开发商逾期交房，业主该如何维权？

开发商由于各种原因推迟交付房屋的期限，业主很长时间无法收房。遇到这种情况业主们该如何维权呢？

一、集体与开发商协商。

开发商一般派能说会道的业务人员与业主协商，拖延时间或找各种理由开脱，或作出各种承诺，以平息业主的怒气。但可能经过数次协商，开发商仅承诺给予少量的赔偿或减免一定的物业费补偿。

二、向房屋建设管理机关反映，请求处罚开发商。

房屋建设管理机关只有行政权，没有民事审判权，只能处罚开发商，而无权要求开发商足额、及时赔偿业主。所以，对于业主的反映，房屋建设管理机关只能调解。房屋建设管理机关会在调解数次无果后，建议业主采取法律手段。

三、向法院起诉。

迅速及时的向法院起诉，要求判令开发商支付延期交房的违约金，或根据法律规定或合同约定解除房屋买卖合同。

起诉的请求及证据材料

1、证据材料

（1）开发商的主体资质情况：包括公司营业执照、工商注册登记情况（可以由律师协助调取）

（2）房屋买卖相关的材料：包括房屋买卖合同、购房款发票或收据、入伙通知书等等。

2、诉讼请求：

一般有三个诉讼请求：

第一、请求法院判令被告立即向原告交付合同约定的房屋；

第二、支付逾期交房的违约金人民币XXXXX元；

第三、请求法院判令被告承担本案诉讼费。

3、费用立案费、保全费（如申请）、律师费（如聘请）、交通食宿费（如自己起诉）

开发商策略

一、开发商一般会称，房屋延期交付是由于不可抗力或政府政策的原因，与自己无关，不应当承担违约责任。

二、通知业主入住，业主办理入住手续时，强行要求业主签订同意接受开发商的条件并签订和解协议或签署放弃赔偿要求的承诺书，否则，不予配合办理入住手续。业主相应对策一、寻找开发商所称不可抗力不成立的事实依据或法律依据。

三、一般合同会约定，发生不可抗力后，遭遇不可抗力的一方应当及时通知另一方，而开发商一般不会在合同约定的时间或合理期限内通知业主的。开发商未通知表明，没有发生不可抗力或不可抗力不影响合同的履行。

四、拒绝签署开发商事先拟好的协议或承诺书，但注意保留证据，以证明未能按照入住通知书通知的时间办理入住是由于开发商的原因。

例：

市民王先生于2018年在太原购买了某知名楼盘的房子，购房合同约定，交房时间为2020年的10月份，开发商违约，将交房时间直接延后10个月。开发商给出的答复是，“今年疫情突然而至，楼盘项目受其用工人员流动限制的影响，出现了工期延误、竣工验收放缓等情况，因此耽误的工期，已经通过销售人员提前告知购房者，及延后交房时间。”

王先生说：“我想咨询一下由于疫情的影响，房地产开发商就可以延期交房吗？开发商逾期交房可免除责任吗？关于交房期限有没有相关文件的规定？有的开发商延期28天，有的延期40天，最长延期60天，有没有统一的标准？被延期收房，老百姓如何维护自己的合法权益？”

据记者了解，有关受疫 情影响，房地产开发商延期交房的期限问题，太原市明确回复，“经太原市住建局核实：根据《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）第三十条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”

在落实疫情防控工作期间，太原市房管局等7个单位2020年3月12日发《关于有效应对疫情保障城乡建设有序推进促进房地产市场平稳健康发展的通知》（并房［2020］3号）、太原市住建局1月31日发《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》对疫情防控期工作进行安排。

那么，开发商逾期交房业主该如何维权？

山西德为律师事务所任毅律师表示，购房者如果遇到了开发商逾期交房的话，可以要求开发商支付逾期交房违约金，也可以申请解除合同并赔偿损失。

首先是与开发商进行协商，业主可以联合其他业主进行维权，与开发商进行协商。在协商过程中注意维权方式的合法性，不能采取过激行为，更不能采取围堵等扰乱公共秩序的行为。若是和开发商协调不成，可以向法院提起诉讼，要求开发商赔偿自己的损失。

如果选择解除合同应该事先对开发商进行催告；经催告三个月后，开发商仍然没有交房的，购房者取得合同解除权。《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。

此外，依照相关规定，在商品房销售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格，否则，不能视为房屋已合格交付使用。延期超过合理期限，购房者有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求开发商支付违约金。

买受人要求出卖人继续履行并支付延期违约金的较多。逾期不超过一定期限，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向买受人支付已付房款的万分之几（一般约定万分之二或三）的违约金，合同继续履行。

逾期违约金要依照商品房买卖合同示范文本第九条约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，如果没有约定，则根据法律规定判断，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定，按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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