在澳洲，关于住房变投资房，你需要知道的更多！

本文转载自：西太银行（ID：WestpacAU）

要决定是保留、翻新还是出售您的房产是个艰难的决定，并且要取决于您的个人情况。例如，也许您已经拥有这栋房子好几年，空间已经不够用了。或者可能房市最近比较低迷，在这种情况下可能暂时保留房产是更明智的决定。

又或许，您想通过翻新来增加对租客的吸引力。又或许房市价格和销量正在上涨，您可以取得最好的售价。本文将探讨在保留、翻新或出售房产背后的不同原因，来为您的决定提供参考。

将您现有的房产变为投资房

如果您现有的房产还有净值，但不想出售，那么您可以用它来购买下一套房产，并保留旧房作为投资。

有以下几个原因可以解释为什么您可能想将当前房产变为投资房：

◆ 租金回报

投资房每个月可以提供不错的租金回报。如果租金收入超过了持有所花费的成本，那么意味着您处于正扣税（positive gearing），可以从租金收入中收益。

◆ 房产随时间增值

将您现在的住房变成投资房意味着您可以持续看到它升值。如果房市在中长期内上涨，您就将获得资本收益 —— 而如果您为了买下一套房子而出售房产，就无法享受到这种收益了。

◆ 减税

持有投资房意味着您有申请减税的机会。例如，您可能有资格将贷款支付的利息和投资房产生的相关费用用于税务减免。

对于投资房，您还需要考虑哪些因素？

持有投资房会产生一系列的费用。以下列举了部分您需知的费用：

◆ 账单支付

作为房产持有者，您仍需负责支付某些账单，例如水电费以及市政费等等。

◆ 房东保险

您可能需要支付房东保险，包括建筑险、房东财产险以及房产持有者责任险。

◆ 物业费 (Strata fees)

如果您的房产是公寓、联排别墅或规划式独立别墅（villa），那么您就需要支付物业费，用于大楼公共区域的维护。

◆ 房产管理费

如果您雇佣了房产中介来为您管理房屋，那么您就需要支付房产管理费。

◆ 维护和翻新费

基本上所有投资房都需要长期维护。如果您的房子比较旧，可能还需要更大范围的翻新。

◆ 租金短缺

如果您的贷款还款额以及各项房产支出超过了租金收入，那么您就需要补上其中的差额。

翻新您现有的房屋

翻新房屋有种种好处，比如：

◆ 增加房产价值

如果翻新得当，那么往往可以增加房屋价值，在以后出售时获得更高的利润。一些比较高回报效益的翻修包括：翻新厨房、增加第二个浴室或者加建一层。

◆ 增加租金收入

如果您打算出租，那么小规模的翻新可以获得更高的租金收入。您可以跟当地的房产中介谈谈，了解他们对于您的房子可以如何改进、以及增加出租竞争力的看法。

◆ 让居住环境更舒适

当然，如果您打算继续居住在现有的房屋，那么翻新房屋可以给它带来耳目一新的感觉。

翻新成功的关键

房屋翻新并不能保证赚钱。但一些简单的策略可以帮助您完成一次成功的翻修：

1. 设定预算

在规划阶段，设定预算非常重要。估算出确切的费用很难， 但有一个大致的估算将帮助您保持在正轨上。如果您需要更多资金，联系您的贷款方了解更多选择方案。您可能可以利用当前的房产净值来支付翻新费用。

2. 避免过度投入资金

您需要和当地的房产中介和估值师进行沟通，了解当前房产的价值以及翻新可能增加的价值。如果在翻新上花费的费用超过了为该房产增加的价值，那么就是不值得的。

3. 自己动手DIY

对于一些小的翻修工作比如油漆墙壁，您可以轻松地自己完成。DIY是节省金钱和发挥创造力的好方法。但是在那之前需要了解这项工作的内容，以及是否有能力自己完成。没有人喜欢房子里有未完之作。

4. 规划和设计

与电工或管道工等装修工进行沟通，了解您的规划是否可行。向他们获取报价表以及交付时间，并且将边际成本考虑进去，以防工时比原计划更长。

5. 地方政府审批

取决于您的房产类型和翻新工程，您可能需要地方政府审批。由于某些项目的审批时间可能较长，建议您越早与相关部门沟通越好。

出售您的房产

出售您当前的房产可能是获取资金来购买下一处房产的理想方案和明智的选择，下面列举了部分原因。

管理一处房产比较容易。管理多处房产会带来更大的压力。您不仅需要考虑长期的维护费用和补贴租金短缺，而且还会有房屋空置、或招揽到不好的租户而产生的各种情绪波动。

没有多处房产也意味着您更清楚地知道有多少实际资金可以用于购买下一处房屋。

最后，在您决定是否出售房产前，有必要计算一下其出售价格。然后计算其他相关支出，例如挂牌费用以及房产中介的佣金。

重要的一点是，您需要确保用于出售的相关支出不超过房产本身的净值。如果存在这种风险，您就可能要考虑暂不出售，转而选择翻新或者使用房产净值做抵押。

本文转载自：西太银行（ID：WestpacAU）