北京楼市现状：天通苑顶复能买吗？内行人为你解答

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：房姐好，关于顶复，可否简单说一下区别，比如老破大，无电梯天通苑顶复，金地国际顶复。以及未来的价值走向。谢谢。

　　回答：两者属于完全不同的产品，对应不同人群。 只有部分较老的天通苑顶复属于老破大，金地属于偏豪宅。 天通苑大面积大约在450-650万居多，对标客户大部分是拖家带口的私营业主、普通大家庭，如果加装了电梯，购买人群可以扩大很多。 金地国际以大三居为主，其次两居和四居，全部是平层，一共只有2套特殊户型属于复式，对应CBD周边高收入的企业高层和老板，大户型2000万起的总价超过白领精英阶层购买力。

　　提问：新人首问，房姐您好！ 1.广和里3号，广渠门桥东南角，原中远家属楼，单楼独院，共约110户，97年板楼，比邻东城，区属朝阳，南北通透，无学区溢价，无电梯，86平。目前出租状态。 请教您,综合该地段及房屋特点,是否建议出售该房产? 2.看精华文章，您不推荐东西城老公房。 我的粗浅认识是，东西城尤其西城教育教育质量远高于其他区，海淀拼娃是另一种模式除外，不同区教育均等化很难实现，留京工作的考二代对教育也越来越重视。 因此，西城即使仅考虑学区价值，是否仍然值得投资？ 3.目前夫妻俩人分别在金融街和菜市口上班，住东花市，小孩近两年就要上小学，目前是东崇前学区。 考虑到东西城行政合并乃至学区合并（即中考不锁区）的可能， 如果前述广和里房产出售并准备其他子弹，1000万预算约束下，置换金融街学区房，让孩子从从东崇前换至金融街上学，是否是好的选择？ 4.如果建议置换，建议一居低总价上车还是买两居？西城晶华、新文化街和宣武门西大街之间怎么选？ 谢谢您!

　　回答：1. 这一片的涨幅比较一般，有更好的选择建议换掉 2. 东西城的学区摊平是大势。 学区房是学区属性>房产属性，房价受政策和教学质量的影响，一旦学区受影响价格会断崖式下跌，有很大的不稳定性，这类产品不是投资的好选择。 3. 为学区考虑，换到金融街当然没问题 4. 一居低总价上车，建议宣武门西大街

　　提问：【新人首问】房姐好，请您指点。 目的：想婚前使用SFSD资格在北京买房，子弹160-180，自住+保值投资。 1.究竟要不要在北京买 男友在西安买了房子，计划六七年后回西安，觉得在北京是过客没必要买房，若投资还不如理财，我也担心经济不景气，若自己失业了，因为房子陷入经济困难，影响感情。 2.该买啥房 上班地点，三元桥望京东，北七家未来金茂悦沙河赢海中海寰宇，哪个更合适？新房有溢价，心动那个通勤方便，价格也能够着，很担心卖没了，尤其金茂悦清退那套5层77小两居，我该立刻下手还是看二手房下半年再入手？二手房，推荐哪儿呢？ 以上，请房姐指点，谢谢。

　　回答：长期看你的理财收益应该跑不赢北京房价的涨幅，担心失业影响就降低杠杆，尽可能房租能抵大部分月供（这涉及倒你的选筹） 以你的情况新房不建议看的，既然是投资为主，为何还要选择溢价标的，大概率也会跑输大盘。 建议看二手公房+高租金的标的，团结湖、劲松、北工大 紧凑两居 才是正确的选筹

　　提问：【新人提问连载1⃣️】背景：目前家庭有一套亚运村卧龙小区西北向大户型学区房（只有一个主卧朝南，能看到鸟巢近景无遮挡），单价一直不高，现在5万出头，中介售价1120左右。这套房产为男方婚前财产，无贷款，持有五年以上。孩子今年上小学一年级，暂时不打算二胎，但不排除以后会再生。 目标：因平时家中只有三口人居住，大户型舒适但过于浪费，夫妻二人年收入30出头，目前现金80左右。希望利用这套房产实现家庭财富增值。 目前有以下几种方案，从保守到激进依次为： 方案一：大房子DY出300-400万，在亚运村附近买一套450-550左右的一居自住。大房出租一年18万左右用于减轻压力。租金上涨后还贷压力减少。

　　回答：学区房用完后没必要长持，长期跑输大盘，可以出掉。 如果无贷款可以JLH不用等一年，你们各自3成首付一套最合理， 建议在惠新西街板块（自住）和 望京（投资）分别入一套 例如 世纪嘉园、罗马花园、宝星国际、大西洋新城等 如果想抵押现在这套，年限选择越长越好，抵押到6成以上最好。如果有月供压力可以将抵押出的资金预留2年月供，用来兜底防范风险。

　　提问：芳姐您好，请问一下苹果社区61.3平方352万价格怎么样？儿子在京集体户口，现在外地工作，5年后可能回京，现有子弹180-200，sfsd，请指导。

　　回答：如果是苹果社区南区可以入。如果是北区就不建议看了，北区是商住loft式的公寓格局，开放格局，没有私密性和小区环境，长期跑输大盘。 还建议看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特

　　提问：集智慧与美貌并存的房姐好！深夜急提问，万望回复！还是之前说过的卖了大望路珠江帝景的三居室换养老房自住加保值投资不考虑学区 ，看了熙悦安郡、台湖金茂悦、和锦薇棠、中铁华侨城.和园，熙悦城郡，最后剔除限竞房、期房交房时间长、面积小总价高等因素后选择了熙悦诚郡的唯一尾房顶层西边户156平方米大户型加赠送达170平米的房，单价达6.2\/平米。由于疫情无法上楼顶去看，但是还是一直担心顶层的烟管会受到影响及其他西晒的影响。销售说是首开保利的开发商没有这些问题，也说小区的公租房及商品房都有隔断，不知道真实性。请姐帮分析评估一下这个小区如何？价格是否高于站岗价吗？算是笋盘吗？值得在这个位置买吗？

　　回答：熙悦诚郡优点主要是离四环近，自住还可以。 缺点就是小区楼比较少，其中一栋是隔离管理的回迁房，不过楼间距离比较近，采光一般不过顶楼不受影响，还有就是高压线距离较近 注意避开。 笋盘算不上，自住可以考虑

　　提问：请教房姐，想换到朝阳北土城东路安贞到芍药居一线大三居，1200以内可承受，请问哪些小区比较合适？ 另外还想咨询下jyd的事，怎么才能办理呢？准备先申请贷款再把自己现在的房子卖了

　　回答：安贞受亚运会余波影响有溢价，芍药居一带房产性价比和品质相对比较差 建议看惠新西街附近 例如 千鹤家园、世纪嘉园 经营抵押贷需要以公司的形式, 自己操作比较麻烦，建议找渠道帮助包装。

　　提问：新人首问 房姐你好。以下问题请指点 先说下我家情况。朝阳区民族园附近两套60米老破小。为了接送孩子方便。和老人各住一套。每套价值520万左右，怀柔雁栖湖科学城顶秀美泉商品房送同等面积阁楼一套，购买时120万现价350左右用来度假和养老投资（有少量公积金贷款）。手里子弹200w。现在有几个方案麻烦看下是否 可行。（有父母首套房名额可以做接力贷）主要目的是投资或保值。怕手里的现金贬值。 1卖一套民族园的60米。在附近换一套大一点的，华严北里老房子或者华庭嘉园\/马甸经典 2用手里的200万左右现金。首付买个华严北里\/十里堡望京或者别的地方的老破小投资直接出租 3购买奥海明月或奥森ONE或者亦庄招商臻龙等新房小户型投资升值 4卖掉怀柔的加上手里的现金。购买某处二手房或新房 5投资外地。有人推荐了大湾区和南通。都有利好消息。不知是否可行 感谢。若有其他方案还请指教

　　回答：你好，看到你购买的顶秀美泉，我能勾勒出养老时的画像：恬静淡泊，与世无争，喜欢老式和慢节奏的生活，从来不受楼市涨跌的困扰。 我也喜欢这样的晚年生活，可是，这里是北京啊！ 再淡泊名利，也希望留给子女更有价值的物业吧。 如果继续持有顶秀美泉，不出意外，几年后你们家族的身家会再缩水，真的甘心吗? 我的意见，放弃顶秀美泉，不确定性太大，没有接盘侠。 大湾区和南通这种韭菜聚集地也别考虑了，不要再跳一次坑了。 你可以买到升值潜力好太多的房子，也会住的很舒服。 建议出手顶秀美泉和一套民族园的老破小，置换一套望京 双井 朝青板块的改善盘自住。剩余子弹去强二线城市，比如杭州，成都，武汉，重庆，涨幅确定性更大。

　　提问：想纯投资，三里屯团结湖附近的一居室可以吗？大概都是50多平的，房租听中介说还不错。这有投资价值吗？

　　回答：北京买房，回避一居室。 团结湖已经过了买点，且大多数人很容易买到85年以前，房龄错了就是硬伤。 三里屯老公房房价太高，房龄太老。 没有必要为了租金而赔掉房子。