可居住、可办公；不限购、不限贷；买一层送一层……
公寓曾经一度吸引众多投资客，也曾在东莞风靡一时，遍地开花。
然而，由于少有人接盘和投资回报率低等原因，东莞公寓市场已经风光不再。
据东莞中原战略研究中心统计数据显示，2020年东莞供应公寓8826套，同比下滑38%；成交9448套，同比下滑30%；成交均价17219元/㎡，远低于洋房。
东莞的公寓市场实际情况如何？究竟值不值得购买？未来又有什么新变化？
01
租金回报低 二手卖不掉
“投资这一套公寓，真的是鬼使神差！如果选洋房，价格早就翻倍了。”黄先生无奈地说。
四年前，黄先生在市中心以60万元的总价，购买了一套一房一厅的小商业公寓。收楼后，原打算以2000元/月的价格出租，但是他发现，前来询问的租客极少。
后来，黄先生发现同小区同户型的公寓都多以1700-1800元/月对外出租，不乏有业主以1500元/月的单价在出租。
现在，黄先生最忧愁的是公寓租金回报率太低，按照总价简单计算，这套房子需要40多年才能回本，已经超过产权年限。
后来，黄先生一度想卖掉这一套公寓，才发现同小区有超过80套公寓在挂牌，甚至有少数单位挂牌价格要低于1万/㎡。
公寓的成交费用本来就比洋房要高，黄先生如果要短时间脱手，肯定得亏本……
02
存量庞大难消化 成交显两极分化
受2020年市场“打新热”影响，东莞大部分投资需求转向洋房物业，公寓投资需求回归理性，价格滞涨。
目前东莞商业公寓市场出现两极分化，中心区域、有轨道交通的，成交效果较好，而一些位置较差的，则销售困难。
实际上，目前东莞商业公寓存量过大，去库存压力也比较大。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，截至2020年12月底，全市商业公寓新房库存超过60万㎡，按照过去12个月的去化速度测算，消化周期约为17个月。
也有业内人士认为，东莞商业公寓库存过大是历史遗留问题。前几年东莞批的地商业比重过大，而商业一般只能做商铺、写字楼以及公寓，相对商铺和写字楼，开发商还不如做公寓。
商业公寓虽然不限购、不限贷，但是它首付需5成，月供最长只有10年，升值较住宅慢，转手税费还比较高，因此市场对它的投资热度仍在不断下降。
03
公寓住宅化 大面积公寓更好卖
随着3年禁止商改住的试行文件到期，东莞新一轮公寓建设热潮正在到来。东莞公寓的出路到底在何方？
据地产佬观察分析，东莞公寓有住宅化趋势，小面积公寓成交占比逐年缩小，大面积公寓的成交比例在连年上涨。
地产佬大胆预测，不久的未来，大面积的豪宅公寓将会在东莞出现，引领市场潮流，或会成为东莞公寓的新出路。
从深圳的顶级豪宅情况来看就可见一斑了，招商太子湾湾玺、双玺、恒裕深圳湾、鹏瑞深圳湾一号、华侨城·新玺等豪宅项目基本都遭全国土豪携重金“疯抢”，值得关注的是这些豪宅项目的产品都是公寓。
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