重磅！高院明确：开发商逾期交房，赔付违约金过低，法院不支持

本文导读：在实际生活中，很多人买房子都会经历一波三折。购房者最担心的一种情况莫过于买的新房逾期交付——对于租房者来说，逾期不交房会增大经济压力；对于结婚的朋友而言，新房不能如期交付甚至会影响婚期。

虽然在购房合同中，开发商和购房者都会约定逾期交付后违约金的赔偿问题，但是多数情况下赔偿金数额往往不足以弥补购房者的实际损失，并且还会存在约定赔付的违约金过低的问题。

那么，当出现开发商逾期交房，约定赔付的违约金过低时，业主能否向法院主张提高呢？

本文将结合相关判例，为大家进行解读——

一、目前实践中的情况

总的来说，对于开发商延期交房的违约金计算问题：

• 当事人可以约定违约方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方式；
• 对于无约定或约定不明的情况，可以参照有关部门公布的同地段同类房屋租金标准计算；

《商品房买卖解释》第17条规定:商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

因此，当出现约定赔付的违约金过低的情况时，业主同样可以参照上述标准，向法院主张调整违约金数额。同时从目前司法实践来看，也有部分地方法院也会参照银行同期贷款基准利率计算违约金数额。

【相关案例】

位于昆山市花桥镇的富隆花园小区，由昆山特富隆房地产开发公司开发。合同约定2015年11月31日之前交付，逾期交房的按照购房款每日万分之0.5（相当于年利率1.8%）支付违约金。

但是，特富隆公司因为资金和开发进度原因，长时间逾期交房，直到2017年1月才开始交房，逾期时间长达一年多。在交房过程中，开放商以天气原因、停电原因要求减免逾期天数，违约金标准也只是按照合同约定的万分之0.5来支付。如果按照开放商的标准，很多业主只能拿到不到1万元的赔偿，远不能抵消业主的损失。业主集体向开放商提起诉讼。

苏州中院经审理认为，购房合同签订后，业主支付了购房款，开发商没有如期交付房屋，应承担逾期交付的违约金。且原合同约定的违约金标准明显过低，调整为按照银行同期贷款基准利率计算（年利率4.35%，相当于原违约金增加了1.5倍）。

通过上述案例我们可以看到，在实际案件审理过程中，如果根据合同标准，开发商确实延期交付的，自然要承担违约金，而且在购房合同中约定的违约金赔偿标准过低的，法院会支持业主的正当诉求，提高赔偿标准，弥补损失。

二、江西高院印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》

我国并不是判例法国家，对于此类情况（违约金过低），虽然业主可以主张调整，但是在现行法律中其实没有具体的规定条文对赔偿的数额标准进行约束。

但是，近日江西高院印发《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》，对此类开发商逾期交房且违约金过低的情况进行了规定，明确了：

按购房款固定比例计算违约金数额极低的，可视为无效格式条款；逾期交房违约金按照银行逾期贷款利息标准计算。

合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

——为人民法院在审理此类案件时提供了参考和依据。

除了逾期交房违约金调整标准的规定，同时该文件还规定了：商品房交付条件标准、交付与接收的认定和举证责任、逾期办证的认定标准、逾期办证违约金的调整标准等诸多涉及房屋交付的方面的细则。

总的来说，此文件的出台，最大限度地保障了购房者的权利，也可以有力地敦促开发商秉承“契约精神”，按时如期交房。