结论:
在法院的案例中,并未找到一致的判决思路,对商品房认购合同属于预约、本约合同的认定出现了相反的判决,法院可能除了考虑法律规定外,还会考虑认购合同无法履行或解除的原因,进而作出对预约、本约合同的判断,最终影响违约责任的认定。
案例:
认定为预约合同
1.虽支付部分房款,但未对房屋使用条件、交付日期、违约责任以及办理产权登记有关事宜等主要条款进行具体明确的约定,不能满足本约合同的条件
(2017)津民申2216号
【裁判要旨】《证明单》仅对购房人姓名、房屋地址、总房款及付款方式等进行简单约定,未对房屋使用条件、交付日期、违约责任以及办理产权登记有关事宜等主要条款进行具体明确的约定,不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,其性质为预约合同。《证明单》订立后,张洪斌虽给付浩天公司定金及部分房款,但双方并未签订书面商品房买卖合同,张洪斌亦未给付剩余房款。两审法院据此以《证明单》不能满足本约合同的条件,不能认定为商品房买卖合同为由,对张洪斌请求浩天公司继续履行合同、交付房屋等主张予以驳回,结果并无不当。
(由于公司涉及其他案件,涉案相关房屋由天津市浩天遗留问题领导小组接管。)
2.协议欠缺商品房买卖合同应当明确的交付使用条件及日期、产权登记事宜等主要内容,应当认定为预约合同。
(2018)津01民终4074号
【裁判要旨】但该协议欠缺商品房买卖合同应当明确的交付使用条件及日期、产权登记事宜等主要内容,该《恒益隆庭认购协议》应当认定为预约合同。关于原告要求解除原、被告签订的《恒益隆庭认购协议》、返还原告购房首付款157000元、代收税款19005元、维修基金83000元的诉讼请求。因现被告未按约定履行该《恒益隆庭认购协议》,对双方的预约合同依法应予解除。预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为,尚不产生任何经济利益。本案原、被告形成预约合同关系,本约尚未订立。对于原告而言,被告不履行认购协议,仅使原告丧失了订立涉诉房屋买卖合同的机会,并无履行利益可言。
(上述裁判要旨是一审法院西青区法院的法院认为部分,购房人要求解除)
3.已交付房款,虽然认购协议形式上与本约十分接近,但双方有再订立商品房买卖合同的明确表示,法律性质上应属于预约
(2018)津01民终3789号
【裁判要旨】虽然《认购协议》在形式上与本约已经十分接近,但是通过对上述内容的审查,足以认定双方具有再行订立《天津市商品房买卖合同》的明确意思表示。故《认购协议》在法律性质上应属于预约,其最终目的在于订立《天津市商品房买卖合同》。
认定为本约合同
1.协议虽未涵盖全部十三项事项,但对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房总价款等商品房买卖合同的必备内容作出了约定,符合本约合同特征。
(2017)津民申1633号
【裁判要旨】关于预定协议性质。该协议虽未涵盖《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的全部十三项事项,但对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房总价款等商品房买卖合同的必备内容作出了约定,符合本约合同特征。陶润公司主张该预定协议系预约合同并应适用预约合同救济方式,理由不能成立。
(原判决判令继续履行预约合同签订正式合同)
2.文档记载内容包括房屋坐落的具体位置、单价、总建筑面积、交付房屋(钥匙)时间、支付尾款的方式等基本信息,公司已办理涉案房屋的预售许可证并收取了房屋预售款,应认定该协议为商品房买卖合同。
(2019)津01民终7295号
【裁判要旨】涉案保留房源协议书约定的内容已具备商品房买卖合同的构成要件,且已部分履行,应认定贾鸿梅与相融公司之间具备事实上的商品房买卖合同关系。
3. 预定协议对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房总价款等商品房买卖合同的必备内容作出了约定,符合本约合同特征,除适用定金罚则外,还需赔偿房屋总价差价
(2019)津01民终3591号
【裁判要旨】该预定协议对当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房总价款等商品房买卖合同的必备内容作出了约定,符合本约合同特征。陶润公司主张该预定协议系预约合同并应适用预约合同救济方式,理由不能成立。
4.《认购协议》未约定交付使用条件、交付日期、配套设施、公共设施及面积差异处理,不影响具备商品房买卖的实质要件
(2018) 津01民终7812号
【裁判要旨】双方签订的《泰富·橄榄树认购协议》约定了定金、首付款金额的支付及余款的付款方式,且天津开发区泰富置业发展有限公司已按照协议约定向刘明星收取了定金、首付款,并代收了契税、维修基金、印花税及预告登记费等费用。因涉诉房屋已经过竣工验收,具备销售交付条件,如全款支付即可签署商品房买卖合同并交付房屋,仅因天津开发区泰富置业发展有限公司将此房屋进行抵押,故在协议中未具体约定贷款时间和签署正式商品房买卖合同的时间。双方签订认购协议的目的是实际售房并交付房屋,具备了商品房买卖的实质要件,一审法院认定双方签订的《泰富·橄榄树认购协议》为房屋买卖合同之商品房销售合同。
(上述为一审观点,二审维持)
法条:
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”
《民法典》第四百九十五条规定,“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等,构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的,对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”
《天津市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》 津高法【2018】230号
一、商品房预售与买卖相关问题
(一)预约合同的处理问题
出卖人通过认购、订购、预订等方式收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果具备预约的要件,应当认定为预约合同,出卖人拒绝签订商品房买卖合同,买受人请求继续履行合同签订本约的,不予支持。
如因出卖人的原因未能订立商品房买卖合同,买受人请求双倍返还定金的,应予以支持。定金不足以弥补因出卖人违约造成的损失,买受人请求赔偿超过定金部分的损失的,可以并处,但定金和损失赔偿数额总和不应高于违约造成的损失。
当事人通过认购书、订购书、购房意向书等协议约定在将来一定期限内签订商品房买卖合同,但上述协议已经具备了商品房买卖合同的主要条款,且出卖人已经收受部分购房款的(购房款的确定可以参考当事人之间的约定、首付款比例、交易习惯等因素),应认定该协议为商品房买卖合同。
《商品房销售管理办法》第十六条 商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
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