新型共有产权房 + 40%的房贷新规，两个重磅释放了什么信号？

　　作者｜十一郎

　　来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）

　　年末大事有点多。

　　先是北京推出新型“共有产权房”的土地，貌似在打压“高房价”路上继续前进着。紧接着，央行、银保监会联合发文，对银行贷款做出限制。

　　所谓的“新型”共有产权房其实是一个说法，是跟之前北京推出的共有产权房进行了一个对比。

　　二者有着共同点，就是跟政府一起买房子，也就是说，该物业的产权政府是持有一定比例的，并且5年内不准交易。不同的地方是，该物业一旦转让，共有产权房规定政府持有部分需按增值后价格计算，而此次的“新型”共有产权房，政府那部分按原值计算，不享受溢价部分。

　　举个栗子。

　　2021年如果你买了一套房子，总价1000万，个人份额80%，你出了800万，政府出了200万。

　　
8年之后，你想卖房子，房子的市场价是1600万。那么，政府所得还是原来的200万，你自己拿1400万。

　　并且，转让对象还没有限制，只要具备北京商品房购房资格，就可以接你的盘。因为这类物业属于“商品房”。

　　是不是很爽？

　　若你是在2017年买的共有产权房，总价1000万，个人份额70%，你出700万，政府出300万。

　　8年之后，你想买房子，房子的市场价1600万，那么政府得要1600万的30%，也就是480万，你自己拿1120万。

　　并且，转让对象必须是符合共有产权住房购买条件的家庭。

　　不比不知道，一比吓一跳。升级后的共有产权房，相信可以破除之前共有产权房弃权98%的魔咒，会受到很多刚需的青睐。

　　我们也能从中看出，北京市政府用此种降低购房门槛的方式，来向“高房价”宣战，为的是能让更多有居住需求的购房者上车。

　　这是用政策手段在平衡大城市的居住平衡啊，不得不赞叹北京市政府的用心良苦。

　　紧接着，央行、银保监会联合发文，对银行贷款业务的占比作出新规。

　　原文内容有点长，总结起来就一个意思：

　　央行对所有的中资银行，在“房地产贷款占比”和“个人住房贷款占比”两个指标分别做了最高限额。不同的银行级别，最高限额不同。

　　业内有人称之为银行的“两道红线”。具体如下：

　　这次对房贷的“两道红线”与去年针对房企的“三道红线”，共同构筑中国楼市调控的信贷防火墙。

　　信贷可谓是房地产最核心的调控手段，过去十多年，中国人正是用信贷杠杆开启了“发家致富”的买房之路，信贷规模也一度从原来的 亿膨胀至2020年的6万亿。中国的居民杠杆率在2020年末也已经超过60%，相比2008年的18%，翻了3倍多。增速之快，位居世界前列。

　　如今，房地产信贷规模盘子缩小，2021年楼市必然承压。

　　而此次针对银行和购房者的“两道红线”，旨在收紧消费者购房的银根，遏制居民加杠杆的浪潮，防止银行出现金融风险。

　　一边是通过政策手段将大城市的购房门槛降低，一边又严控信贷，遏制购房者肆意加杠杆，我们从中可以读出什么信息呢？

　　以下是十一郎个人观点，说的对不对的，欢迎各位留言讨论。

　　1.遏制高房价，势在必行。

　　这是我从这两则重磅消息里读到的最坚定、最核心的要义。

　　随着房企“三道红线”的落地，一众以高负债、高杠杆著称的房企，被套上了紧箍咒，不得不走向降负债之路。 地产“三道红线”+“两道红线”的出台，标志着中国楼市调控的转向。

　　都知道信贷政策是房地产市场的“七寸”，一旦信贷收紧，失去高杠杆支持的房地产，流动性将受到影响，高房价也会成为无源之水。

　　针对大城市的年轻人，高房价无情的将这群有着真正居住需求的人拒之门外，政府则通过“帮你上车”的方式，抵挡高房价对无辜年轻人的“迫害”。

　　 2.传递信号，楼市承压

　　为什么这么说呢？

　　中国高房价并非一日练成，并且有着很强的区域性，主要分布在一线和强二线城市。而高层对于高房价的打压，其目的是为了解决大城市的居住平衡，防止恶意炒房，把居住权分配给真正需要居住的人。

　　那收紧信贷，对于楼市和购房者而言无疑是利空。不过，仔细研究下银行的信贷数据也会发现，其实“两道红线”给了市场一定的“缓冲期”。具体看下表。

　　据统计，按照两道红线的标准，2020年至少有35%的银行，都踩线了。这也就是说，还是有一大半银行是没有踩线的。这样看来，高层在设置最高限额时，给大部分银行留有调整空间的。这跟给房企设置“三道红线”的考虑是一样的。

　　高层用这样的方式在给银行、购房者和房企传递信号，楼市承压在所难免。

　　北京这次的“新型”共有产权房是政府对于“房住不炒”基调及“居住平衡”目标的体现，也是“新供给”方式的尝试。

　　不难看到，北京努力为着“解决大城市住房突出问题”所做的努力。

　　初心可赞，但效果真的会达到心中的预期吗？

　　 3.效果如何，还有待观察。

　　在北京这座超级大城市里，土地供应和住房供应都比较稀奇了，五环内的地块更是少见。而新推出的这块“新型”共有产权房的两个地块，恰恰是位置极好的。北五环外，距离上地-西二旗、中关村软件园都不远。

　　再看楼面价。

　　B-1北地块建筑控制规模92371平米，交易起始价62.1亿元，楼面价67229元/平米；

　　B-1南地块建筑控制规模83160平米，交易起始价55.9亿元，楼面价67220元/平米。

　　两块都超过6.7万/平的楼面价，你相信房子盖出来是刚需或者刚改能够接受的价格吗？卖不到12万一平米，都没天理。

　　虽然有政府帮着掏一部分钱，降低了上车门槛，但这样的位置和价格，做出来定是豪宅，总价在千万左右！

　　以北京目前刚需成交总价在550万左右这个标尺看，最终，这不要利息的大便宜，还是被有钱人捡到。除非这块地盖出来的都是50平米的小户型，总价600万。但这样的定位显然与地块的位置和楼面价不相符。

　　十一郎认为，如果真的把升级版的共有产权作为抑制高房价，精确地把房子分配给刚需和刚改人群，就需要在推出地块前考虑到目标人群的需求和承受能力。另外，这种类型的土地和房源的供给也要达到一定规模，才能为更多的年轻人提供居住保障，才能对高房价起到抑制作用。

　　再来看信贷收紧的影响。

　　总体上看，信贷规模收紧，未来买房贷款肯定会越来越难了，而且房贷利率短期内会上涨。

　　但是，你别忘记有句话叫做“上有政策，下有对策”。

　　刚过去的2020年，深圳的房价涨了50%，杭州东莞等楼市火热，有很大因素是因为“房抵贷”“经营贷”等名目的贷款，以小微企业贷款的名义流进了房地产市场。

　　虽然，银行在贷款合同上严禁为小微企业主做的贷款是不允许流入房地产市场的，但对这部分自己的监管和路径追溯是非常难的，加上银行对于实体经营没有信心，反倒对房地产市场“放心的很”，也助长了资金向楼市的流入。

　　曾经有一个段子：说的是银行信贷经理的想法。

　　
如果来贷款的人对贷款用途支支吾吾，他就放心了；而如果来贷款的人说是贷款用来经营时，他就心想：坏了！

　　
真假不说，但银行的确更偏向发放贷款给房地产，而不是经营公司的人。

　　关于2021年的北京楼市

　　2020年末，高层用两记重拳希望能够让2021年的楼市更稳一些，但是效果如何，一个是看决心，一个是看方法和手段。

　　严控高房价的决心是有的，但如何将带有福利性质的房子流向真正有居住需求的购房者手中，如何与炒房客的“腾笼换鸟”游戏围追堵截，还需要方法和手段。

　　最好，关于2021年的北京楼市，十一郎还是坚定地认为会上涨。在珠三角、长三角大城市轮涨过后，被压抑多年的北京楼市也在2020年放开了非限竞房地块的入市，2020年末北京楼市成交量创新高，量涨过后就是价涨，这些都是北京房价即将上涨的信号。

　　只是，在如今出台“两道红线”的信贷收紧压力下，涨幅会比之前预计小一些。