無房 | 房企转型，千万别做代建

胡葆森在港交所递上中原建业的招股书，激动中掺杂着些许忐忑。
作为代建第二股，中原建业若成功上市，估值将对标已上市的绿城管理。按照2019年的业绩计算，其上市后的市值将达到128亿。
届时，胡葆森本人将身价倍增，其持有中原建业72.3%的股份，价值92.5亿。胡葆森家族的财富将从41亿跃升到133.5亿，毫无疑问，其在胡润百富榜中的排名会大幅蹿升。
看起来，代建业务似乎挺吃香。在港股市场普遍低估的环境下，代建股20倍的市盈率看起来相当不错，让不少房企跃跃欲试。
事实上，代建作为房企转型的热点方向，已经有多家企业选择入局。既有头部房企恒大、万科、中海、保利，也有中小型房企广宇发展、天房集团、当代置业等。
入局者众，让代建这片“蓝海”开始泛红。
尽管绿城管理做到了代建行业的TOP1，但2020年H1的净利润仅仅是1.34个小目标。这样的成绩让很多尚在观望的房企感到庆幸，幸亏没下决心做代建。
那么，代建作为房企的转型赛道之一，到底值不值得投入资源大力去做呢？
答案或许是否定的。

制造业有个热词叫“OEM”，就是代工的意思。放到房地产领域，代建跟“OEM”如出一辙。
所谓代建，就是协助项目拥有者完成房地产开发工作。它与代工的区别在于，代建不仅仅是建造，还能为客户提供诸如市场定位、产品设计、营销定价等服务。
根据中指院的报告，代建有着巨大的市场规模。中指院预计，我国代建市场的总建筑面积将从2020年的8335万平增至2024年的1.939亿平，年复合增速高达25%。这是一个庞大的增量市场，需求主体是中小房企和政府，其中前者的需求占大头。
从行业发展的角度来看，代建的存在有其合理性。
一方面，房地产行业的利润空间被持续挤压，倒逼房企向精细化方向发展。在产品定位、设计、建造等环节如果出现大的瑕疵，容易造成一个项目满盘皆输。
另一方面，地产业经过20多年的发展，大浪淘沙中涌现出一批优秀的房企。它们用过往的成就证明了自己有资格将产品力、设计、管理等理念向外输出。这些房企有能力让中小房企的项目卖出更高的价格，或者用更低的成本把项目做出来。
因此，当前的代建市场往往是中小房企邀请有实力的大房企进行代建，利用其品牌、品质获得溢价，从而赚取高额的利润。
对于代建方而言，只需要向客户收取管理费却不需要承担土地款。这又诞生了一个关键词——轻资产。
看起来，代建既不占用资金，又坐拥广阔的市场空间，貌似是一门稳赚不赔的生意。
理想很丰满，现实很残酷。实际上，在代建这个领域，轻资产+规模化是个伪命题，根本无法实现。

当前的代建市场可以用一句话来描述——真轻资产难成规模，伪轻资产大行其道。
有的读者可能会感到疑惑：代建还能搞成重资产吗？
还真是。
作为代建企业，本应以产品开发为核心能力，依靠品牌带动产品溢价销售赚取收益。但现实中，很多代建企业并不满足于此。它们会成立非开发商职责的公司，通过其他产业链获得收入。
这种伪轻资产的模式被业内称为股权式代建。
所谓股权式代建，是指代建企业在项目中会持有一定的股权，比例一般不超过30%。但项目由代建方操盘，使用代建方的品牌、产品体系和管理体系。
以万科和合作方共同打造的昆明云上城为例。万科在项目中占23%的权益，并对项目进行操盘、管理。最终获得的收益除了代建服务费，还有溢价分成、股权收益这两部分，总和占项目总收益的40%。从结果来看，盈利能力远高于纯代建。
没错，股权式代建拓宽了代建企业的收入渠道，扩大了其收入规模。但这种模式与轻资产属性已经背离，而且承担了更多的风险。
因此，我们把股权式代建称为“伪轻资产”模式。
当前的代建市场上，“伪轻资产”代建是绝对的主流。比如金地代建，通过成立金融平台为项目公司提供资金支持。在这个过程中，金地代建实际上把项目的风险和自身的平台绑在了一起。
再比如建业集团，大手笔收购建筑公司为代建业务提供支撑，导致企业债务负担大大加重，负债率长期居高不下，把代建做成了比重资产更重的业务。
房兄认为，这些企业在发展代建业务的过程中，可能已经忘记了当初为什么要转型。
房企转型，大抵是希望找到一条弱周期的增量赛道，打造新的业绩增长极，熨平地产业务的周期。
股权式代建确实能作为新的业绩增长引擎，但它让房企的业绩周期性变得更强，抗风险能力变得更弱。
在这个行业中，资产负债表干干净净，真正在践行轻资产代建的只有绿城一家。
不过，绿城的在管项目和在管面积增速却逐渐趋缓，到2020年时已经增长乏力。

原因在于，代建企业都十分珍惜自己的品牌。因为品牌是实现产品溢价，让委托方和代建方实现双赢的关键。
为了保持品牌号召力，确保项目成功，代建企业对每个项目都要倾注心血。在各个环节都要精心设计、严格把关，而这样做势必会占用大量的人力资源。
就绿城来说，绿城有专业化的代建团队，团队的人手框死了业务规模的天花板。为了单个项目组建团队得不偿失，新招聘的员工也需要相当长的时间才能培养到位。
由此观之，轻资产和规模化是鱼与熊掌，二者不可得兼。

如果用四个字来概括代建从业者的工作感受，那一定是“如履薄冰”。因为做不好会损害品牌形象，不仅影响代建本身，连地产主业也会受到牵连。
关于这一点，绿城集团总经理李军曾直言：“代建这个行业不是谁都能玩的。”
一旦委托方出现资金问题，导致项目停工、拖欠工程款等，代建方便成为众矢之的。即便是行业第一的绿城管理，也经常遇到这类事情。
2020年1月，绿城香格告业主称：项目因资金周转问题导致手续办理滞后，项目交付将延期。事实上，项目是慈溪宁益委托绿城开发的，绿城香格由慈溪宁益公司100%持股，绿城只负责代建。
然而，业主却不约而同地将矛头对准了绿城，导致绿城不得不发公告进行澄清。
再比如，浙江绿城家园的昆明绿城春江月项目长期停工，委托方陷入资金链断裂的漩涡导致项目被迫搁浅，这对于绿城的品牌同样造成了损害。
因为该项目在宣传、销售的时候冠以绿城的名号，业主也都是冲着绿城的品牌来的。一旦项目出现问题，在业主眼中，第一责任人自然也是绿城。
明明只是想挣点钱，结果却成了背黑锅的，这透露出代建行业的无奈。
原因在于，相比代建方，委托方往往是实力较弱、规模较小的地方中小房企，这类企业最容易出现资金链问题。一旦项目遭遇停工、延期交付等状况，代建方就难以独善其身。
关于这一点，亿翰智库的研究员表示，“当代建企业面临风险的时候，往往会在社会舆论上留下污点。污点积累多了就会升级为道德问题，一旦企业被扣上道德有问题的帽子，就很难继续发展下去”。
房兄了解到，在很多购房者眼中，绿城的房屋品质已经大不如前。房兄认为，这跟绿城近年来大力发展代建不无关系。
除了经常背黑锅之外，代建本身也是个很苦逼的生意。
首先体现在回款上。代建由委托方根据工程进度分期付款，这必然导致回款周期长、回款难度大、回款过程中不确定性高等问题，这属于先天性缺陷。
另一方面，代建业务也远比不上物业服务。
用中信证券物管周话的观点来说：代建是一门流量的生意，而物业是一门存量的生意。
就物业来说，房地产竣工面积的下降不会影响存量，只会影响物业新增收费面积的增量。因此，物业公司在收入端是稳定、可持续的。
而代建属于一锤子买卖，房屋交付即宣告结束，所以它是一门流量的生意。代建公司需要马不停蹄地寻找新项目才能维持现有的收入规模。如果行业的新开工和竣工面积下降，代建业务也就很难逆势扩大规模。
事实上，代建业务的缺陷不止这两点，站在地方中小房企的立场上，代建也不是一个最优解。
已经拿到项目的中小房企，它们面临请代建或转让项目的抉择。直接出让项目，可以快速回笼资金；而选择代建，意味着缓慢的回款进度以及更大利润空间的可能性。
其实，大部分小房企会优先考虑出让项目。因为中小房企也有自己的想法：既然连品牌都可以外包，那开发这个项目还有什么成就感呢？再加上像融创这类房企有着成熟的并购团队，可以给小房企安排得妥妥帖帖，也就进一步让小房企失去了经营项目的动力。
房兄认为，最终放弃直接出让，而是选择与代建公司合作的中小房企可能是出于如下考虑：

1.希望代建方创造更大的价值赚取更高的项目收益
2.一些项目的资产状况比较复杂，并购公司不愿意接手，相比来说请代建更容易操作

如果是前者那倒问题不大，如果是后者，若代建公司愿意接手，那它所承担的风险也会增加。

由此可见，代建业务确实可以做到轻资产运作，但很难做到低风险运作。一旦风险暴露，房企的品牌形象将严重受损，可谓得不偿失。

跟物业比起来，代建业务要逊色很多。这是物业成为房企转型的标配，而代建却少有房企涉足的原因。
关于这一点，诸葛找房的分析师陈霄认为，真正在代建市场上能做出优异成绩，占据市场份额的仅仅是少数几家企业。
代建不是哪个房企都能做的，只有品牌号召力强、产品品质可靠的房企，才有资格逐鹿代建。不过，即便拿到代建的入场券，想要做好也实属不易。
原因就像前文所说的那样，代建业务与房企转型的初衷背道而驰，它需要房企战战兢兢、如履薄冰地经营，还面临委托方资金链断裂、业务难以规模化、回款账期长、品牌形象受损等风险。
承担着巨大的风险，赚着微薄的利润，好比做着996的工作却拿着临时工的工资。也难怪绿城近两年开始拼命拿地，默默地重回地产开发的老路。
这不是蓝海，而是竞争极其激烈的赛道。
对于还未进军代建的房企，绿城的转向无疑具有很强的借鉴意义。有时候，选择确实比努力更重要。因此，房企转型不能盲从，做代建更是需要慎之又慎。