封关之前，海南房产下一步该如何走？

　　海口滨海区域拔地而起的新建楼盘

　　2018年4月，海南宣布以建设自由贸易港为总体目标，随之发布了《关于进一步稳定房地产的通知》，海南省内全域限价限购“扎口袋”措施，随后进行一系列“补丁”加码。去年年底，海南宣布自2017年以“壮士断腕”的决心摆脱经济对房地产业的依赖以来，经济增速首次超过全国平均水平，房地产调控成功闯关。

　　随着海南自贸港封关运作临近，海南资产有望成为继香港，澳门之外的中国第三个“全球资产”。资金涌入，必然带来房产升值，有关海南房价的话题高温不下。

　　海南的房价走势如何，调控政策会出现哪些新变化，地产商能否转型成功，如何兼顾本地群体利益不受损，这些都是未来的难题。

　　一、去房地产化仍将继续

　　今年两会有关房地产的表述：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

　　各省也会牢牢把握住“住房不炒”总基调，出台各种调控政策。根据每月公布的70城房价最新数据，1月房价上涨加速，新建商品住宅上涨城市数量53个，较上月增加11个。2月份房地产调控明显井喷，单月房地产调控次数高达45次，超过了1月份的42次，2月底累计房地产调控政策次数高达87次。年内累计房地产调控政策次数已经高达97次。搜索“史上最严的房产政策”，没有一个热门城市能够免俗。

　　从趋势来看，房产调控不可能放松

　　海南建省四十年不到，经历过两次房地产风波。1993年，蜂拥涌入的炒房客把海南的房价从1350元每平方米涨到了7500元每平方米。要知道，当时北京的房价也不过2000元每平方米左右。大潮退后，遍地“烂尾楼”在裸泳。另外一次是2009年，海南宣布为国际旅游岛之后，楼市掀起新一波涨价高潮，三亚的房价甚至涨价超过十万元每平方米，很多炒房客被套，至今没法解套。

　　炒房客借助政策红利肥了自己的腰包，掏空一部分刚需市民的口袋，而遗留了产业结构失调、工业化进展缓慢等地方经济特征。

　　前车之鉴，后事之师。从海南宣布自贸港相关政策起，去房地产化便成为房产政策基调。

　　2019年1月28日，海南宣布收回了3万亩存量商品用地，不再用于开发，鼓励存量商品住宅用地转型，用于服务旅游业、现代服务和高新科技技术产业。

　　炒房留下的不仅仅是烂尾楼

　　2019年，房地产投资占固定资产由上一年的47.7%下降到40.7%。2020年，海南房地产开发投资占固投比重由“半壁江山”降至不足四成。其中，海南全省房地产开发投资占固定投资总额的比重由2015年的50.7%下降到2020年1-11月的39.2%。商品房新开工面积中，非住宅类新开工面积占比由2015年的22.1%提升至2020年1-11月的39%。

　　其中的亮点就是新动能、新产业加快增长，非房地产投资增长11.2%，不仅填补了房地产调控留下的缺口，还推动固定资产投资整体增速在2018年、2019年连续两年下降之后实现首次转正，增幅高于全国平均水平。这就是海南宣布“去房地产”闯关成功的底蕴，成功闯出一条路，也就没有理由走回头路。

　　二、“调控”动真格

　　随着“全球资产”炒作升温，海南房地产如果扎不紧管理篱笆，随时都会陷入炒房的风险当中，而且伤害中间层的利益。

　　去年下半年，海南又开始对捆绑销售、变相加价等方式的房地产企业进行严查。2020年8月31日起，海口、儋州、琼海、昌江、临高5市县查处12家存在违规销售行为及规避限购政策的房地产开发企业，并对12家违规销售商品住宅的房地产企业、中介机构和个人进行了处罚。

　　2021年2月，海口罗牛山股份有限公司开发建设的罗牛山璞域玖悦府项目存在的涉嫌无证销售、价外加价等违法违规行为，海口市发改委暂停受理罗牛山股份有限公司名下在海口的所有新建商品房价格备案、海口市住建局暂停受理该项目预售许可。这被网友讥笑为，养猪又赛马的罗牛山搞不好房地产。

　　在巨大财富诱惑面前，开发商层层转包，分销商层层转售，无形之中就抬高了购房者的成本。他们之所以敢违规操作，其实与所谓的顶格处罚还是几分关联。联系前不久卖国宴鸭被罚40万的万宁农民来说，100万顶格处罚与动辄销售过百亿的房产销售利润相比，总透露着几分黑色幽默。今年3月海口滨海新天地涉嫌违规销售被立案查处，销售曾称“罚款都是小事”。滨海新天地相关项目目前已被确认为严重违规，进入了立案调查阶段。

　　海南房地产闯关成功之后就是拿出更坚实的行动捍卫“成果”，因为只要政策松动，撕开一道口子，喷涌而出都是不守规矩的人。坚定调整的决心，才能逼迫传统房企走上转型突围之路。否则，这个后果就是前功尽弃。

　　三、保障房与高端住宅齐飞

　　目前开发热土，江东新区

　　海口启动“百万人次进海南”实施计划，共办理引进人才落户7.25万余人。2020年下半年，“自贸港第一站”的江东新区将会推出一个国际社区，由新加坡仁恒和成都万华共同打造，核心客群就是外籍人才。

　　海南省委书记沈晓明在去年年底经济会上就强调，要落实好住房保障制度。进一步完善住房保障和供应体系，通过定向增加土地供应、合理降低土地供应价格、提供税费优惠等办法，有效增加保障性住房供给，优先满足本地居民和引进人才的住房需求。特别是要盘活存量房产，探索引进管理型房地产租赁企业，推动已经出售的存量空置房屋进入住房租赁市场。

　　海南目前的思路就是不想做高周转住宅公寓，而是通过保障房体系，首先解决本地居民的住房问题，剩余的商品会朝着高端住宅深度打造。因此，在未来的海南房地产发展思路中，在限价不松动的前提下，一定是保障房体系与高端住宅开发同步进行。

　　三亚的房价与本地收入明显不对称，三亚也把安居型项目提上日程。2020年三亚市已经启动了11个安居型商品住房项目，计划建设套数16366套。2019年三亚共有48个楼盘拿到81张预售许可证，合计16784套房源获准入市。两者一对比，安居型住宅几乎快赶超商品房。儋州首个新建安居项目开工，建设780套安居房；保亭今年计划建389套安居房，每平方米售价不超过7500元……

　　海口炙手可热的江东新区，2月安居项目也开始建设，建成后可提供房源966套，销售限价不高于1.2万元/平方米。项目开工的主要意义，对江东引进人才、留住人才以及解决本地居民住房问题具有重要作用。

　　香港至今一大遭人诟病地方就是住房紧张。香港人均住房面积仅为仅15.8平方米，港剧1000英尺豪宅也不过93平方米，这在大陆只不过算中等水准。1972年后香港进入住房条件改善阶段，推出“十年建屋计划”，经过十年的努力，兴建了22万套公共住宅，以较低的价格出售或出租，使约100多万人从中受益。面对人口增长，土地供应不足，香港大约6%的土地来自填海，承载着70%的商业活动以及接近30%的居住人口，能解决的方案就是填海要地。

　　香港人均住宅比较紧张

　　海南土地供应充足，发展公租房则没有这么多顾虑。安顿好了普通市民刚需之后，进一步会腾出空间来开发更加高端的楼盘，来适应国际化卖家的需求。

　　江东新区挂牌1宗土地，特别强调竞买申请人或其关联企业须为2020年《财富》世界500强。自由贸易港，将会带动高端住宅的需求，高端住宅也不会局限“外国人”。

　　二月第四周海口住宅成交599套，成交面积7.44万平方米，均价19189元/㎡。均价突破限价的原因是当周由于较多别墅项目备案，如绿城桃李春风25499元/㎡、恒大美丽沙20151元/㎡等，促使整体价格大幅上涨。

　　当居住有其屋，“全球资产”属性显现，海南房产也就转换为招揽人才最佳的手段，高端住宅也就有了市场。

　　四、房企需顺势而为

　　商品住宅土地供应量减少是趋势

　　新的形势下，海南房地产行业如何更好地服务于海南自贸港的建设成为最佳选择。旅游业、度假养生、医疗服务、贸易这几类是海南未来经济发展重心。

　　一部分“先知先觉”的房企顺应产业结构调整，功能定位优化，迅速从传统地产开发走向城市服务商的角色转换。他们从传统业务当中走出来，朝着产城项目，文旅项目，商业综合体项目过度，此类经营性的物业可以带动区域产业经济，又能带来就业岗位等等。这才是海南目前急需壮大的产业。丰富了海南产业格局，才能带来经济良性发展。

　　以旅游业为例，目前大多数游客普遍感受到海南的酒店住宿太贵，海南的酒店数量远远不能满足旺季需求，这也是天价酒店的核心原因。随着免签国家数量的增多，未来酒店肯定没法满足需求。当下房地产投资可以朝着酒店，民宿等行业倾斜。在过去的几年，海南发展民宿并不算成功，很大一部分原因就是资金短缺之下，并没有形成消费合力。

　　在共享经济驱动下，房企也在探索更多的经营模式。例如房产托管模式对于购房者就是一个不错的选择，即可以让房产保值，又可以对业主实现资金增值。这些都需要更加灵活法律体系作为配套支撑。

　　过去一年，是海南离岛免税丰收的一年，去年国庆节离岛免税8天销售10.4亿。在海南全省接待旅客数量同比下降2成的情况下，免税店顺利完成全年销售额比前年翻番、达到300亿元的目标。新增设离岛免税店6家，免税店建设也推上新高度。

　　这些都是海南房地产发展新方向，也是海南去房地产最好的表现方式。

　　发展海南，需要更多耐心和决心

　　小结一下，未来的海南宜居的环境，加上配套完善的康养设施，海南作为全球资产一部分将会成为炒作的热门。海南房地产调控不会放松，只会进一步在满足本土利益群体基础上朝着高端住宅转换。本土居民只有在具备保障房的前提下，才不至于被时代发展所抛弃。而房子作为重要资产一部分，逐步用来招揽人才，吸引人才入驻。而地产开发商要做的，就是转型求变，摆脱传统开发思维。海南未来发展空间有多大，房地产市场就会有多大。海南抓住自贸港的机会，房企依然能抓住海南房产的未来。这点需要更多人有耐心和决心。