前年不拿地，今年拿地王

马云爸爸好像，似曾（具体是不是，马云爸爸说太多，自己也忘了）说过：今天的我你爱理不理，明天的我你高攀不起。这句话，放在土拍市场，也同样适用。

最近老K（某TOP50房企投资总）刚刚如愿以偿拿了一网红地块，在当地土拍市场一炮成名，但是老K却心里百感交集。因为这块地，背后的故事有点多，老K在喝完一口茶后，娓娓道来：

早在2019年的时候，这块地老K就力推公司去拿，当时相邻红线地块的成交楼面价才6000元/平米，真心不贵。老K是看好那个区域未来的前景，相信那个方向是未来城市的重点发展方向，房地产市场肯定不会差。但集团决策层，以该区域配套不完善，人口导入差，库存较高为由，放弃了该地块的获取。最终那个地块，因报名人数不足流拍。

时间到了上个月，这块地又挂出来了，时移世易，出场身价也变了，挂网的起拍楼面价达到了11000元/平米。这个价格贵吗？老K觉得真心有点贵了，但是集团投资中心觉得不贵，没有什么风险，这块地必须拿下。最终在集团的支持下，区域投资部拿到了15000元/平米的最高授权价，以最终楼面价14500元/平米的楼面价成交，刷新了当地楼面价新纪录，甚至超过了不少主城区的稀缺地块。

想到这里，老K觉得十分地无奈，要是当时去拿地，基本上能做到零溢价拿地，以现在的起拍价，甚至还能多拿几块地，开盘后就涨价了，对公司来说错过了一个很好的机会。

确实，现在来看，集团投资中心的理由站得住脚，逻辑上没毛病。今年以来，主城区的土地供应更加紧张了，近郊供地的比例越来越大，已经占据了三分之二以上，各大房企的角逐焦点，已经放到了该地块所在的新城区。此前不拿地，是因为有领导跟本地的一些投资人员交流过，很多人对该区域的未来发展，持谨慎态度，大家也都在观望，最后也不了了之。

去年以来，当地政府数次提出要重点打造该区域，并且已经从图上落到了现实中，几个大型的医院，商业综合体已经破土动工，该市的顶尖中学也在新区建设了分校，即将开学，数条快速主干道已经接近完工。新的市政府和相关政府机构，也计划搬迁到新区，并且已成板上钉钉的事情。还有几个大型的世界级乐园和酒店招商项目，也落地了，半年前就已经完成了第一批供地，现在已经完成了进场施工，预计不久一期项目将呈现。

以前被大家看不起，不愿进的价值洼地，现在成了各大房企争相竞逐的焦点，未来可期。

老K眼里，站在集团决策的逻辑，将投资拿地的风险降到最低，不去赌一个区域的未来，这是对公司最为负责的打法。因此在这个区域的发展路线明朗以后，集团才支持在这个区域拿地，无疑是一种最为稳妥的打法，不会给公司带来较大的风险，后期操盘可控。但是按照集团的这种思路，对于公司增加土储，实现规模增长是毫无益处的。每块地都去拿高价地，跟那些大块头的头部房企比拼，打出的子弹很多，但是收获的土储却不多。

老K一直认为，要快速增加土地储备，必须去那些潜在的价值洼地区域拿地，提前布局，最好能在某个区域地价快速上涨期前，大批量拿地，然后才能坐享地价上涨的红利。这种操作思路确实很不错，但是很多房企却很难做到，核心症结点就在公司的决策机制上，因为拿地决策很多人都是要签字的，甚至还要大金额跟投，没有哪个部门愿意跟着投资部背责，甚至集团领导也不敢拍板，大家只能选择最稳妥的地块。不过，留给房企的机会也不多了，现在很多城市卖地思路也清晰了，价值洼地很难再遇到，大多新区的土地出让起点就很高，价格一点也不友好。

最让老K感到很戏剧的是，这块地拿下以后，不少资金方和圈内其他房企的投资负责人，纷纷找上门来，跟公司谈合作的机会。因为大家知道老K的公司，近期资金比较紧张，有放出部分项目合作的可能。真的是时移世易，以前不敢拿的地，现在大家抢着要。

(本文转自投拓江湖公众号，对原作者表示感谢，内容本身不代表公众号观点，也不构成投资建议。关于本文观点，欢迎留言区交流互动。)