取消预售制和公摊面积，还有多远？

　　今年两会，全国政协委员周世虹提出，建议实行商品房现房销售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。

　　实际上，取消预售制度和公摊面积这个话题，已不是第一次公开发声，最早可追溯到十多年前，周世虹也不是第一次在两会上提了，民众对此也积极响应。既然呼声这么高，为啥到现在都还没进展呢？

　　重点导读

　　1.香港已取消公摊面积，内地还有多远

　　2.真正取消公摊面积，应同等取消公摊附加收费

　　3.商品房预售制度时代已过去，弊端尽显

　　4.取消商品房预售制至少得满足两大条件

　　5.短期来看，商品房预售制度还会存在

　　香港已取消公摊面积，内地还有多远?

　　公摊面积起源于香港，实施了有半个世纪之久。

　　其弊端在于对买方信息不透明，卖方可操作空间大。或许你小区内的会所、健身房、游泳馆等都在公摊范围内，但你几乎没用过，甚至使用可能还要额外收费。

　　另一方面，公摊面积不能居住，购房者还得为其所产生的附加费用买单，比如契税、房屋维修基金、物业费等，都是以建面计价。若房产税开征，是否也以建面计价？

　　正是由于公摊面积有暗箱操作空间，导致香港住房得房率持续走低，从90%一路跌到50%，甚至某楼盘得房率只有40%，引起民愤。

　　2012年底，香港宣布自2013年起取消公摊面积。

　　首先，统一了新房市场计价方式，新房只能用实用面积计价；其次，给二手房市场设立10个月过渡期，过渡期内允许二手房交易采用建筑面积计价和实用面积计价两种方式同步运行，须提供两种计价方式资料，以便政策改革平稳过渡。

　　目前，除香港外，国内仅重庆的新房单价是按照套内面积计价的，但二手房也是按建面出售的，诸如契税、维修基金、物业费等也是按照建面计价收取的。

　　也就是说，重庆不过是换了个新房单价的计价方式，公摊面积所带来的附加收费项并没有任何变化， 实际意义不大。这在全国任何一个城市都可以执行，无非是把建面单价换成套内单价。

　　真要取消公摊面积， 那公摊所带来的附加收费也应该不复存在。 这个只在中国存在的“公摊面积”，不知距离其正式取消，还要等多久？

　　取消商品房预售制度，有多难？

　　除了公摊面积，周世虹还提出建议实行商品房现房销售制度，即取消商品房预售制。

　　商品房预售制同样最早出现于香港，初衷是解决房企资金短缺的问题，以加快城 市化进程。1994年，内地出台的《城市房地产管理法》建立了商品房预售许可制度。

　　但随着时代和房地产行业的发展，预售的弊端开始显现。几乎每座城市都有那么几个知名烂尾楼，几乎每座城市都有“交房即维权”的楼盘。因烂尾业主无法收房或因质量问题业主拒绝收房的现象，在近年屡见不鲜。

　　在商品房预售制度下，购房者先预付房款后交房，为房企提供了资金的周转，却承担了烂尾、房子质量差等风险，显然有失交易公平性。

　　周世虹认为，目前国内大多数房企已经完成了资本积累，具备较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为房企提供了多元化融资方式，商品房 预售制度存在的历史条件已不复存在，所以应该取消预售制度。

　　近几年，国内的确有不少城市试点现房销售，如去年海南提出新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。在海南前后，也有不少城市开展现房销售试点，比如深圳、中山、上海、杭州、成都等地。

　　以成都为例，2019年7月，成都首次试点拍卖现房销售地块，拍出的两宗地分别由华发和龙湖拿下，其中龙湖青云阙已入市销售。

　　现房销售，所见即所得，也就不会存在近年来高发的烂尾、质量差或实际呈现不及预期等问题了。

　　那取消预售为啥这么难？

　　如周世虹所言，目前国内大多数房企已经完成了资本积累，具备较强的资金实力和开发实力。克而瑞数据显示，2020年千亿房企数量达到43家，较2019年增加9家。 尽管2020年 压力重重，仍有不少房企 迈入千亿阵营。

　　然而伴随着房企规模发展壮大的，还有房企负债的高速提升。为遏制房地产泡沫，去年中央出台了针对房企融资的三道红线。据克而瑞统计，三道红线下超9成房企需改善负债。

　　在这样的背景下，房企融资本就不易，资金周转紧张。若取消预售，项目开发周期变长，资金回笼变慢，可能导致现金流断裂等问题，无异于雪上加霜。

　　要取消预售制度，至少应该满足两点，一是房企端至少得融资渠道通畅，没有太大资金压力，二是市场端整体供需平衡，房价平稳。

　　所以一方面政府用三道红线来要求房企降杠杆，等达到相对可控的负债率时，融资渠道也就重新打通了；另一方面，政府也通过各种手段调控市场，打击违规流入房地产的资金，增加租赁住房的供应，抑制房价过快上涨等。

　　待二者达到平衡之时，是有望看见取消预售制的曙光的。短期来看，商品房预售制度还会存在，但肉眼可见政府在通过“加强预售资金监管”“交房即交证”等手段对开发商进行约束。

　　在过去那个快速增量的时代，预售制功不可没；而在如今这个增量转存量的时代，预售制弊大于利特征已显现。

　　取消预售制的希望是有的，只是目前正处于乍暖还寒的时候。希望这些舆论能够给房企带来一些思考，提前进行投资布局和产品力布局，而非被现房销售政策出台时倒逼关注产品质量，那为时已晚。

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