祝咏鑫：关于武汉学区房的提问合集（四），早看早知道！

提问：

咏鑫，急问。武昌区百瑞景六期通透110平小三房，东户三楼3250满二。

上午遮光，日照3小时左右。

融科天域通透120平三房，22楼2550不满二。

考虑学区、自住，同时也希望有升值空间。

请问这两个盘值得买吗？哪个更优？恳请帮忙分析分析。

或是还有什么好的楼盘推荐？多谢！

咏鑫：

1.丁字桥商圈属于过气IP，自住很成熟，交通方便。

百瑞景学区溢价太多，一墙之隔价格相差1万，溢价学区一直不是我们的首选投资产品。

未来涨幅大概率跑平大势。

单价2.9加上低楼层折价，性价比不太高。

2.关山大道是光谷领涨区，有产业，有学区，周边商圈成熟，自住和投资都是首选。

融科天域单价2.1左右性价比很高了，不满二可以通过2种方式省税。

学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求。

成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。

房子不错的话，学生生源一般不会差。

“学票”作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。

升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价。

所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。

提问：

咏鑫，问个cf之外的问题，请问在武汉体制内年入15相当于体制外企业多少？

如果体制外有年入50的工作，建不建议辞职，有没有必要去一线，年龄29了，谢谢！

咏鑫：

官这个职业，是很难找到增量市场的。那么你只能想办法挤进存量市场。

有关系前辈亲友带路，沿着正确的道路前进，才有更大的机会挤进去。

当一个赛道涌进太多人之后，最有效的管理办法，不是管理赛道，而是重启一个赛道。

你不会甘于继续在体制内再当螺丝钉。

而那些最先发觉，最先知道新赛道的人，本身就是被筛选的对象。

如果想要世俗意义上的成功，赚够五千万，不笨、努力就足够了。

普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋是对的。

竞争越激烈的塔尖，运气越重要。

越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。

对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。

找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。

选对赛道，选对行业，正确聪明地勤奋努力工作，加上正确的投资来保护取得的财富。

如果还没有结婚生子，城市切换成本小，支持去一线。

提问：

咏鑫你好！感觉汉口金银湖地段非常适合居住，环境特别好！

但好像涨幅跟不上其它区域。

请问就这个区域而言，有哪些楼盘比较适合居住且以后涨幅更好一些？

另外卧龙东方郡怎么样？感谢！

咏鑫：

你好，武汉有很多地方，风景优美，非常适合自住，但是房价就是不怎么涨。

金银湖，藏龙岛，后官湖都是如此。

因为从ZF规划的宏观层面，这些板块就是居住区，是睡城，与产业区割裂。

这些远城区的土地并不稀缺，新盘和二手盘的天量供应，所以价格抬升非常慢，美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。

卧龙东方郡：一句话，太贵了。

没有豪宅命，却要豪宅价。

还临马路，又没小区环境，就是以后升值最差的那种。

如果生活半径在附近，自住可以考虑，投资还是多关注三环内主城区。

提问：

咏鑫你好，坐标武汉。

我们小家庭目前名下两套房：一套为我婚前公积金贷款的群光上苑89平两居室一套，目前已还完贷款，在自住，但是两居室难以满足需求，主要是我上班近。

另一套为光谷转盘附近、吴家湾的滨湖小区160平四居室一套，没有电梯，五楼。

现在石牌岭路上的龙湖天玺看了很动心。

缺点是：离武珞路有点远，去地铁二号线宝通寺站比较远，开车进出的话石牌岭路很堵。

优点是：对龙湖的品牌和精装修很是心动。

目前我考虑的买房方案：

1、卖掉滨湖小区的老破大、以夫妻双方的名义加现金买龙湖；

2、JLH，用我的名义和公积金贷款买龙湖。

老公不太想买，觉得：

1、家庭房产挺多的了，他也不愿意买滨湖小区，觉得那里卖不出价格，应该等政府拆迁。

但是我觉得光谷转盘修好的情况下，那里若干年都不会拆迁，但是改善家庭居住环境是眼前看得见摸得着的事情；

2、龙湖周边环境比较差、石牌岭路很窄、距离主干道较远；

3、他觉得可以考虑附近的百瑞景的次新房。

但是我觉得百瑞景第一小区环境不如龙湖、第二装修不如龙湖，居住舒适度不如龙湖。

滨湖小区的住宅是卖合适还是等拆迁才能利益最大化，可能拆迁吗，这个有什么途径了解。

咏鑫：

武昌核心区的新盘非常稀缺，主打改善的品质盘，价格偏高，短期内站岗是一定的。

龙湖天玺品质确实不错，板块成熟 有商圈，但是交通 周边环境和学区这3点是硬伤，短期内也无法改变，未来二手市场上的价格支撑力不强。

单纯考虑自住可以买，但是考虑升值，还是建议入手百瑞景，复地东湖国际也可作为备选。

滨湖小区短期内拆迁的可能性不大，拆迁内部消息可以去规划局打听。

不要赌拆迁，武汉核心板块的城市建设非常克制，即使是确定的拆迁项目本身推动极慢，更不要说新的拆迁项目。

消息灵敏，俗话说谁家还没有个当官的亲戚呢？

当真有拆迁动静，一丁点的消息很快就会导致整个小区抬价。

滨湖小区建议出手裂变1-2套知识星球内推荐的板块。

提问：

请问咏鑫，武汉户口，人在北京。

由于之前有贷款记录，因此在北京算二套，首付比例高，预算200左右。

现在在北京的话考虑南五环外大兴瀛海中海寰宇时代，算普宅。

或者三元桥附近的老房，或者还是回武汉买四新附近买新房算作投资比较合算？

咏鑫：

中海寰宇时代以小户型为主，刚需上车盘，无产业支撑，长期看就是睡城。

但价格并不便宜，由于交通的可达性和限竞房的限制, 自住和投资都不是好的选择。

资产200，北京投资回报率最大的板块，见知识星球内部分享。

三元桥本身位置很好，但都有一个缺少外界联通的缺点。

一般是淘三元桥以南，通惠河以北的东三环。

优先大单，北京还是大哥，涨幅只会迟到不会缺席，今年都是比较好的淘笋时机。

武汉建仓可以暂时往后放一放。

提问：

咏鑫，你好！本人工作武汉，家里另一位工作上海。

租房，现武汉3套房，沌口枫桦纬岸2室小户型1套，无贷。

天鹅湖山庄2室小户型1套，无贷，万科翡翠玖玺，自住，余贷款65个。

现想在上海入手1套，有房票1，考虑张江，北蔡，唐镇，距离老公工作近。

手中资产将近90，家庭月入4左右，可以想办法借20-30。

由于老公名下有贷款，上海买贷款算2套，首付5成，买入总价控制在300左右，咏鑫有没有好的建议?

另外，如果从投资角度考虑，目前手里资产考虑上海一套前提，武汉还能投资的话，如何分配比较合适?

最后今年何时买房更合适?

咏鑫：

你好，枫桦纬岸和天鹅湖山庄，这2套未来升值潜力跑输大盘，加上全款房，没有用好杠杆，建议出手裂变+增加上海首付。

上海可以操作成首付3成，详见知识星球内部分享。

资产150-200左右入手一套上车盘。

总价500以内都可以。

张江科学城站潜力很大，看好张江、孙桥、广兰路和唐镇组团。

未来张江会成为浦东房价的一极

剩余资产可以考虑加仓武汉，根据你们的收入情况，留足2-5年越高就没有太大问题。

每一次的经济危机就意味着大洪水。

提问：

咏鑫，你好！我有个疑问，在汉口老城区胜利街合作路那边，开发商的地价都差不多2W了。

为什么新丽大厦的房价还不到2W，这是不是属于低估区？

如果卖，您建议什么价格合适？麻烦您指点迷津，谢谢！

咏鑫：

你好，你说的典型的老破大。

老破大，一般指的是2000年以前，面积超过140的那种户型偏大，但不太好的老公房产品。

新丽大厦价格很难卖的起来，肯定是跑输大盘。

我们一直对老破大，老大楼非常谨慎。

没有开发商 没有小区环境，出房量少，成交量小，处于房产生物链的最底层，涨幅滞后，靠片区的均价带动。

老破大属于富人看不上 普通人买不起的产品，涨幅最少，跌幅最多。

就算是大学生，大多是90、00后，已经跟10年前第一代移民不一样。

很多小年轻，他们从小住的不是私房就是商品房，就没住过老破大，无法理解也很难接受这样的产品和居住环境。

你看看老破大实际走势，这几年也并没有很强，除非有强学区的加持，整体来说是比老破小处境还尴尬的产品。

凤变冰之后单价1.7左右可以出手。