2021楼市料分化，一二线城今年房价或缓升

2020年12月，房地产市场迎年末翘尾行情，克而瑞统计的30个重点城市商品住宅成交面积升至高位，同、环比分别增长5%和15%。具体而言，一线城市供求显著放量，成交环比增长26%，同比涨幅扩容至72%。其中，北京、上海和广州市场异常火热，随着供应放量，成交齐创年内新高，同比涨幅都在90%左右。仅深圳成交环比小幅回落，同比涨幅收窄。

疫情影响下，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。一线城市学区房的需求明显上升，包括北上广深这一轮年底翘尾学区房表现明显。

众所周知，去年对于房地产调控相当严格，年底的翘尾行情会否引来新的调控？并且2021年“三条红线”落地，这对于楼价会不会有降温作用？中国（深圳）综合开发研究院研究员宋丁在接受采访时表示，“三条红线”对房地产肯定是有影响，但也不是“一刀切”，不是所有的企业都会触碰到。消息公布后，很多企业都进行了整改，所以很可能到今年，许多企业都要逐步地脱离这“三条红线”了。这只是一个规范化的过程，是为了让企业有一个合理的负债，而不是不让企业贷款。

当然，也要注意到今年的房地产调控还有针对银行的五个分类集中管理制度。宋丁认为，这意味着在信贷流动性的供给侧也进行了调控。总的来说，这两个政策加在一起的影响，会让今年的流动性走向发生一些改变。国家的意图比较明确，就是不希望让房地产通过无序竞争吸纳太多流动性影响到实体经济。

房地产调控的目的绝对不是打压房地产，对于流动性的管控也不意味着房地产会进入一个萧条的阶段，而只是对一些盲目投机、加杠杆的行为进行约束。宋丁认为，在目前的大发展浪潮中间，房地产市场的形势不会发生逆转。因为中国连城市化都没有完成，并且目前正在城市的人也还有许多改善型的需求。

他还表示，中国一方面提出“三稳”“房住不炒”，但与此同时又有很多政策是支持房地产的。比如说大力推进城市内部的更新，或是推出了基础设施的公募基金、公募REITs。所以，今年房地产在政策上仍是希望它保存均衡、稳定的发展，但仍然可能是一种分化的格局。大部分三四五线城市恐怕很难上涨，能够维持现状已经是不错了，尽量保持不跌。但是一二线城市和一部分强三线城市的房地产，仍然会保持较为活跃的情况。2020年的GDP中，房地产扮演着重要角色，2021年也一样，中国GDP要超越美国，还是需要房地产的贡献。

记者伍敬斌