荟·商业|产业空间的赋能形态-产业园区的盈利模式创新

产业园区的盈利模式创新

2020年，产业园区经历了跌宕起伏的一年。产业园区以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，区别于传统房地产，需要进行地产资源、产业资源、区域资源和社会资源的整合，从单纯的开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变，且注重高端产业链聚集。

园区主要的盈利模式类型主要是通过项目投资、土地租赁、增值性服务、经营所得利润等方面实现多模式、多渠道的盈利。目前，诸多产业园区的营业收入仍有大部分来自于土地、物业服务等方面单一的收益，促使大量园区自身的收入和盈利能力更加脆弱，且有部分园区处于亏大于盈的状态。从上半年的防控疫情、减租降费、云上办公，到下半年的项目投拓、招商引资、抢夺市场，产业园区既展现出行业韧性，也面临着重塑增长的严峻考验。“如何活下去”已然成为所有产业园区都必须思考的核心命题。

产业园区作为一种复合的产业形态，既不同于房地产行业，又不同于高科技行业，盈利模式较为复杂。通常来讲，园区的盈利模式一般会沿着如下三个阶段的路径演变升级：

园区盈利模式三大创新方向

1、产业服务成为园区盈利模式升级的主要关注点

2020年越来越多的产业园区在其规划的新战略方向中，提出了提升产业服务等战略新兴业务的权重，从“重资产”向“轻重并举”或“轻资产”转型。

例如，鸿坤产业集团提出将重点推进“1：1”战略，即未来50%的收入来自于传统租金收入，50%来自于产业服务等其他收入，做强鸿坤产业园在产业服务上的运营特色，大力拓展园区运营增值服务，寻求具有长期可持续性的盈利模式。

2、产业投资成为园区的重要利润来源

在2020年初的新冠疫情中，部分转型较为成功的园区，即使是在园区租售收入下降的背景下，依然可以依靠产业投资等新兴业务稳住利润基本盘，受到的波及和影响也较小。

有些项目产业链长，需要资金投入巨大，产生效益周期长，如电影、地产、网络游戏等项目，凭借自身能力很难满足项目需求，一般需要引进外力投资。园区可以选择一些市场前景好，盈利能力强的项目，通过对项目进行资金、土地使用权或者技术服务等方面的投资获得高额收入。但在投资前一定要做好调研和评估，控制项目投资的风险。

3、智慧园区、拟产业园

或将催生新的4.0盈利模式

2020年，随着物联网、云计算、大数据等新一轮信息技术的迅速发展和深入应用，以及国家政策的大力支持，全国各地的智慧园区、虚拟产业园等新型产业园数量未来极有可能大幅增加。这些新型产业园区形态的出现，或将催生出新的园区4.0盈利模式。

例如在智慧园区中，园区运营服务更多与物联网、大数据、人工智能等科技结合，为企业提供智能化硬件设施、各类智慧云服务平台，以及“线上+线下”的产业服务，服务的价值和收益会更加凸显；在虚拟产业园中，企业对园区实体的依赖度会进一步降低，更多通过“云注册”的方式入驻，虚拟产业园也不再是办公场地提供者，而是主要扮演服务提供者和资源整合者的角色，那么其盈利模式中，房地产开发、租金收入占比将会大幅下降，园区智慧服务（尤其是基于企业个性需求的定制化服务）将成为园区的主要收入来源。

伴随着我国经济发展的转型和经济结构的调整，以产业发展为导向的产业园区发展如火如荼，取得了重大的经济成绩。园区的不断发展与成熟，对城市产业升级，城市的开发建设提出了更高的要求。但产业园区开发周期较长，投入巨大，且受政策方面的影响较大，能否盈利是各级各类园区必须面对的课题。

总而言之，园区的盈利模式并不是单一类型的，是多元化相互融合运营，从低级阶段走向高级阶段，推动园区开发建设和运营发展，实现产业园区的可持续发展。