祝咏鑫：如何在二手房里淘到让你价格满意的笋盘？

提问：

咏鑫你好，想在武汉买第三套房子，两套婚后买的，已经全还清，贷款在我名下。

想通过离婚析产获得贷票，首付用经营贷。

公司法人是我媳妇，想以她的名义经营贷款，然后用我的名义买首套。

这该如何操作？

离婚前贷款还是离婚后贷款？

咏鑫：

1.离婚。

房子析产至你媳妇名下。

你名下无房有贷款记录，有些银行对于这种情况算首套首贷。

你媳妇有房有公司，可以经营贷，钱贷出来买房在你名下。

注意：提前问好认房不认贷的银行。

其实即使名下有房，若没有在还贷款，有时也能操作成首房首贷，需要银行配合，有的中介可做。

主要针对二手房，新房基本不行。

只是在交契税时，算二套契税。

2.以你的名义贷款

因为老婆是直系亲属，你名下有房，你可以抵押贷款。

之后离婚，老婆名下无房无贷，可以首套首贷，且经营贷在你名下。

问题是，你做经营贷，需要结婚证和老婆作为共同还款人。

你老婆作为共同还款人，一把情况会上征信，所以以你名义做经营贷时，问一下银行你老婆会否以共同还款人上征信。

若上，名下会有一笔负债，可能会影响房贷审批，以上供你参考。

关于资金的其他腾挪的技巧，详见知识星球内部分享。

提问：

咏鑫老师，我才购买了江岸区百步亭和谐里楼盘的一套房子。

从银行贷款123万元，银行放款后，开发商收到房款，却只给我开了一张收据，称要等交房时才开全款发票。

这个不会有什么问题吧？

是不是有什么猫腻？

咏鑫：

正常！不用担心。

主要原因是：

开发商和购房人签订购房合同，收到购房款后开具收据，等新房交付时再开具发票，这是正常流程。

之所以如此，是因为发票金额涉及面积差异，因此统一以产权登记面积据实结算房价款。

“交房时如果实测面积与购房合同面积有差异，购房金额将多退少补，相关税费也将依据实测登记面积缴纳。”

也有提前开发票的，一个首付款发票，一个银行放款后，放款金额的发票。

所以，各个开发商操作不同，是由于他们后期税务筹划不一样。

提问：

咏鑫你好，我最近在武昌看中了一套二手房，具体小区我就不说了，电话和中介把价格谈到了总价192万，中介说这个是目前最低价了。

目前双方还没见面，我计划约时间去谈，有没有好的办法，把价格谈点下来？

咏鑫：

因为不知道具体情况，在这里你也不方便细说，但是看你说的142万，估计2万就让你砍下来的，具体能再降多少，这个也不好说。

所以我只能给你几个建议，仅供你参考，先来说说几种常用的砍价策略：

1.提前做功课

通过贝壳或者房天下，看看历史成交价格。

细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。

佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。

2.找中介了解房主卖房的原因

通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。

如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。

但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。

3.拿家人说事

“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”

4.哭穷卖惨

刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。

最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。

5.现金摆在桌面上，软磨硬泡

只要再降5万，这些钱你就拿去了。

现金永远比银行卡转账更刺激。

6.车轮战

如果有时间和精力。

可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。

最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。

当然，这个只是其中的几个建议。

其实淘二手笋盘，前期的功课比谈判重要的多，你这个属于临门一脚了，就是多与少的问题，希望你能谈到满意的结果。

提问：

咏鑫好，买房小白，坐标湖北潜江。

我是汉川农村的，潜江市有一套房在老婆名下，一家四口都住在潜江，两小孩，大的是女孩上高三，小的是男孩上初二。

想在武汉买房，手里有资产130万，在武汉有交社保，明年三月份满两年。

因为最近几年家庭开支会很大，大的明年要上大学了，小的上高中！所以很纠结！望咏鑫指教！

①如果现在买只能在不限购区域买，个人倾向蔡甸，离老家汉川近，个人身体不好，长期要去蔡甸同济中法新城院区看病！

②如果在离市中心买的话，要等明年三月社保满两年！

③个人打算等儿子上大学了再去武汉住，主要是想帮小孩先在武汉买房，也算投资吧！

纠结不知道该如何，是买新房还是二手房？

请咏鑫帮忙规划规划！看有没有值得入手的新楼盘或者是二手房！谢谢！

咏鑫：

你好，资产130买武汉还是比较充足的，可以大胆买入。

武汉还是比较看好的，如果感觉到后面有生活压力，可以预留30-50作为防守资金，抵抗风险。

既然你是想去武汉买房先投资，就真没必要现在跑去不限购区域买，浪费资金，没有什么价值。

投资完全可以等等明年3月份房票，武汉尽量买主城限购区。

如果你买房目前不是为了自住，想先投资的话，我倾向二手。

一手主要吃了开发商的溢价，而且交房，拿证，限售要等，一下4-5年没了。

二手的话灵活很多，买了可以直接拿来用了。

遇到行情想高位抛出很方便，而且可以运用杠杠做低首付。这点对于投资来说很友好。

提问：

咏鑫你好！关注你好久了，现有几个问题寻求帮助，谢谢！

我是武汉市，我们家有二套房，分别是万科金域华府和洪山保利城。

07年在汉口江岸给小孙子买了个破旧小学区房，上沈阳路小学，儿子儿媳也在汉口工作。

现手上有四百万现金是卖了06年买的联排别墅，现两套房相隔不远，儿子他们住一套我自己住一套，房子有住的：

1.手上的现金是存银行还是买房很纠结，望咏鑫指路。

2.如果要买房在汉口江岸买房，方便儿孙上班上学，买哪个楼盘合适。

3.现儿子看中了华润万象城幸福里的房子，我拿不准是否属于商业地产类型，他有商业也有住宅是70年，拿不准是否有投资价值请教咏鑫。

4.钱存银行用利息以后租房孙子上学的方案可行吗？或者是就在现在住的武昌徐东附近改善型换房。

咏鑫：

投资角度看，你武汉的仓位已经差不多了，不适宜继续加仓。

对资产配置来说，并没有特别明显的改变，资金400，我更建议你考虑一线城市，推荐深圳。

对于普通人来说，买房还是最稳妥的资产保值升值的方式。

多余资金放手上是跑不赢通货膨胀的，而且建仓一线，抛开投资不说，更重要也是为下一代提前布局，可能到你孙子那一代。

一线城市的房价更是天价，家庭财富的保值和累积，需要几代人共同完成。

如果在你们这一代就把平台定在了一线，那么将来你的下一代甚至下下一代，他们的起点就更高，获取资源甚至财富就更容易。

另外一线城市/深圳+二线城市/武汉也是更好更安全的资产组合方式。

二线省会城市房价涨，我们吃的是城市化率的红利。

简单说就是从农村到城市，从小城市到省会城市。

但是省会城市的人口吸附能力不强，当人口增值到达一定量级之后，红利就逐渐消失了。

一线城市房价涨，我们吃的是大城市化率的红利。

城市化率和大城市化率，这是两个不同的概念。

中国城市化率已经50-60%，但是大城市化率还有很长的路要走。

一线城市天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。

对于资产配置来说，从来都是主力压箱底资产，防守属性大于进攻属性。

提问：

咏鑫好，坐标武汉，工作地点在沌口开发区，目前在港湾江城有80平两居，现在想换个3居，小孩4岁，有考虑沌口体育中心版块学区房：

问题一、目前是否适合置换

问题二、体育中心版块老房居多，楼梯房是否入手

问题三、如考虑学区，是买个小的（只为学区），再在其它地方买电梯房，还是直接买大的楼梯房，或是有其它建议，谢谢了

咏鑫：

1.现在可以置换，置换，很多都是对以前买房的一次纠错和改进。

趁着现在有差价有空间，要换的得赶快了。

毕竟这种企稳的行情，不是那么容易遇到的。

给你时间去挑挑捡捡淘个笋盘，换个自己喜欢的房子，换个有升值空间和上涨动能更强的房子。

2.老破旧楼梯房如果不是特别好的学区一般不建议买。

买房就是买环境，文化，圈层，未来房地产也会越来越重品牌。

一定不能贪便宜，新房也分等次，已经没有普涨了，买错不如不买。

3.建议买个小户型挂学区，用完即出手，然后再买个电梯次新房自住。

沌口开发区开发的比较早，是以汽车工业为主导GDP和消费能力都很强所以价格也偏贵,但是汽车产业最近几年逐渐走低,产业转移到光谷。

未来利好太少，加上板块比较封闭，其实很难吸引汉阳以外其他板块的人口，所以如果在这里上班自住可以买。