增城，生命值+1

　　二娃说

　　你知道，去年房价为什么能涨那么猛吗？

　　告诉你们吧！因为在去年的金融环境里，现金是阳光下的冰，只有将其变成砖头，才不会被融化。

　　可能谁也没想到，元宵节刚过，东莞的楼市调控便从天而来。

　　2月27日凌晨，东莞市住建局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》，文件里写到了若干条调控楼市的强力措施，包括：延长购买二套房的社保年限，提高二套房和豪宅的首付，填补企业购房的漏洞以及打击假离婚购房等等（详细内容看下图）。

　　除了东莞，深圳去年也推出了一系列楼市新政，由于深圳楼市实在太过疯狂，深圳的决策者甚至还搞出了二手房指导价这种“让人懵逼”的调控措施。

　　不过，在莞深强力的调控下，肯定有大批购买力被误伤，而他们势必会转移到其他的地方，而广州必定是首选之地。

　　可是，广州中心区的限购政策也十分严格，原本深受深圳、东莞客宠爱的黄埔和南沙，也在近一个月内，接连收紧了房贷政策。外地客户想在这两个区域买房，只能一次性付款。

　　所以，这时候，其实最大的受益者，应该是增城。

　　说到这里，可能会有人质疑我说：一次性付款，就一次性付款啊，深莞客又不是没有钱，从区域价值和升值潜力来看，他们肯定还是会首选黄埔。

　　没错，黄埔的发展潜力的确很大，经济实力也毋庸置疑。尤其是，元宵节那晚，我被朋友圈各种震撼的烟花照刷屏时，就非常肯定了这件事儿。

　　但大家不要忘记了一件重要的事儿：黄埔房价已经不低了！

　　据二娃统计，目前黄埔二手房成交单价已经纷纷突破5万/㎡，直奔6万了！而老黄埔新盘也基本全是5字头起，并且还处于断奶期，想买都没货。

　　单从去年来说吧，黄埔整个区域都猛涨了一波，如今黄埔的房价已经有了透支的迹象。

　　说人话，那就是有点虚高，有点膨胀了。

　　虽然说，黄埔的楼市群里每天都在谈论着黄埔临港的规划，华润万象城的落地，黄埔高铁站（黄埔新客站）的选址，科学城和知识城的提升。

　　但冷静下来想想你就知道，这些大饼并不是一时半会就能兑现的，它们至少也需要3-5年的时间。

　　所以呀，在莞深调控，黄埔房价虚高的背景下，不限购的增城，它的价值就重新回来了。

　　◎冲出云霄

　　首先，增城的区位决定了它天生就是承接黄埔与莞深外溢需求的绝佳区域（俗称捡漏区域）。

　　就目前来说，增城已有地铁13号线，可连通黄埔和天河；而穗莞深城际铁路，可连接东莞和深圳；穗莞深城际新白广段也即将开通，届时，可以快速去到知识城、白云机场和广州北站。所以，它的交通通达性还是相当不错的。

　　更重要的是，增城在未来还有连接荔城与新塘的16号线，而且广州的第三条高速地铁28号线也经过新塘。

　　我认为16号线和28号线是真正改变增城楼市格局的两条线路。先要说明一下，这两条地铁可不是什么浮云线路，16号线已经进入了广州地铁第四期建设规划的出版讨论稿里面，它的顺位肯定是要比永和的23号线，奥体东的19号线要高的。而28号线不用说了，它已经进入了大湾区城际轨道的规划里，而且现在上面也非常重视这条有机会串联整个大湾区的线路。

　　这两条地铁对增城楼市的改变会是什么呢？

　　新塘会依靠着28号线紧跟老黄埔核心区的房价，彻底脱非入欧。而从新塘外溢的购买力会去到16号线沿线的石滩仙村等地，带动增城的整体房价。

　　因为16号线去到新塘之后可以换乘28号线，所以16号线沿线的区域会成为新的刚需天堂。增城不仅有交通上的利好，其实它的产业和基础设施的建设也没有特别拉胯。

　　新塘枢纽附近除了凯达尔广场还有一系列大集团的总部项目，论CBD的豪华程度在广州也能勉强挤进个前十吧？

　　◎ 新塘TOD，凯达尔国际枢纽

　　还记得2018年那个新塘被称作宇宙中心的时刻吗？虽然现在人人都说新塘打脸了，但是新塘的利好的确还在不断增加啊，当年吹嘘的交通和产业，其实也在一点一点的兑现当中。新塘是有“宇宙中心”的底子的，周期轮转，新塘也该到了东山再起的时候。

　　总而言之，在周边区域的利空之下，不限购的增城价值会有所提升（嗯...只是“有所”），而未来28号线与16号线的落地才会引爆增城楼市。在增城的众多板块中，新塘是其中最耀眼的明星，我会认为今年是一个入手新塘的好时机。

　　回顾二娃上篇文章观点可点击➤：黄埔房贷收紧！今晚，新塘终于等来了翻身之日！

　　上文作者 / 00后实习生@二虎

　　注明：二娃有做较大的调整和修改

　　——以下是二娃补充的观点，必须要看——

　　你们知道，为什么我的标题叫做：“增城，生命值+1？”而不是增城价值回归，大家赶紧买增城呢？

　　◎ 增城，生命值+1

　　其实吧，这篇文章我主要是想给大家传达一个观点，那就是：在“深莞限购升级+南沙、黄埔房贷政策收紧+黄埔房价破5奔6”的多重背景之下，确实利好增城楼市，但利好，却是有限的，不是所有区域和板块的价值，都能有所回归。

　　毕竟，增城这个盘子太大了，总体来说，存在太多自己的问题。比如，产业及自身经济实力薄弱、近1-2年来政策利好少，暂无地铁交通利好，而且新房供应量巨大，市政配套却一直不见起色。

　　所以，即便是愚公移山，也移不动啊！

　　在二娃看来，如果买不起黄埔又急着上车的朋友，今年其实可以入手新塘了。自住来说，新塘绝对算目前广州性价比最高的区域，也是广州房价的你良心之所。至于其他区域嘛，我还是不太看好。

　　还是那句老话：增城也就新塘不错，其他区域买来自住ok的，但投资啥的，还是算了吧。