亲爱的朋友，你好：
我是祝咏鑫，专注不动产资产配置落地实操，「咏鑫说房」唯一作者。
前面的选筹小节，讲的是些观点，主要是帮你先建立基本的投资买房的底层逻辑，避免你走弯路，没有太多的实操，听起来可能会觉得比较枯燥无味，这里正式进入看房200套。
这是所有小白走上职业玩家之路也是职业玩家登上升级天阶的必经之路。
有人会说一定要自己亲力亲为地看房200套吗？我找御用中介不行吗？
现在大家都多少懂一点都听说过御用中介。
御用中介是职业玩家必不可少的装备，是一个职业房产投资人就是必不可少的朋友。
特别是到了一定阶段你可能有90%的时间都是在搞钱，只有10%的时间再选筹，房源基本上都是来自御用中介。
但我仍然要说的是，这些都是建立在你自己就是个行家的基础上，中介说到底只是给你搜集信息。
所以即使你想用御用中介，也一定要先看房200套这是一个鸿沟、根本跳不过去的，特别是在这个房住不炒的政策大背景之下，一些优质笋盘就变成了中介之间的核心竞争力。
一般情况下，中介推荐给你的只是他们最想卖的房子，根本没有买方用户的思维，就更别提站在买房人的角度思考。
他们不会告诉你这个房子究竟有什么问题，能不能高评，有什么办法可以省税之类的，什么时候是签这个合同的最佳时机？
所以这些都需要你自己去辨别，这就需要看房200套，可是即使你知道了选择的所有套路，离你真正买到房会买房还差很远。
接下来聊一下如何走过看房200套的沼泽地。
第一步就是你看房的方式，用投资的眼光看房和消费的眼光看房是完全不同的，这个我们在前面讲过太多。
如果你总是以消费自住的心态去看房即使你真的看了200套房甚至200个小区，可能你觉得这个不错，那个也挺好，看来看去，还是觉得有点蒙，所以首先你用什么眼光去看房很重要。
其次要知道你看房200套的目的是什么。
首先是为了找笋盘。
那笋盘的标准又是什么，直白一点说看盘200套的目的就是通过看房建立找笋的标准。
事实上，你看房并不是去为了了解每个小区的花园环境、每户的装修如何，户型朝向如何，而是要寻找高性价比的投资选筹。
那所谓的高性价比意味着它的价格低于价值，所以首先，就需要准确定位它的价值。
其次是匹配它在市场上应得的价格，那如何定位他的价值匹配它的价格，就要建立对地段的理解。
看房最重要的一点就是要建立对地段的理解，那对低端的理解，在于对片区的定位交通配套学位人群等，了解这一切才能对一个片区，形成基础性的理解。
看房还需要建立对小区的理解，就是包括产品定位产品配比户型等等，看到这些我相信你已经头都大了。
会觉得说，之前不是说看房就是一个简单的体力活吗？难道我还需要做这么多总结吗？会不会太难了，是的，确实不容易。
这个世界上哪有那么容易的事情，所以我们就要看第三步。
就是要进行专业化的记录，很多人看过很多小区和很多套房子，但是真正进入头脑的却很少。
所以你需要有一种有效的工具，能够帮助你记住所有你看过的楼盘提高你的效率就需要使用表格进行记录。
在表格当中不仅要记录你实地去感受这个小区环境和户型的情况，更重要的是要理性地罗列出这个小区的参数，对这个楼盘建立及理性和感性的双重认知。
最后就是前期的准备工作，我们看房不仅仅是看房的过程，除了后期的标准化的整理工作之外，前期的准备工作也非常的重要。
我们看前期的准备工作，就是首先你要做一个看房计划。
以武汉为例，需要对武汉这个城市首先有一个基本的认知。
我们先看基础宏观的数据，主要包括人口建成区面积还有人口密度、存量房市场，还有走向人口流入、产业、GDP一些基本的宏观的数据等.
其实这些数据很简单获取也非常简单，就是通过那些本地的楼市公众号，经常有关于城市的热点分析等等。
这里一定要提醒下，是属于那种不带广告性质的分析，纯粹的就是分析城市的发展热点、经济指数、产业结构等。
这个一定要宏观的分析，不能只看一个版块，要横向纵向多角度分析。
比如武汉的板块，其实武汉如果真正细分的话，差不多有100多个板块，因为武汉是个特殊的城市。
大江大湖大武汉，湖的这边和对面的价格，有时候就是天壤之别，开个车几分钟过了江，但是的价格有巨大的悬殊。
所以通过宏观分析和近几十年的历史政策的变革，对每个板块进行深刻细致的分析，建立对这个城市各个板块的房价是否和匹配价格的认知体系。
这个对你后期非常有用，在后期板块轮动的时候，你就知道这个板块是不是涨不动了，或者说这个板块可能要启动了，那么这个认知非常重要。
讲到这里，我给你分享一个房产投资人常用的方法“拆骨法”。
就是把城市分为多个板块，一定要精细，重要的话说三遍，精细，精细，再精细。
如果单纯的从几个行政片区来划分，这个远远不够，那样得不出有用的结果。
可以用商圈划分，或以河、江、湖等等这些为界限，或用大众约定成俗的一些地标为界，板块化大简单，但是想化小，就需要下工夫，后期并一起那就简单。
然后将每一个板块，内分布的几个重要的小区或者楼盘以及片区内主要的生活配套，在图上标注出来，之后你掌握了这些信息再去看房你会对片区对小区建立起真正的认知体系。
这些内容说起来好像很难，但其实你真正做起来其实没有那么难，而且所有的流程都是一样，每一个板块都是一样的，无非就是你可能会辛苦一点。
但是我们说买房没有白走的路，每一步都算数，刚开始的时候确实很辛苦但是凡事无差别的劳动，都是可以通过熟练而提高效率和减轻难度的。
而且这种工作只需要做一次是一劳永逸的，在以后你真的就会看到很多的笋盘。
这个也可以用拿来主义，网上有些楼市板块的分析，但是一定要自己去实地看，然后分析。
为什么这个板块的价格比隔壁的板块高那么多，具体缘由是什么，是交通、学区、配套还是其他的什么，还是楼面价上涨了等等。
分析结果不重要，但要有这个分析过程，这个可以通过后期复盘来验证总结你的思路是不是对的。
一旦养成了这个思路，那么后期不管选哪里，不会有大的偏差，踩坑的概率会小很多。
拆分了各个板块，实地看了一两百套房，做了记录深入研究后，这个时候就用御用中介了。
御用中介其实就是给你送房源信息，因为你有了前面看房一两百套的基础，你对整个城市的地段价值已经烂熟于心。
所以他给你推荐房源，你自己是在内心有评估体系的，然后在这个过程当中你看的越多完了，这边给你推荐的房源。
你就会有很多关于层差的指数系数，还有各种关于赠送面积、产品卖点的加成原则，还有新房二手房之间的比值等等，这些看起来有一些神秘的一些换算，其实都非常的简单。
我们说大部分人虽然都明白资产配置非常容易但是缺少的是足够的执行力，最终能够成功的毕竟是少数。
就像我说看房200套只是一个拼体力的工作，大部分的人可能就在这个阶段就放弃掉了。
所以不管你是看房200套熟悉价值体系也好，还是进行宏观分析掌握城市故事也罢。
最重要的就是你要先去做，把自己先推进买房的轨道当中投入时间，然后压上你的钱。
人的思想是会变的而且很微妙，因为你投入的越多，你做的就越多。
到这里，有很多朋友会说说，我也没有分析什么，反正就是路边买一套当时就定了，然后就不停地买买，然后就赚了。
这个情况在十几年前，肯定是大把存在，但是最近几年，如果不是系统去分析，专业的筹措，那么踩坑的几率是非常大的。
其实你真正的走过这个过程，你会非常的清楚根本没有运气可言，只不过是当别人患得患失的时候你敢于迈出了这一步。
本文来源：公众号【咏鑫说房】（关注赠最新武汉倒挂楼盘）
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