未来10年，在北京投资房产还有空间吗？3点道破走势

　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

　　提问：房姐你好。我们是外地来北京工作，两人加起来月收入约5万元，公积金一个月缴纳6700，尚未结婚领证，准备2020年利用我的工作居住证在北京上车。但是我本人在外地有过房贷，女朋友则没有购房资格，所以只能算二套。目前手中首付可以凑出200万左右，有几个问题想向您请教一下： 1.先全款再抵押的方式具体详细的操作流程是什么，市场上是否有这一类的中介机构帮助办理。中间会有哪些风险点，如果方便的话，希望可以得到您的详细指导 2.目前我们选定的标的在朝阳，初步看中大望路附近的阳光100（8w均价，较新但只能买一居），光辉南里（6w均价，老破，可买2居）。不知道这两个小区是否值得买，如果不值得，朝阳区还有什么小区值得推荐 3.淘笋盘一般来说的流程是什么，就在贝壳APP上搜吗，还是借助什么媒介，如果知道和判断有笋盘出现，是否需要天天盯着等等，目前我们还是一头雾水的状态。如果链家中介费不值得这个价，我们还有什么其他找房的渠道可以选择 4.先全款后抵押的模式为何要优先找不满五唯一的房源，这个有点不太能理解。我感觉即便最低指导价过户，也是一笔不菲的税吧？这个可否举例说明一下 总之问题比较多哈，不知道你是否提供更加定制化的服务，如果有我们肯定会购买！希望能得到详细的指导，谢谢！

　　回答：1. 这两天我会详细写一篇全款抵押，请关注 2. 光辉南里小区非常拥挤，房屋品相较差，不推荐，阳光100可以看。另外 华贸城、炫特区、CBD传奇、金港国际、炫特区、北京新天地、柏林爱乐也可以 3. 相对市场价有一定折价的都是笋盘，不过大部分都内部消化了，基本1天就没，普通人全款抵押是最好的淘笋路径。 4. 有些差价比你想象的大，经适房的 土地出让金 税费就不低

　　提问：【新人首问】 北京买房，具备sfsd，首付资金250万，月薪两人到手4万。未婚无子女。预备明后年结婚。 目前选房原则：买二手房，小两居，不注重学区（有天津户口，一方在天津买了一套非学区，另一方名下没房，没有北京户口），位置好，客厅有窗，楼龄95年之后。离工作不要太远。不要首层顶层。 工作地点：我工作地点在海淀知春路地铁附近；我对象工作地点在昌平生命科学院地铁附近。工作稳定。 看过的片区：我们看了望京，回龙观，安宁庄，西三旗，西二旗，永丰，清河几个区域。目前觉得西二旗和望京最有优势。 目前看中合适的：西二旗智学苑，铭科苑。望京西园一区，南湖中东园，融泽嘉园。 觉得西二旗工作近，望京听您说发展好。 考虑到未来7年后由于教育问题，可能卖房回天津，所以想买保值的房子。 问题 1.西二旗和望京之间，您觉得我们更适合买哪个片区。 选择望京，是觉得望京将来保值会比西二旗强。如果考虑居住方便还是西二旗。所以不好取舍 我们分析的西二旗优势：挨着软件园，周围有一些配套，劣势：学区不好，能买的起的房子小。 望京优势：位置好，五环以内，周边产业比西二旗发达。同样首付能买的房子总价更高（五环内贷款高）。劣势：上班远，我对象上班一个半小时，我们对那边不熟悉。 融泽嘉园优势：楼龄新，户型好，面积大。劣势：交通不便，属于昌平区 2.根据我们的选房原则，除了我们看过的片区，您还推荐哪些其他区域值得去看

　　回答：你好，原则上能买市区就别买郊区，所以这几个板块的价值排序： 望京>西二旗>回龙观 西二旗PK望京，望京面积更大、范围更广、入驻优秀企业更多，且已形成独立的体系，投资望京，比西二旗更稳妥。 另外换工作比换房简单，前期不住也可以投住分离。

　　提问：房姐好！新人首问～ 毕业一年多了，目前租住在花园桥附近的核二院小区，和女朋友即将都拿到购房资格(我是工居，女朋友是户口)，年收入税前大概60，都是sfsd。从8月份开始看房，首付大概能有200～250个左右。因为我俩工作地相隔较远(西二旗和亦庄)所以目前看的都是班车沿线的(北四环从健翔桥到惠新西街北口，西三环花园桥航天桥附近，望京地铁站附近)，还有几个新盘(中铁诺德春风合院，诺德逸府，臻御府，奥森one，奥海明月) 目前纠结的点: 1。北四环这边目前相中了安慧北里秀园，优点是幼儿园到初中都在附近，离班车点和到西二旗都不算太远，交通好，配套好，离奥森近;缺点是房子和小区都比较老旧，并且目前还没孩子，估计一两年之内会有，不知道现在考虑学区到初中是否有点早 2。个人还是非常喜欢新盘的，注重居住环境和品质。新房目前重点比较的是丰台三兄弟，个人觉得臻御府户型最好，但是缺点是交房晚，装修简单，开放社区并且剩下的好户型的楼栋都不太好了;春风合院目前最看重的是交房时间早，一期精装修，品质和口碑都还不错(搜索了星球里的回答，看您也比较推荐);丰台这边最大的顾虑就是离西二旗有点远，不知道16号线南延线什么时候能开，还有不知道这三个盘周边的教育环境会不会特别差(说是旁边有一个丰台区实验小学，区内排名靠前，不知是真是假，如果不好的话到时候限竞房不能交易抵押都没办法给孩子换学区)，这点的话到时候想换学区有什么别的办法吗？ 3。这两天还看了花园桥附近的房子，也都是老公房，学校都是八里庄小学(需要提前3～4年落户，前40%直升首师大附中)，和秀园那边的环境什么的都差不多，不知道这样的海淀学区有没有必要考虑呢？ 4。一开始还有个想法，就是在结婚之前把我们两个的sfsd资格都用上，买一套新盘(上述提到的新盘中的89户型的)，一套小户型的学区(总价300左右)，无奈首付可能比较难凑，不知道这样买的话，有什么好的操作方法吗？ 非常感谢房姐能回答我的问题，或者还有什么其他推荐的方案也请不吝赐教，感谢感谢～

　　回答：你好，西二旗和亦庄一个在西北，一个在东南，能选择的范围比较大，惠新西街，花园桥都还不错。 关注安苑北里，安慧东里，安慧北里X园的小学是嘉铭西校区，跟东校区还是有差距的。你们还没有结婚，不用这么早就考虑学区。 花园桥关注西三环北路76号院。 丰台几个新盘中，臻御府略好，距离地铁更近。但是整体环境 学区配套和居住体验一般，只适合在附近工作的人。 考虑到你俩未来工作地点可能会发生变化，北边的就业机会更多，更倾向入手北边。

　　提问：房姐好，最近在考虑总价1400-1800以内的房子，想请问下：分钟寺的东叁金茂府和世贸天誉您觉得如何？哪个好点？这个区域值得买吗？另外，二手房也看了富力城D区，观湖国际，泛海国际，您觉得哪个更合适？这个总价范围内，房姐觉得还有哪些比较合适的选择？谢谢！

　　回答：分钟寺的位置一般，东叁金茂府和世贸天誉性价比不高，不建议买这里，不如选朝阳公园附近的的几个盘，这个位置要更好，最近几年涨幅都是超过大盘，优先看 泛海国际其次观湖国际和富力城，还有双井和奥森板块也不错

　　提问：请问房姐，网签价格 跟最后的成交价格有啥关系呢 还有什么上车之类的术语 不明白是什么？

　　回答：房屋的缴税，按照网签价格来进行。 房屋做按揭贷款，评估价最高不能超过网签价。 假设房屋市场价200万，成交价150万，评估价180万。 按照180万报网签，按照评估180万贷款，税费多缴纳一些。 具体多少网签划算，涉及具体的贷款和税费、成本精算。

　　提问：拨冗评价下旭辉御锦 拟卖掉珠江帝景的2居换一个带院子的洋房 纯自住 谢谢

　　回答：你好，旭辉御锦位于温榆河墅区核心区，周边多河富水，林木覆盖率达34%。西侧为北京重点打造的温榆河生态走廊，东侧紧邻小中河及河畔百米景观带，北临5000亩体育公园及生态湿地公园，生态自然，区域生态环境好。 自住环境不错，但是交通，生活配套，学区，产业都没有，所以房价也一直跑输大盘。 如果考虑自住，更倾向入手顺义别墅或者孙河。

　　提问：房姐，有首套资质（儿女资质），现在只有房山地铁次新小区89平米住房一套，想换市区大平米住房，89的房子现在出售只有300W，高峰时曾经到450W。现在出手凑首付合适吗？如果等合适，等到何时出手呢？

　　回答：房产可以出售 但是不好卖，可以同步进行抵押贷 450万肯定是虚高了，不要对比虚高价格，以免心态失衡，卖得出去的才叫价格。 北京适合年底之前买入，首付尽量凑大额。

　　提问：房姐好！家庭有两套房，一套在天通苑北一区150平，一套在飘home60平，现在孩子上学。想置换一套适合居住又能兼顾学区的房子。家庭年收入50。如果卖房，出手哪套合适？另外在哪里选房合适？我是小白，还请房姐多多指教如何贷款好些。谢谢哈！

　　回答：这两套出哪一套都可以，结合你的资金来判断比较好。手上现金少就出tty，否则就飘home。 可以看下望京的上京新航线，如果预算不足就看南湖东园二区初中对的是陈分，小学对口的明远教育书院实验小学东园校区

　　提问：房姐您好！新人首问！ 首套刚需，首付320左右，还可以再借点。计划混合贷。我在东湖上班，老公在白石桥南上班，刚结婚，计划购入2居或小三居，稳定后要孩子。本计划在望京附近买，离我上班地点近些，但看了望京新城，望京西园三区，利泽西园，嘉润花园等几个小区，都没有遇到位置，户型，采光等都合适的房子，结果2020年的机遇期感觉要错过了。有几个问题请教。 1.是否要考虑学区？是否可以考虑海淀学区？因疫情原因出国求学的前景不明朗，很多家长抢购海淀学区，导致涨幅较大。您怎么看？我们是否应该考虑海淀学区？还是在望京买？ 2.在望京买的话推荐哪个小区？更多应该考虑哪些因素？我个人看重居住环境和舒适度，看中西园三区环境，但户型朝向好点的总价有点超出预算；南湖东园一区户型朝向还可以，但小区环境一般且较老；望京新城主要考虑的小三居，但人员太多地面停车较多。目前年底房源没有年中多了，您觉得应该考虑哪个小区？有人说现在房子中介都给下架了，等明年回暖再卖，您怎么看？现在买还是等过完年买？ 3.海淀房子没怎么看过。如果买海淀您有什么推荐的小区？ 4.预计明年市场会如何？应该什么时候买合适？

　　回答：1. 5年内没有学区需求，就没必要考虑。现在海淀顶级学区的热度过高，有一定风险，非必要不建议入。 2. 还可以看下望京花园东区，是高校老师福利分房，人文环境还不错；离地铁也不远 3. 考虑学区就重点看海淀，选筹围绕清河和上地板块， 例如 永泰园和永泰西里 对口二十中九年一贯制 。 4. 最好春节前后就入手，12月二手网签创“3.17政策”以来的单月最高值，信号很明显了

　　提问：房姐你好，我是新粉，目前在西二旗上班，想今年年底北京上车 【现状】家里有160w和一套丰台区700w的在售房，本来想当做置换房用，但是短期看也不太好卖，所以只能用160去买 【问题】地段的话主要考虑东小口公园那边，主要原因 1. 离西二旗和望京的互联网公司都比较近 2. 那边要开个13号线地铁站，感觉也有点潜力 目前有两个方案考虑： 1. 买新房：目标是东小口的绿城盘和奥森one，看了介绍感觉那边有升值空间，均价都在6w左右，首付160，可以买个2室1厅，但是问题是 1. 那两个都是限竞期房，8年不能买卖，未来等置换房卖出去肯定还是需要换3室1厅的，考虑是昌平区，未来孩子上学也不方便 2. 昌平区6w感觉也有点贵，担心也不好出手，毕竟对面富力桃园二手海淀次新房也才6w5 2. 买二手房：买一个海淀区1室1厅\/1室0厅的房子，这样的话，未来上学方便一些，转手就不知道好不好转手了，未来在合两家子弹买个3室1厅 两个方案各有利弊，所以想问下房姐有什么建议吗？或者二手房有什么推荐小区吗？

　　回答：1. 如果你是想投资 愿意长持8年方案一可以考虑，作为低总价的房子 6 的单价可以接受。 2. 不了解你的家庭情况，如果2年内没有学区需求，没必要看海淀学区房。二手可以投资一套朝阳东三东四的公房 推荐 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区等