3万6的燕子矶，值得买吗？

　　3.2万，3.41万，3.6万，3.89万……在南京，除了燕子矶，你还能找到第二个新房价格如此“随意魔幻”的板块吗？

　　嗯，春节前，燕子矶又要开闸放粮了。这一次，是两家3万6的新盘“正面刚”：宝能滨江府批到了36000元/㎡的均价，万科燕语光年加上升级包最高将卖到36000元/㎡。这两家新盘要怎么选？3万6的燕子矶值不值得买？今天跟大家聊一聊干货。

　　01

　　先来看看两家新盘的情况。

　　与仁恒公园世纪隔一条燕园路的宝能滨江府，已领B地块1-5号楼销许，户型面积段79-140㎡，一共406套房，均价36000元/㎡，首付3成起。

　　宝能滨江府的大致情况，一线君总结如下：

　　① 宝能滨江府住宅分为A、B两个地块开发，其中A地块有6栋16层住宅，面积130-250㎡；B地块有9栋23-26层住宅，面积79-140㎡，整个小区一共1186套房源

　　②首开房源是B地块里的，层高23-26层，两梯四户，得房率75%左右。以79-140㎡刚改户型为主，首开房源里几种户型都涵盖到了，不过79、82、91、95、108㎡刚需房源占大多数。如果想选面积更大的改善，可以等A地块130-250㎡户型

　　楼栋户型分布示意

　　③ 这次宝能滨江府首开房源均价在36000元/㎡左右，其中精装标准为3600元/㎡，与仁恒一样。

　　万科燕语光年，在燕园路和栖霞大道交汇处，位置上来看，有点面向迈皋桥、站在燕子矶门户的意思。

　　项目昨天正式公开售楼处和样板间，整个小区规划12栋27-34层住宅，预计下周领销许开盘，首开楼栋为1、6、9号楼，约370多套房。其中：

　　1号楼中间户为89㎡，边户为118㎡；6号楼中间户为89㎡，东边户为118㎡，西边户为130㎡；9号楼中间户为89㎡，东边户为130㎡，西边户为118㎡，均为两梯四户设计。

　　去年9月拿地时，我们已知万科燕语光年毛坯房限价32000元/㎡。目前确切的消息为：全装修均价34000元/㎡，升级装修包明细已公示，但销售表示价格没有最终确定，或将在1500-2000元/㎡左右。也就是说，万科燕语光年，最贵也将卖到36000元/㎡。

　　下面重点看看两家新盘的装修标准，重点为大家整理如下：

　　① 宝能滨江府不含装修包，精装标准为3600元/㎡，中央空调、新风、地暖三大件配齐，厨卫品牌以科勒为主，西门子或博世的厨房电器三件套、3M或滨特尔的净水器是亮点；

　　② 万科燕语光年全装修标准均价已定，2000元/㎡装修中，只有中央空调和新风，配备厨房油烟机、灶具；卫生间马桶、花洒等基本生活所需。升级装修中，多了博世地暖、美的或安吉尔直饮水、民族或欧普凉霸、玄关柜、卫生间淋浴隔断、阳台家政柜等，部分品牌也有所升级。

　　02

　　宝能滨江府、万科燕语光年，要怎么选？一线君做了客观分析。

　　位置上来看：首先大家可以明确的是，虽然两家盘在燕子矶一南一北的边缘位置，但都是燕子矶根正苗红的楼盘，享受子板块和大城北板块的各种利好。宝能所在的滨江商务区，距离长江、燕子矶滨江公园很近，二期部分楼栋观江视野不错，周边是仁恒、保利、佳兆业等住区，居住环境较为纯粹；万科燕语光年临近栖霞大道，南面迈皋桥，周边是城市绿洲花园、燕华花园等老小区，城市面貌上要略逊于宝能；

　　品牌来看：万科是深耕南京多年的房企了，品牌效应根深蒂固，一线君工作日去踩盘，看到售楼处和样板间是熙熙攘攘的人群，人气很高；宝能是去年新进南京的房企，尚未有交付产品做参考，日后燕子矶、板桥项目品质有待检验；

　　产品来看：宝能分为A、B两个地块开发，79㎡的刚需到250㎡的改善都有，户型跨度非常大，也是燕子矶唯一一家有200㎡以上户型的小区；万科燕语光年偏保守，89-130㎡的户型设计，使得总价段和板块前期不会有太大的跳跃；

　　装修标准来看：在两家均价都是36000元/㎡的前提下，宝能和万科的装修标准、品牌差异不大，可以凭个人喜好来选择；

　　生活配套来看：交通上，两家共享经五路、太新路、二桥等城市干道，地铁配置上，宝能主要被地铁1号线北延八斗山站覆盖，而万科周边有1号线北延、6、7号线三线覆盖，公共出行更为便捷。商业上，宝能自身是综合体，除了300米高楼，还有约6.8万方的商场，万科周边有招商花园城、万象系商业，另外还可以享受迈皋桥的商业配套；

　　单独说一下教育配套：宝能和仁恒、佳兆业一样，将来大概率被划到仁恒旁规划的小学、中学里去，学校大概率不会差；而万科目前是在晓庄小学和伯乐中学的施教区范围内，辨识度不算高（两家新盘未交付前，不作具体的学区划分）。

　　综合来看，如果你想叠加居住环境、学区等需求，可以优选宝能；如果你是万科粉，看中万科的品牌溢价，对老城北的生活环境适应度更高，可以选择万科；还有很重要的一点，如果你的预算相对有限，可以选择万科3万4的全装修房源。

　　03

　　在回答3万6的燕子矶值不值得买这个问题前，我们先简单看看这两年来燕子矶的房价走势：

　　① 去年初，中海燕矶听潮收官房源成功跳涨到31000元/㎡；

　　② 去年5月起，仁恒公园世纪、万象天地九悦、燕熙台、金科博翠花园等先后入市，价格在32000-38900元/㎡；

　　③ 今年初，仁恒收官，现房燕然居以34100元/㎡的均价开盘，首付5成起；

　　④ 近期，宝能被批到36000元/㎡均价，万科燕语光年最高将卖36000元/㎡……

　　此前，无论是价格洼地燕熙台，还是价格天花板仁恒，每次开盘均能基本卖光，说明燕子矶的接受度还是相当高的。

　　这个接受度的前提，是在燕子矶依托主城、规划起点高、配套完备的优势上的。放眼南京主城，有大量储备土地，三线地铁交汇，多个商业体扎堆，还有南外、泰晤士学校、南师附中等教育资源云集的板块已经不多见了。

　　3.2万的燕熙台、3.41万的燕然居所剩房源不多，将在今年收官。在没有新的宅地出让前，宝能、万科、万象天地四季这三家主力在售楼盘，均价都在3万6左右，这个价格也将成为今年燕子矶的主力价格。

　　再来看燕子矶的二手房，头部小区融创玉兰公馆成交均价已超4.2万，弘阳燕江府、金浦紫御东方均价已超3.6万。最高约6000元/平的倒挂下，3.6万的新房当然很香。

　　不过，一线君需要提醒大家，2021年将是南京楼市的大年，选择面非常多，大家可以多比较再下手。为什么这么说？

　　一方面，2020全年南京卖地收入超2000亿，创下近年来新高，在开发周期普遍变短的当下，今年南京将会迎来井喷的新盘；

　　另一方面，与燕子矶同量级板块中，仅江北核心区就有6家全装修均价在32750-34000元/㎡的新盘亟待入市，加上升级包，约3.6万的均价可以选择的板块和楼盘面变宽；

　　还有很重要的一点，1月以来，上海、杭州、合肥、南京多个城市再收紧楼市调控政策，可以预见接下来房住不炒依然是主流，对于自住人群来讲，是置业的好时机。