聚焦十四五，看滨城的谋与策、变与革

专业不逗比的天津地产微信号

“滨城”二字，近期在网上火了。

11月底，天津十一届九次会议通过了“天津十四五规划和2035远景目标建议”，天津将打造“津城”“滨城”双城发展格局。“津城”，是指天津中心城区,“滨城”，则是指天津滨海新区。

“建议”中还提到，天津将“按照城市标准规划建设滨海新区”。城市的标准！是城市！

十四五期间乃至2035远景发展的目标是，着力提升滨海新区的居住环境，增加生活配套设施，缓解港产城的矛盾，使滨海新区的城市综合配套能力显著增强，同时加强滨海新区与市区及周边区域的交通联动。

众所周知，这几年的滨海新区过得并不好，接受了舆论，抗住了压力。

从滨海新区升格为国家级新区，已过去14年。期间，经历了“首个GDP突破万亿元国家级新区”的风光时刻，也遭遇过“经济挤水”尴尬与质疑。

抛下过去的好与坏，滨海新区在十四五期间又将是一个新的出发，提升“滨城”的城市综合配套能力，发挥自身原有的产业优势及航运、港口的优势，促进京津冀协同发展战略、助力世界级城市群的形成。

天津双城格局，图片来源：2020天津市国土空间战略

你好，滨城

首先说明，此次提出的“津城”“滨城”双城发展格局，是城市发展的概念，不是行政的概念，天津市规划资源局总规划师师武军表示，滨海新区行政区划不会改变，也不会改名。

从1986年至今，天津的规划布局已经N次提出双城发展这个概念，而每次提及后，滨海新区都有一个傲人的成绩。

早在1986年的时候，当时提出的是“一条扁担挑两头”的城市布局结构，也是首次明确了天津这座城市将由单核向双核发展，并且提出“全市工业布局向沿海地区转移”的重要思路。1986年8月，时任中央军委主席的邓小平在天津市市长李瑞环陪同下视察天津开发区，并亲笔题写“开发区大有希望”的题词。那时，邓小平指出天津，说“在港口和市区之间有这么多荒地，这是个很大的优势，我看你们潜力很大。可以胆子大点，发展快点”

这是滨海新区最初的轮廓，现已经矗立在那片曾经荒芜的盐碱滩上……

滨海新区开发区垦荒犁纪念广场

对于滨海新区来说，1994年是重要的一年，“滨海新区”这个名字诞生了。天津决定在天津经济技术开发区、天津港保税区的基础上“用十年左右的时间，基本建成滨海新区”。经过十余年自主发展后，滨海新区在2005年开始被写入“十一五”规划并纳入国家发展战略，成为国家重点支持开发开放的国家级新区。

滨海新区这十年辛苦、努力的自主发展，得到了国家的认可。

滨海新区被纳入国家发展战略的同时，一系列“资源”从天而降。

一时间，天津股权交易所、天津文化艺术品交易所、渤海商品交易所蜂拥而至。新加坡生态城、加拿大铝业、法国空客A320系列飞机总装线、俄罗斯千万吨炼油等大规模投资项目悉数落户天津。

图片来源于滨海新区官网

为深化落实国务院确定的城市定位，而后在2006年7月，从“一条扁担挑两头”空间布局结构，升级到“一轴两带三区”的市域空间布局结构，而这其中的一轴，就是指由“武清新城，中心城区，滨海新区核心区”构成的城市发展主轴。2009年天津市委、市政府在广泛征求全市人民意见建议的基础上，正式提出了“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的总体战略。其中，“双城”就是指中心城区和滨海新区核心区，是天津城市功能的核心载体——天津“双城”概念首度出炉。

同年11月，又是一个关键时间节点，塘、汉、大三区合一，演变成为我们现在看到的“大滨海”。

各种政策红利下，滨海快速发展大步快跑，从2007年到2011年，天津投资增速保持在每年20%以上，个别年份甚至超过40%。

2016年滨海新区GDP突破万亿大关，这是滨海辉煌的一刻。

1986年至今天津市城市规划， 信息来源：天津规划局

自2017年GDP挤水后，叠加产业升级，不论是经济还是产业方面，滨海乃至天津都迎来了大变革的时代，新的周期已经开始了。滨海新区一直以来偏重产业的发展，缺少城市生活的建设，导致很多在滨海工作的人都选择了市区滨海往返生活，今年十四五提出将滨海新区按照城市标准规划建设，城市建设、城市规划比肩市区，大基建小配套、20分钟双城多线路双城通勤，是十四五期间重中之重。

从塘汉大到滨海新区，又从一个区改称呼为城，实属让人羡慕。

未来的滨海新区，将从大格局中提高竞争力，形成自身独有的产业链和经济体。

图片来源于滨海新区官网

你好，天碱

对于滨海新区来说，开发区是滨海新区的中心，是滨海新区资源集中地。

2018年初中心商务区并入开发区，集聚力再次提升，开发区版面扩大，沿中央大道由南至北穿越开发区足足有15公里。合并后的开发区在传统认知上分为三部分，开发区产业片区、开发区生活区、中心商务区。

近十年来说，中心商务区是滨海的着力发展的重点，其定位为国家金融创新示范区，以办公商务为主，商业住宅作为配套。中心商务区自2018年规划调整后，天碱片区是最后一个成片可开发的高价值的住宅片区，我们也发现，近年滨海重点项目多位于天碱片区及周边。

开发区核心区用地规划，图片来源于：滨海新区规划局

9月底旭辉在天津摘得一宗宅地，分析师当时给出的是滨海新区天碱片区，后台有人留言问，天碱在哪？

从地图上来看，天碱位于开发区和中心商务区交界处，两个片区资源共同享有。

滨海新区天碱区位

“天碱”这个名字，其实是天津碱厂的简称，天津碱厂的前身的永利碱厂，要说永利碱厂有多辉煌，当时有这么一句话“站在家门口，眼望永利楼，家有十亩地，不如一人在永利”，这是当年永利碱厂的真实写照。那时，在天津塘沽，提起永利那是被人仰慕的存在，就是“富人区”的代名词，谁都想进去弄块肉吃。而大家对碱厂印象就是“福利待遇好，稳定”，说出去有面儿。

1954年4月23日，毛泽东主席视察永利碱厂

永利碱厂诞生于1914年，永利那个年代风云四起，才俊辈出，中国化工实业家范东旭，侯氏制碱法创始人侯德榜博士，百日维新领袖梁启超先生……都曾经在这片土地上奉献过，付出过，为天碱为民族工业推波助澜。

天碱延续了百年的繁华，2010年8月，天碱全面完成搬迁工作，从滨海核心位置搬迁至临港工业区。

2017年2月，天碱标志性的150米大烟囱被拆除，远处周大福商业中心正平地拔起

一个时代完美谢幕，一个新的时代开启。

经过十年的发展，天碱片区今非昔比，如今的天碱片区已经发展成为滨海新区的行政、交通、金融、文化、商业、生态中心。滨海区政府、滨海文化中心、滨海站、茱莉亚音乐学院……一一细数，皆是城市级的配套设施，3条地铁拉动片区发展。

旭辉滨海江来两公里范围配套

2公里范围内配套:

• 行政：滨海新区政府。

• 交通：高铁地铁枢纽站滨海站，轻轨9号线已运营，B1、Z4轨交在建，Z1规划中。

• 金融：于家堡CBD——中国曼哈顿。

• 文化：滨海文化中心，包含滨海图书馆、滨海美术馆、滨海科技馆、滨海演艺中心、滨海市民活动中心等五大国际场馆。

• 商业：17万㎡万达广场，整合购物、餐饮、休闲、娱乐、展示等多元化业态。

• 生态：紫云公园、V-FUN运动公园、彩带公园等三大功能主题园区，占地近100公顷中央公园绿廊带。

随着基建配套逐一落位，天碱的价值已经凸显了。

今年，天津市土地市场楼面价整体持平，天碱板块地价却向上走，津滨开(挂)2019-5号于2020年4月8日成交，成交楼面价为10477元/㎡，而津滨开(挂)2020-3号于2020年9月30日成交，成交楼面价12485元/㎡，两宗地块相隔不足百米，仅5个月成交价却拉开了近2000元/㎡，其区域发展的价值已经提前在土地价格上体现出来了。

你好，旭辉·滨海江来

今年9月30日，旭辉以29.85亿元摘得滨海新区天碱片区的津滨开(挂)2020-3号地块，近日发布案名为旭辉滨海江来。滨海对旭辉并不陌生，2011年旭辉进入天津，当年就摘得滨海新区一宗宅地，是旭辉在滨海的开始，也是在天津的开始。

到今年旭辉进入天津已有9个年头，先后开发共19个项目，而在滨海新区开发的项目共计8个，占比接近五成。这几年下来，旭辉清楚熟悉滨海的发展，同时也熟悉滨海人的爱好和需求的演变。

旭辉在津九年布局

这次在天碱，旭辉给滨海带来三大惊喜。

1、CIFI-7

旭辉集团多年来一直专注于产品设计和创新，被誉为地产界的“产品设计大师”多年来在中国及国际专业设计大赛上屡夺桂冠。今年上半年突发的黑天鹅事件，旭辉开始又对产品展开了新的迭代与创新，8月旭辉集团发布了新时代人居产品CIFI-7，CIFI-7体系从生活细节出发，探寻现代城市人群中更自由和更高级的内心需求。

SPECIAL空间、三大主题乐园和HUMAN健康生活2.0操作系统，是CIFI-7体系中的三大亮点。

CIFI-7体系微笑曲线

SPECIAL空间：布局升级，“自由+”巨厅，让家的有限空间释放无限精彩。

三大主题乐园：以旭辉集团IP旭小熊为主题形象，打造森林、海洋、太空三大主题的场景亲子互动空间。

HUMAN健康生活2.0操作系统：联手阿里，一个操作系统将居家、物业、社区及城市四大维度的互联互通。

2、“透明工厂”体系

旭辉在地产界享有“工程建造专家”的名号，其首创的“透明工厂”体系，运用“5+12体系”对传统工程建造流程进行重构，从标准、材料、过程、检验、服务五大维度，将建造全流程对客户透明展示。

宾西路5号透明工厂实景图

宾西路5号作为市区顶豪项目，也是旭辉市区的扛鼎之作。旭辉将“透明工厂”体系放在这里作为试点，受到了到访客户的认可。其将房屋的土建工艺、机电样板、精装工艺、成品保护、所用材料、检测标准等客户看不见的过程进行“切片式”的展示。

这“透明工厂”的展示方法，是旭辉对自身工程建造的自信。

3、华东师范大学附属中旭学校

一个优质的项目标配是什么？商业、轨交、教育。旭辉滨海江来全部都有！

此次，旭辉集团为滨海中心商务区引进华东师范大学附属中旭学校。华东师范大学第二附属中学，代表着基础教育的至高水准，与我们熟悉的人大附中、北师实验齐名，高考一本升学率常年保持在96%以上，清北复交等遗留学校录取率可以达到60%。

华师大教育集团也是与旭辉教育集团多年合作，在北京、在重庆、在杭州、在舟山……均能看到中旭学校的身影。

重庆华东师范大学附属中旭学校实景图

这所滨海的华东师范大学附属中旭学校将是一所九年一贯制学校，硬件条件天津一流。中国PISA第一人陈珍国校长牵头，师资力量堪称雄厚。五大教学平台、三大课程体系，让孩子轻松赢在起跑线上。

旭辉滨海江来位于滨海新区中心商务区，六大城市级配套环绕——行政中心、交通中心、金融中心、文化中心、商业中心、生态中心，这次旭辉为滨海中心商务区引入全国“双一流”高校附属学校——九年一贯制华东师范大学附属中旭学校，填补板块优质教育空缺。随着滨城升级及片区配套升级，板块未来将发展成为滨城核心之核心。

旭辉·滨海江来

滨海文化中心城市展厅已盛大亮相

惊艳滨海，江来以待，静候争藏

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