如果要选广州刚需置业的热门板块,那么南沙肯定会有一席之地。
尤其在刚刚过去的2020年,南沙一手住宅网签量为28047套,仅低于增城区33020套,排名全市第二。更在9月份迎来成交井喷,网签量达6571套。
区域 成交面积(㎡) 成交套数(套) 黄埔区2180308 27882从化区519204 5826海珠区335714 5824天河区555100 8112白云区535887 7436荔湾区665498 8369番禺区1409978 17084南沙区245879628047越秀区101054 1128花都区1352153 18164增城区2945075 33020
数据来源:克而瑞
不仅成交量,房价也有可观的涨幅。2020年,南沙涨幅领跑广州,成交均价为26622元/平,同比涨幅达24.46%。
在这样的市场环境下,南沙不少板块一手住宅均价已达到3万/㎡的水平。虽然还没到高不可攀,但对于刚需客来说已经存在一定的压力。
不少刚需客都提出一个疑问:这个价格入手南沙会站岗吗?
今天,我们不妨来看看南沙的潜力到底如何。
判断是否会高位站岗,其中一个比较重要的因素是:区域发展是否已经完成。
显然,南沙并不是,虽然南沙近年来快速发展,但可开发的土地仍然较多。更重要的是,最精华最核心的明珠湾板块,仍处于建设阶段。
建设阶段往往会为片区带来价值的提升,包括产业引进、商业成熟、公共配套完善等一系列城市发展红利。
也就是说,南沙的发展红利在未来仍会逐步释放,这是判断该区域是否有潜力的重要依据。
就在3月8日,南沙新区(自贸试验区)将举办2021年“攻城拔寨”重点项目建设誓师大会,涉及重大基础设施、现代产业、社会民生、城市更新四大领域。
据消息显示,南沙今年将有202个重点项目投资建设,总投资为6264.5亿元,年度投资910.6亿元。
其中,产业方面涉及112个总投资1759.5亿元,以中科空天飞行科技产业化基地等项目为龙头,建设空天产业园;
加快中科院明珠科学园首批项目,建好南方海洋科学与工程省实验室,加快大湾区精准医学产业基地、中山大学国际药谷等重大平台建设。
交通方面,构建高铁、城际、地铁、高快速路等为主体的立体交通网络。
今年南沙计划建成地铁18号线(首通段),推进深茂铁路广州段、深中通道万顷沙支线、南中高速、“三高三快”等重大交通基础设施建设。
与此同时,南沙将完善区内交通骨架路网,加快明珠湾大桥、灵新大道改扩建等项目建设。
不难看出,无论是产业还是交通,大湾区是南沙发展围绕的重点。在这些大湾区项目的加持下,南沙是大湾区几何中心的优势会越来越明显。
放在整个大湾区的视觉,南沙是串联广州主城区、深圳的连接点,可谓是两城往来的必经之地。
去年,广深提出共建国际科技创新中心、打造国际性综合交通枢纽、共建具有国际竞争力的现代产业体系、共同引领“一核一带一区”建设等领域合作。
这意味着,广深两城的合作将逐步深化,例如大湾区综合性国家科学中心。
广州方面,拥有广州科学城、中新广州知识城等高新产业片区,还有大量科研机构和优质高校资源。
而深圳则拥有科创企业,能将高新技术运用到实际当中,具有很强的科技变现能力。
毫无疑问,南沙处于广深合作的桥头堡位置,其价值不言而喻。
加上广深港高铁走向,广州地铁22号线延伸等轨道交通,可以看出南沙是广州破局城市边界的战略支点。
南沙将成为大湾区核心城市大融合的重要一环,实现资源、技术、资金、人才高速运转。
这种城市空间的串联,往往能迸发出1+1>2的能量。
城市发展讲究中心,强如天河也有价值上略为逊色的边缘地段。
南沙也不例外,想要获得最大化的城市发展红利,中心地段是不二之选。那么,南沙的中心板块在哪?
从官方印发的《南沙区旧村改造储备项目管理工作指引》中,可以得到答案。
图片来源:南方+
《指引》中对南沙划分为两个管理圈层:
第一圈层大致为珠江入海口的板块,要求产业建设量原则上占融资地块总建设量的40%以上;
第二圈层为第一圈层以外的区域,要求产业建设量原则上占融资地块总建设量的30%以上。
不难发现,南沙这两个圈层的划分,与广州三个圈层的逻辑十分相似。
当中,第一圈层可视为南沙的中心城区,主要包括明珠湾、蕉门-金洲、万顷沙、南沙湾四大板块,在定位和产业上各具特点。
例如明珠湾有金融岛的加持,产业发展的方向十分明确。
在金融方面,国际金融论坛(IFF)永久会址将于2022年亮相,将实现核心金融会展功能、金融创新功能、综合服务功能、生活服务功能四大功能。
该永久会址建成后将成为全球金融战略对话平台、全球金融高端合作平台、全球金融创新实践平台、全球金融智库决策平台、全球金融人才储备平台。
今年2月,经证监会批准,广州期货交易所正式落户南沙,成为我国第一家混合所有制的交易所。
可见,金融将是明珠湾的特色产业,且具有一定的分量。
另外,蕉门-金洲聚焦商业、居住功能,配套已相对成熟完善;南沙湾重点发展邮轮码头、高端旅游等相关产业;万顷沙则引入中科院等研究机构,以及高端制造业等。
如此一来,置业南沙选择什么板块,已经十分明确。官方已经用两个圈来告诉我们,哪里是南沙的中心板块。
在这基础上,购房者有三点需要注意。
其一,南沙发展需要时间周期,一两年内不可能发展成完全体。大湾区是国家的重点规划,南沙作为几何中心只会越来越高。
因此,无论从城市发展进程,还是规划定位来看,对于南沙都是长期利好,前景比较乐观。
其二,南沙新货供应充足。今年,南沙推进11个城市更新项目,加快亭角村、冲尾村、大涌村等“三旧”用地连片改造。
从去年开始,已经不断有旧改项目入市,加上土地招拍挂出让的地块,未来几年南沙一手住宅供应量不会出现短缺,这可能会影响二手房源的流通性。
其三,除了蕉门-金洲外,南沙其他片区在配套上比较缺乏,明珠湾、南沙湾的配套有待完善,万顷沙几乎可以说没有。
尤其是优质学位,整个南沙现有的学校没有特别突出的,即便有不少教育集团新建的学校,但缺少往届成绩似乎说服力不够强。
对于要考虑读书的家庭来说,这是必须要谨慎考虑的。
综上所述,南沙是一个需要且值得长期持有的区域,购房者需要有足够的耐心才能获得价值最大化。
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