前年厚道价，今已不划算，福州金鸡山脚新盘主动降低备案价

本号的老读者们一定都还记得2019年第二季度开售的城投凤峦郡，这个市属国企项目以合理的备案价格公证摇号开盘，当天近乎售罄，取得很好的销售成绩，从此安置型商品房和福州国企楼盘双双成为楼市热点话题。此后我着重介绍过的新榕金岳府、祥浦苑、建总领筑、榕发观湖郡等楼盘大都卖得很好，这些项目为保障福州财政收入做了突出贡献。

可以说凤峦郡在福州楼市发展史上具有划时代的意义，让购房人在当时正被捆绑销售、价外加价搞得一片浑浊的市场中看到方向。2019年我连续写下的多篇文章也让大家对于安商房这个新生事物有了全面认知，不再受房托营销号们的刻意误导。

但自从这几个本市国企项目之后，随着更多品牌房企开发的安商房楼盘入市，老读者们也会发现，我很少再去主动关注它们的备案价拿了多少。因为观察过几次之后就会知道，在没有限制的情况下，这些开发商申请备案价时都是能拿多高就拿多高。无论卖得好还是卖不好，备案价都比同地段的二手房价高出不少，以至于我在回答一些提问时总是直截了当答道：新房不能买。

其实这也很好理解，人家总是想多赚点钱，固然很多楼盘随后会打八折、七五折、七折促销，但一开始总归还是要高价试一下，不试怎么知道有没有傻瓜？在这种情况下，刚开盘就顶着高价去买房的人就会为他们的无知付出代价。我们在过去一年间已经看到降价维权现象反复上演，有的人甚至刚买房两三个月就发现降价几十万……其实这真不怪开发商，是你自己的脑袋瓜出了问题。

不过这几天我倒是意外地发现也不是所有品牌房企楼盘都拿虚高备案价。比如3月初刚领预售证的正茂望山筑，这个楼盘是正荣和世茂合作开发，项目名称也叫棠悦山南。本以为备案价也跟其他楼盘一样，结果一查才发现，居然和旁边的凤峦郡、金岳府差不多，这倒是件新鲜事啊。

一般说来只有福州市属国企楼盘的备案价不会拿得太高，品牌房企居然也拿跟它们差不多的备案价，这倒真是很罕见的现象。金鸡山、塔头一带安商房项目众多，我们不妨拿周边其他品牌房企楼盘的备案价来对比一下，就会发现棠悦山南一平方大约低了五千，一套122㎡的房子就便宜了61万啊。

我们知道这是金鸡山脚下二环内的地方，福州闽江北主城区极好的地段。这个价格比东二环外、金山、淮安半岛的高价“杀猪房”，比偏远三江口的“伪学区房”还要便宜；比起什么高盖山脚、杨廷水库、帝封江等各种边边角角的地段也不高。无论如何，棠悦山南能拿比其他楼盘更加合理的备案价，这一点还是值得肯定的。

不过话说回来，两年前城投凤峦郡能够近乎日光，两年后同样的价格是否真的便宜呢？显然相对合理并不代表一定便宜。因为我们深知自从2018年楼市下行以来，新房与二手房之间的价差越拉越大，固然有些高价假房源依然开出“杀猪价”，但二手房真实成交价格在不断下滑，有诚意的二手房东在降价时可比开发商们干脆不少。

我们做个简单的对比，今年1月19日文章我刚刚提过世欧王庄A、B区的二手房正在不断降价，并且商品房降价也倒逼安置房跟着降，近期以来通过大家看房情况更是可以清晰感受到这一点。

如果说前两个月世欧王庄A、B区只有个别房源报价回落至一平方2.5-2.6万，近日已经越来越多。目前来看，世欧王庄的二手商品房已经能往单价2.5万以下去砍价，而安置房你甚至可以直接奔着单价2万以下的目标去谈。

比如以上截图中棠悦山南那套122.58㎡的6号楼905单元，其备案总价是338.6万。而世欧王庄这些130多平方的商品房报价也只在350-360万，你把成交价格砍到340万以下并没有多难。那么，同样是商品房，没人住过的新房子，王庄地段显然更好，并且价格差不多面积还更大。在这种情况下，哪个更划算？答案不言而喻。而且不要忘了，大量安商房项目陆续建成交付，凤峦郡和金岳府的拆迁户们也要开始批量卖房。

当然，以上仅是就备案价来对比，或许人家棠悦山南销售时还给了更多的折扣呢？新房也并非完全不能买，只要开发商报价有诚意，降价打折能到位，在相比同地段二手房并无多大价差的情况下，新房也是具有一定竞争力的。至于金鸡山周边那些备案价超过3万一平方的楼盘，其实能够收割的傻韭菜已经收割走了，现在也该降价销售了。