祝咏鑫：怎样建立正确的房屋价值评估体系?

提问：

咏鑫您好，请问怎样建立正确的房屋价值评估体系？

咏鑫：

1.先摸清楚武汉城市的命脉和发展，再挑选适合自己的板块。

根据配套，交通，未来潜力，先锁定一个小一点的范围。

2.学会app看房，找到城市常用的评估系统，对比中介公司的历史成交记录，找出规律。

3.找中介线下带看，周末一天看7套。反复思考为什么电梯比楼梯贵，同一区域为什么有的是高价有的是低价，楼层差异，装修差异等等。

4.多跟中介聊天，一套房可以反复问好几个中介。

多翻他们的朋友圈，每个店可以加2-4个人微信好友。每个区域可以加100-300个人。

5.勤做笔记，看过一套房子，1.2个月之后再做数据对比，是否与你之前判断的价格优势一致，多骚扰中介。

6.一个区域熟悉后，慢慢拓展其他区域，经验可复制。

当你打开武汉地图，对所有小区价值判断烂熟于心的时候就OK了。

提问：

咏鑫你好，最近因为房子很纠结，看到你的公众号问答加入星球希望能得到专业指点：

一家三口户口都在武汉，我在武汉工作，老公常住北京交多年社保一直租房，儿子已成年在多伦多工作，未来极有可能回国到深圳。

武汉三套小房：

1.2004年购入名都花园131平自住房在我和儿子名下共有，无贷款，儿子正在办理委托售房和贷款公证，有客户看房想马上签协议。

2.关山2009年买57平小房无贷款，过户已办理，等银行放款。

3.限购前购入群光上苑85.5平精装修新房，买入单价2.2万，目前涨幅一般，还有一百万贷款。

手里有3-400在股市和基金震荡，年底应该有200入账。

最近想换房自住，也希望新入手房产保值增值，首选地铁加学区。

看了百瑞景六期和复地东湖国际四期，感觉溢价已高，百瑞景整体环境不如从前，复地房东

4.3万毛坯还不太想卖，看了融创壹号院，样板间做得诱人，家人都比较喜欢那个位置，单价和二手房比起来不算太高。

但二期只有54层的大户型215和245，总价800万往上，感觉压力有点大。

并且最最近政策频出，不知道这种精装修大户型将来会不会跌会不会很难出手。

担心以后儿子回国没钱给他买房。

有朋友推荐金沙泊岸，但是户型奇葩，房子涨幅小，有点不敢入手。

所以想听听你的意见和建议，我应该怎么置换房子呢？

手里房是都卖掉吗？有推荐的房子吗？

深圳现在没法买房，北京买房意义也不大啊，困惑纠结中，急盼指点。

咏鑫：

你好，百瑞景学票溢价1万，复地东湖国际学票溢价1.5万+。

从你提供的信息看，学区对你来说并不重要，如果是投资角度，学区溢价多学区划片政策变动大，不算好的投资产品。

融创壹号院就是单纯的CEO盘，没有学区支撑，只适合土豪自住，投资反而不如华侨城。

武汉总价超过500万，流动性会非常差。

金沙倒是个不错的选择。

纯自住建议沿着东湖，沙湖，长江沿线挑产品，单价价格最好控制在3万内。

剩余资产可以关注星球内推荐的板块，投资回报率更大一点。

提问：

咏鑫，关注您很久今天也入了。

我在金银湖祥生君城和汉口福星华府各有一套。

福星华府当时是想着以后小孩儿上学用。

自住在祥生君城，环境蛮舒服，特别是金银湖万达，恒大城中百开了之后，未来据说还有华润二十四城的配套学区。

以及明年的协和金银湖院区，我总感觉金银湖值得买，现在手里有些闲钱。

祥生君城的顶楼复式，200万总价，已经谈定了，但也一直很犹豫，我楼上的邻居才买了华发中城荟，也跟我安利要去市区做邻居的思路。

请您从金银湖片区和未来发展帮忙分析值不值得买？

如果不值得买那我在常青片区还是四新买好。

还要考虑小孩儿上学？

感谢咏鑫，期待您的答疑解惑，解救我这样的小迷茫。

咏鑫：

你好！东西湖区过去4年，重点板块的涨幅对比：常青花园>将军路>金银湖

金银湖是汉口的后花园，环境很好，在湖边，已经形成了不错的居住氛围。

但是我们不能为了自住舒服放弃了涨幅收益。

目前该小区未来潜力不大，又是三环外，没有地铁，潜力不如后湖推荐的一些楼盘。

如果纯自住，可以选择这里。

如果单纯考虑学区，建议常青花园，如果投资，优先考虑知识星球内推荐的板块。

提问：

咏鑫，你好，专业做房产投资的，怎么能确保一买进去的房子就能赚钱呢？

咏鑫：

你好，先解释下，做房产不一定能赚钱，包括我，都是有过不算成功经历，如果看过我之前的文章，都知道。

其实，投资的房子能否赚钱，在买入的那一刻已决定了；

1、买入的小区都是在整个城市被低估或有潜在发展利好的区域，未来能涨到多少，心里面是有数的；

2、在洼地小区再挑选市场9折的性价比高房源，先赚取10%空间；

3、选择有改造空间的房子，利用改造赚取10%空间；

4、区域洼地回归，随市场涨个10%；

5、3个10%即30%的涨幅，如果首付是2到3成的话，收益就在100%到150%

总结一句话：涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆

提问：

咏鑫，武汉已经买了3套了，还剩最后一张房票，是不是尽量买大户型？

咏鑫：

一直提倡大面积低单价，但是大家买房的时候最好尽量避开144平以上的大面积房子。

置换需求100-140平2-3房，现在新盘有很多开发商做160-180的3-4房，这种房型自住没有问题，如果后期考虑出手，会有很大的流通性差的问题。

大面积的一手房和二手房市场地位是截然相反的，一手房开发商可以营造大户型稀缺感，给大户型造势。

但二手市场是买方市场，作为营销能力为0，只能靠客户上门的房东，超大面积出手会有巨大挑战。

当然，如果是8折7折的大面积笋盘，也是可以接受的。

提问：

咏鑫，您好！！！王家湾十里铺一带纽宾凯繁华里，在十里铺地铁站建一个24层的纽宾凯五星级酒店，从地铁站可以直接去酒店。

分小户卖40年产权，签包租合同8年，2021年1开始返租，租金年收益是房价的6%。

比起市面的租金收益高些。

但如果酒店没有预期收益，肯定也没有6%。

户型有50，70，90，100平，房价1.7万。

感觉是开发商卖出去回笼资金，然后盈利了返租金给业主。

第一，如果买，会有哪些坑？

第二，其中90平这种公摊35%，值不值得？

第三，如果不值得，汉阳这边有没有什么可推荐的？

咏鑫：

开发商每年给你返5-8%，连续返5年，5年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？

因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？

很简单，这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢？

这种商铺在定价时，就已经把满足成本做进了销售价格当中。

俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断。

当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。