法拍房的“租赁”问题解答，关于买卖不破租赁和长期租赁的那些事

导读

今天给大家分享的内容：

①正常的租赁情况是什么样的。

②买卖不破租赁原则下的适用。

③法拍房中长期租赁的那些事。

一起来看看吧！

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基本概况

说到法拍房，其实很多人担心购买时会遇到“租赁”的房子，房子如果拍卖成功后还不能得到房屋会有点焦虑，中途万一出现什么幺蛾子怎么办？

那如果万一遇到有“长期租赁”那可就更可怕了，所谓一租就是20年，有了房子不能居住，让人心里听着心慌慌的。

为解答这方面的疑惑，那今天给大家说说法拍房中租赁那些事儿。

说在前头，对于法拍房中有租赁的，我们要了解的几点原则：

①房屋即使有租赁，也可以拍卖 。

②“买卖不破租赁”，拍卖之后正常情况下需要等到租赁期结束。

③短期租赁是比较常见，长期租赁是少见的乃至不合常理的。

“买卖不破租赁”

首先给大家科普一下正常的租赁。

一般而言，正常租赁房屋期限一般是在1-3年居多，同时设立租赁合同。而正常来说，为了保证双方利益前提下，租赁一般是一年一签 ，到期续签。

在法院公告上，我们可以看到类似这样的带租拍卖的房屋，比如，房屋在拍卖前租赁给了别人，但是房屋主人因为债务纠纷被起诉至法院，债权人请求法院查封并拍卖该房屋，正常情况下需要租赁期限满才能进行交房。

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了不动产上的“买卖不破租赁”规则，目的在于保护既有承租人对租赁物的占有、使用和收益状态，避免因物权变更导致租赁关系的不稳定。同时，即将于2021年1月1日实施的民法典在第三编合同编中第十四章租赁合同中亦规定了“买卖不破租赁”规则，即依据第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

但须注意的是，适用“买卖不破租赁”规则应当满足以下条件：

●租赁合同成立并已生效；

●租赁物已经交付承租人，被承租人实际占有；

●租赁物的所有权变动发生在租赁期间；

●出租人或者租赁物的所有人将租赁物所有权给了第三人。

具备上述条件后，即使租赁物的买受人不知道该租赁合同的存在，租赁关系仍能够对抗买受人，租赁关系对买受人具有拘束力。

对于购房者即房屋的买受人，根据“买卖不破租赁”原则，拍卖之后正常情况下需要等到租赁期结束后才能进行清场交房。

而关于设立抵押权的房屋和出租前就被法院查封的房屋，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条明确规定：

租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

对于上述两种条件的房屋，购房者在实现所有权变动后，可依法要求房屋的承租人搬离房屋，不受买卖不破租赁的限制 。而了解这些信息，这需要前期做好充分的尽调。

不一样的“长期租赁”

说完了一般的租赁，下面为大家说一种比较特殊的，长期租赁。相比短期的1-3年的租赁，长期租赁指的是时间较长的租赁，根据法律规定，房屋的租赁期限最长为20年。

那法拍房市场现实中遇到的长期租赁确实存在吗？涉及长期租赁会有多少呢？答案：不能说不存在，但是存在的概率极低。

但在实际的执行中，可会出现虚假租赁的情况，比如债务人的房屋即将拍卖，债务人主张房屋已经设立房屋租赁期限20年，想以此阻止房屋进行拍卖。

而对此，我们需要明白的是：涉及虚假的“长期租赁”的房屋的风险，在拍卖前一般债权人就解决排除了该风险。

一、相比购房人想得到房屋，债权人会更想让债权得到追偿。债权人会排除执行前的一切风险，例如“长期租赁”。假如出现虚假的长期租赁，债务人或者承租人请求房屋涉及长期租赁进而阻止房屋进行拍卖，虚假的长期租赁虽然有，但在法律事实上多以证据不足而被法院驳回。

这里的证据不足，比如说，承租人压根就没有租住在房屋里，一直未交物业费，在房屋设立查封后突然设立长期租赁，更有甚者以口头约定长期租期为由，但实际上连租赁费用都不进行缴纳。

二、对于债务人来说，设立虚假租赁，并借此请求法院阻止房屋拍卖的，则涉嫌刑事犯罪中“虚假诉讼罪”，如证据充足则会根据《刑法》判以刑罚 。债务人不得不“慎重考量”。

面对有租赁的房屋，不同的人可能会有不同的选择。一般来说，房屋没有明显瑕疵的，拍卖时竞争也大。房屋有一些瑕疵的，例如租赁等，拍卖时竞争少些。

而对于购买法拍房来说，需要明确有如下两点：

①拍卖前期尽职调研，排除租赁风险。

②拍卖成交后，对租赁有一个预期风险把控，确保顺利实现清场。