祝咏鑫：房产投资小白经常会问的问题，值得一看

亲爱的朋友，你好：

我是祝咏鑫，专注不动产资产配置落地实操，「咏鑫说房」唯一作者。

开篇聊下题外话，前段时间深圳市住建局等八部门出台通知，对限购政策进了调整，要求落户三年并且连续缴纳36个月的社保才能买房。

政策出台之后就引起了市场的热烈讨论：

一来是深圳从去年下半年房价涨到全国第一之后就成为了楼市里的热议话题；

二来是因为深圳这次限购升级透露出一个重要的信号，那就是不管是哪一个城市的房价出现不正常的上涨，都会受到政策的限制，国家绝对不会允许再次房价出现大幅度的上涨！

2020年6月深圳房价为74929元/平米，而在去年年末的时候深圳房价还只有65516元/平米，也就是说短短的半年里，深圳房价差不多上涨了一万元，如果在去年买的房子到现在起码赚了八九十万。

很明显这样的房价涨幅跟国家“房住不炒”的基调不相符合，所以深圳限购政策升级了，今天我不展开分析政策，结合这个事情，我想说说选筹这个事情。

选筹之前我先回答很多房产投资新手经常问的问题：

1） 是一线好还是二线好？

2） 是选新房还是二手房？

3）风险提示板块优先还是房子的喜好优先？

4）是买房是投资还是自住？

我相信每个人的答案都是不一样的，因为普通人看来选筹本身就是一个非常个性化的事情.

但是我们在上面提到职业玩家和非职业玩家区别的时候说过，职业玩家是用精算和标尺选房的，根本不存在个性化的差异，所以我们用职业玩家的方式来逐一回答一下以上四个问题，我们需要统一一下思想，

我们在第一期的时候已经统一过了，在这里我们要再统一。

因为思维认知对决策是起主导作用的，身边很多人在刚一接触我的文章，听到内容就会觉得非常好，可是过不了几天就会被各种信息所诱惑，然后又开始摇摆不定。

这样的后果，就直接导致后面的选筹决策失误，所以我们要不断的强化关于这一点，这个就是做房产投资的信念基础，就是房价会上涨。

有人曾经会说，你怎么对房价上涨，这件事情这么有信心呢？

简单来说，主要来自三点：

第一点来自货币宽松；

第二点来自土地财政；

第三年来自大国崛起。

不理性的信心，就是来自于我是一个普通人，我就是在赌国运赌，赢了我就升级了，财富就自由了，赌输了我也不怕，本身我就是社会底层，一无所有。

但是不管我们是否愿意承认，楼市确实已经进入了下半场，接下来我们将要面对的是一个分化的市场，所以就有了第一个问题，究竟是一线好还是二线好？

我之前做过非常多的置业咨询，我的经验是：如果你是资产配置一线城市，还是有必要整套大的。

我有一个稍微不是那么乐观的想法，就是在最近几年的政策趋势来看，可能是普通人进入一线的最后机会，如果再来一波行情、北上深只能是存量经营的天下。

不要怀疑中国的购买力。

中国的人口足够多，支撑起这几个一线城市的房价的，富人还是足够的。

另外就是一线城市的房子，不仅仅是房子，他绑定了太多的社会资源，意味着户口教育权利医疗权利社会圈层等等。

甚至还决定了一个人的身份，但是对于更多的普通人，比如你都没有六套房，从投资的角度来看二线城市的成长空间更大，大部分二线城市的房价均价都在两万以下，少数省会城市还能淘到一万出头的房子，我说的是那种核心区域的房子，不是郊区啊或者偏远新区的房子。

所以假设说我们如果现在正站在下一轮的牛市前，某一个二线城市单价一万五总价150万的房子涨到单价三万总价300万位，我认为是毫不费力的。

从这个角度看在，未来做大做强区域及中心城市各个省都要做强做大省会城市的大背景下，减仓一线城市，重仓自己主场的新一线和强二线省会城市是普通人最简单最直接的操作。

那对于一线已经建仓的买房人来说，选择200万左右总价的二线城市的房产门槛低、价格稳杠杆也非常的好，涨幅也可期，对于他们来说，二线的可以作为分仓，既可以分散风险又可以拨大涨幅。

那对于那些因为资金或者是房票的限制始终不能在一线买房的人来说，当务之急，是尽快的在强二线城市对冲一线的涨幅在资产大潮当中你一定要分一杯羹。

讲了一下理念方面，我说一下在实际操作过程当中在强二线建仓也面临着很多的风险。

首先，为了分散风险要多选几个强二线城市，要认为说东方不亮西方亮的这个观点，是错误的。

我知道很多人都有这种观点，就是为了分散风险我就多选几个强二线城市。

我认为这是错的，因为标的太过分散意味着有更多的坑要踩，我们买房本来就是买的大确定性，不是买股票不要用战术上的勤奋掩盖你战略上的疏忽。

所以前期甄别城市非常重要，我的一般建议是先看城市等级然后再看地缘优势。

第二才是从人口土地政策等多个维度来进行综合分析，那城市等级呢就是这个城市未来，资产价格的上限。

比如强二线城市的房价永远都不会超过一线城市，地缘优势就是你的主场，你可以整合更多的资源。

关于资源的扩张，在房票和裂变后面会有更详细的讲解。

第三是从人口土地政策来综合分析，这几个因素决定了你建仓的难易和成本，一般来说人口小于500万的城市就是没有什么价值的。

总结一下，就是在一线城市主要靠房产的金融属性，强二线城市是靠选筹、靠时机。

来看下第二个问题是选新房还是二手房。

比如2015年的武汉，新房和二手房最大的区别在于标准化、新房是由一个主体统一售卖。

而二手房这个产品，是分散的，业主的户型装修心态定价差异都极大，那从交易的角度来说非标才有利润，因为非标信息不对称不对称就有套利的机会，而新房的交易，是一整套标准化的流程。

从蓄客、认筹开盘那平销期，在这个过程当中营销的方式和优惠的额度都是非常透明的。

透明就意味着普通人你是不会有套利的机会的，除非你有特别特别紧密的内部关系。

另一方面就是新房之所以相对于二手房都要普遍的贵些，我们知道在实际的操作过程中，抛开限价政策不算，就是正常情况下新房要比二手房贵15%，这是为什么呢？

就是因为有一个群体叫做心房癌群体，这个群体在房价不高的二线城市，数量是最为庞大的。

心房癌就是愿意为新房的贵，买单的人。

因为他们就是要买新的，别人用过的他们就是不要，但是很多人是没有意识到新房的议价，只有在新房的时候才有，最容易被消耗掉的，任何新房买下来等你再卖出的时候新房的溢价就没有了，哪怕你一天也没有住过。

另一个原因就是新房的瑕疵，在第一次销售的时候容易被销售员或者是销售中心用营销手段所掩盖。

但是在二手房市场里面，你这个房子的问题，是无法被掩盖的，所以如果买房是纯投资的话，尽量不要买新房，因为新房议价和瑕疵缺陷，都打入了你的买房成本，都无法体现你将来卖二手房的房价里面。

但是我们说但是现实有一个情况是新房限价，改变了部分的游戏规则。

由于政策压低了房价，对冲了之前很大一部分新房的溢价，限价房在各个城市的表现是不一样的，比如说有些城市的限价房的价差就非常的明显。

比如，成都杭州南京但是有些城市就不明显；

比如，武汉郑州重庆即使是在同一个城市里面也只有20%到40的现价新房是值得入的，或者叫直接买的。

其余的要么就是远郊的那些限价房，买了就是坑，2019年在很多城市有个别城市，有的楼盘限价红利到了50%以上，但是2020年因为这个黑天鹅事件，大部分二手房进入下降通道，但是新房备案价就开始出现上涨。

比如像成都南京武汉、新房限价的红利已经慢慢过去了。

我们总结一下，新房对于职业选手来说始终不是首选，就是职业房产投资人一定不会首选新房的，这是由新房的特性决定的，其次就是二手房的金融属性。

新房来得更直接更快，在后期讲融资的时候讲的会比较细。

但是，如果跨城市投资，现在买房子的人我们建议可以考虑买新房，对于你新到一个城市，你可以买新房的话可以极大减少你识别信息的成本，降低交易的时间另外大量二线的二手房市场尚不成熟二手房市场的水很深坑很多，除此之外呢还有新房更容易批量建仓首付低杠杆高，可并发好了。

讲到这里是不是有一点晕了，整体总结一下：

第一、 对于你深耕的一线二线城市，首选二手房，这是由新房的二手房的特性决定的；

第二、 同样是对于你深耕的城市，比如说像二线的热点城市，明显的有套利空间的限价新房，当然也是可以选，但是不是作为首选；

第三、 对于那个跨区域作战的城市，比如说你原来是在深圳广州上海，然后你到武汉长沙郑州，这些城市去买新房就应该是你的首选。

最后买新房是不是最佳的选择或者是买新房还是买二手房，是在不同时期不同市场的分析博弈的结果。

本文来源：公 众 号【咏鑫说房】（关 注 赠 送 最 新 武 汉 倒 挂 楼 盘）