住宅政策收紧，公寓政策放宽：深圳公寓市场的春天来了！

开年以来，深圳楼市政策频出，市场上关于楼市风向的解读更是层出不穷、百花齐放。确实，政策调控的松紧程度与房地产行业的发展息息相关，对房产买卖市场、价格有直接影响。

而对于普通购房者，小编认为，只需要紧跟政策步伐，就能准确看清未来楼市的变化，助力做出正确的资产配置决策。

新房二手双双发力

住宅市场政策收紧

就在昨天（3月2日），缙山府发布购房计划，其中的积分购房规则在地产圈炸开了锅，并迅速蔓延至关注楼市的所有购房者。该规则最大的亮点，就在于更准确普惠无房人士。直白地说，就是对住宅炒房客的进一步限制。

按照最新的积分规则，没有过住房转让记录的无房“刚需”优势明显。过去社保年限高，积分入围的可能性就高，所以不少住宅炒房者凭借社保时间长，把名下所有房产卖掉，同样也能加入打新队伍。但现在不止拼社保，更要拼这10年内有无房屋交易记录，把之前打新的“漏洞”给堵上了！

很显然，这次摇号购房细则的深化，进一步堵住了住宅市场投机者的通道。投资者原本就难买的新房，现在门槛变得更加复杂。

在二手住宅市场方面，政策的约束亦是趋紧。2月8日，赶在春节前住建局给市场丢出一枚重磅炸弹，公布了3595个住宅小区的二手房指导价格，并要求中介机构按照指导价发布挂牌价格，商业银行按照指导价格发放二手住房贷款。

一时间，二手市场陷入一片观望之中，网签量更是断崖式下滑。对比二手住房成交指导价新政前约2500套的周度网签数据，二手住房成交指导价新政后的单周网签量下降近7成。

可以看出，在目前的政策引导下，非刚需客户对住宅的投资，无论是一手还是二手，都不是一个好的时机。但与此相反的是，公寓的前景变得更加明朗！

住宅化趋势明显

商务公寓前景更加明朗

2月23日，深圳住建局发布关于商务公寓配建燃气管道设施问题的通知，给商务公寓通燃气开了绿灯，进一步优化公寓的居住属性。

其实，公寓这种产品，被约定到“商办物业”里，是中国的特色。在其他国家，公寓也是住宅，只不过大部分都建在CBD，价格高昂，诸如美国的曼哈顿、日本的东京湾。而深圳目前的趋势，正是要让公寓还原其住宅的本来面目。

但公寓完全住宅化，并非一蹴而就。这个问题不仅是政府，就连市场也很难一下子理解和接受，因为这涉及到一系列规则和政策的调整。比如：

现在住宅可以落户，而公寓不能落户。如果公寓住宅化了，应该给现有的公寓同等的落户权。

再如，现在政策允许港澳台同胞以个人名义在深圳买住宅，但不能以个人名义买公寓，只能注册公司，以公司名义购买。这显然凸显了对公寓的不公平、不合理规定，应该及时纠正。按照住宅政策，允许港澳台同胞以个人名义在深圳买公寓。

作为公寓产品，目前还有一个特殊的政策限制：五年内限售。从深圳当下的住宅供应形势看，如果公寓推进住宅化，同样可以考虑解决这个对公寓入市的障碍，从而使公寓顺利实现住宅化。

从此次发布的商务公寓可通燃气政策可以看出，深圳显然加大了住宅化的力度。不少专家及权威机构预测，后续一定会有更多的公寓住宅化推出。而当住宅化政策全覆盖的时候，公寓事实上就全部融入深圳住房体系中，所谓公寓的商办属性以及非住宅属性也就自然消失了。

对于投资者来说，住宅政策的收紧和公寓政策的放宽，实际上就是市场在某种程度上释放的一种信号。与其把闲置的资金投入起伏不定的股票、基金，不如紧跟着政策的风向，配置深圳公寓。

最重要的是，从去年开始，商务公寓用地已经停止审批，以后不会再有增量了。像龙岗碧桂园观麓花园这样的公寓产品，真的是“卖一套少一套”的稀缺资产！