区市平均房价都会有一些差距，毕竟每个地市都有其政务、教育、医疗最为集中的核心区域。而青岛的七区三市之间的房价价差之大，却是很多省份地市所罕见的。也正是因此，在当前的房价情况下，在青岛七区三市买房置业，给家庭带来的财务压力具有着天壤之别、云泥之差。
NO.1 青岛七区三市的平均房价现状
由于新房价格受到管理层管控和开发商定价的影响，并不能真实地反映住宅市场，以及真实的供需矛盾，所以我们使用二手房平均房价来观察市场。先看七区三市房价，如下柱状图：
上图房价时间节点为2020年12月中旬末。可以看到，崂山区二手房平均房价（下称房价）高达4.36万元/平；其次为市南，达到3.83万元/平；第三为市北区2.37万元/平；从后往前看，有三个市房价尚不足万元，分别是胶州0.96万/平、平度0.89万元/平和莱西的0.73万元/平。房价最高的崂山和最低的莱西房价差高达3.63万元/平，崂山房价高达莱西的5.97倍！
不说其他省份，与青岛房价最可比的城市莫过于山东的首府济南。我们看济南的状况：
可见，房价最高如历下区，不过仅有2.47万元/平；与最低的商河县相比，历下仅高于商河1.73万元/平，只有商河的3.33倍。
究竟是什么导致青岛辖下区市间形成如此之大的房价差距呢？
NO.2 青岛七区三市的人口密度
我们知道，深圳所以房价一直以来历经各类管控加码，却居高难下；厦门所以以并不突出的城市经济成就了全国房价第四高，主要原因均是人口高密度造成的住宅市场严重供需矛盾。如下图：
上图系深京沪厦等11个城市当前的房价由高至低排列，其中厦门仅次深圳、北京和上海，高于广州及所在福建省省会福州等市。我们再看这些城市的人口密度数据：
上图人口密度图中，有一个特别因素，即北京的城市地位超然，并由此赋予了其房产更高的附加值。剔除此因素影响，我们可以看到大城市人口密度对房价的巨大影响。有的时候，在城市经济达到一定高度的时候，甚至起着决定性的作用。
上图是上述城市的人均GDP情况图。这些数据的对比，很清楚地显示了人口密度对房价的主要作用。
人口密度的概念即每平方公里土地承载的人口数量。人口密度越大，意味着需求越大，也意味着城市可供土地相对越少，从而形成严重的供需矛盾，从而推高房价。
回到青岛的主题。我们看青岛七区三市的人口密度图：
从以上七区三市的人口密度情况看，市南与市北的人口密度分别达到18280人/平方公里和16872人/平方公里。虽然没有可比性，但如果硬要与前列大城市全市人口密度对比的话，哪怕全国第一高人口密度的深圳也是远远不如。
当然，青岛市内四区应当作为一个整体来测算，毕竟这四区之间人口流动性太强。如此，该四区人口密度为4629.2人/平方公里，全国仅次于深圳一城，可见市内四区的住宅市场供需矛盾之大。而又因为青岛人尤其是三辈上下的所谓“土著”存在着“四区之外皆农村”的老观念，置业只盯着四区之内，甚至市南市北除了本区和崂山之外皆不考虑，更是使这一矛盾进一步加剧。
我们看到，除市内四区外，只有城阳的人口密度超过全市平均水平，其他区市都不过千。说明这些区市具有着很大的供地空间和相对较低的住房需求。
我们常说，城市价值决定房产价值。价值是内在的，表现出来的是价格。价值确定了价格的基准，不考虑政策管控的话，影响价格变化的便是供需矛盾。
如果管理层试图解决该问题，必须引导四区人口外流。这是一项极大的工程，涉及着其他城区的医疗、教育等社会配套建设，更必须有发达的地铁、快速路和公交等城内交通作为保障。
这些，在国家十四五发展规划中已经提及，需要青岛的管理层真正抓快、抓实。
NO.3 青岛七区三市的新买房置业对居民生活品质和经济内循环的巨大影响
在当前的房价现状下，各区市之间巨大的价差，必然对新置业家庭带来较大的负担，从而影响家庭生活品质。当这样的群体积累到相当的规模，则会对城市十四五规划意见中提到的经济内循环和拉动内需消费产生负面的冲击。
我们看下表，可以看到我们对新置业家庭买房供贷之后的“剩余可支配资金”测算情况：
该表是我们据七区三市统计公报发布的城镇居民可支配收入，以购置90平米刚需首套房为假设前提进行的测算。可以看到，虽然市南和崂山城镇居民可支配收入全市分列第一、二位，但与其他区市的差距远远没有房价差距那么的夸张。这就造成了新置业家庭买房后的沉重负担，最终导致市南与崂山居民现价买房后可支配收入成为负值。
其含义，就是如果交纳30%作为首付，按揭70%的话，家庭收入在全区平均水平之下的，将无力还贷。解决的办法一是提高首付，降低贷款额从而减少月还款额，二是动用家庭储蓄或在首付啃老之后继续还款啃老。
我们将结果制作为柱状图，方便大家观察市区之间的差距，如下：
这意味着如果市南和崂山的普通居民家庭财富未来将在房产上高度集中。房价涨则家庭资产涨，房价跌则家庭资产缩水，从而被房产所绑架，存在着极大的家庭财务风险。
【结语】
受到文章篇幅的限制和公开数据不足的影响，我们只从主要矛盾上做了一下简要的分析。但已经足以说明青岛市城市发展区市不平衡导致的问题。
虽然这是历史的原因，但需要现在的我们去解决。这需要产业结构的调整，新建经营主体的布局，其他区市教育、医疗等群众关心的社会配套建设、提高和交通的科学规划，合理引导新引进人才、人口在其他区市落户，最终达到疏导四区人口向其他区市流动的目的。
只有从基础做起，才能更好地发展。
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