取消预售制？难！

取消商品房预售制度呼声再起。

今年两会，全国政协委员周世虹提交提案，建议取消商品房预售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。

“商品房预售和以建筑面积计价销售的制度，总体上违反市场交易规律，对购房人显失公平。”

这已经不是周世虹第一次说这事儿了，2019年两会的时候他也曾经建议过，只是没被采纳。

消息一出来后，网友们再次炸锅，纷纷开始站队，就差头发没薅了。

有人觉得提案很好，有人觉得是羊毛出在羊身上，有人觉得房价会因此上涨......

那么，问题来了：

为什么至今提案还没被采纳？

如果有一天提案被采纳了，会有什么影响？

01

众所周知，商品房预售制、公摊面积、土地批租制，堪称香港房地产的三大发明。

1953年，霍英东为了推销自家的四方街楼盘，发明了“卖楼花”，一经推出立刻引爆香港楼市。

但霍英东当年或许也没想到，多年以后，这朵“楼花“会在广阔的内地，遍地生根，开花结果。

1994年，内地出台《房地产管理法》，向香港学习了“商品房预售制度”。

当时，内地房地产业刚刚起步，资金严重不足，自有资金的比例甚至不到10%，融资渠道几乎只有银行贷款这一种。

商品房预售，给了开发商用少量资金撬动庞大投资的机会。

按照目前的规定，开发商投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%之后，就能取得商品房预售许可，开始从购房者手中“拿钱”。

比如说，一个投资5亿的楼盘，开发商自己只用出1亿出头。购房者付了定金，银行给了贷款，开发商拿到现款。

然后，开发商再用项目以及已经收到的款项再加杠杆，放大银行贷款，进行下一轮开发——全是别人的钱。

给阿基米德一个支点，他可以翘起地球。给房企一个支点，他们也许可以撬起整个银河系。

直白点说，商品房预售其实就是“空手套白狼”的游戏。凭着这个杠杆，他们撬动了一个巨大的房地产市场。

发展到现在，商品房预售制度早已成了商品房销售的主要方式，国内各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。

02

在住房短缺时代，预售制提高周转速度，有效促进住房供给，功不可没。然而到了27年后的今天，预售制已经弊端重重。

预售制度之下，几个证件，一张图纸，几个样板模型，一个楼盘效果图就能卖房。名义上有一纸合同作为约束，可现实是，质量如何全凭开发商的良心。

有良心的，两边欢喜；反之，收到以次充好的房子，业主只有走上漫漫维权路。

万一你运气再坏一点，遇到开发商资金链断裂，要么靠压缩成本撑过去，要么就此倒下。

前者，留下一堆质量问题堪忧的房子。

比如这两年广州很火的广钢新城，很多知名开发商的楼盘质量都不敢恭维，装修材料能省则省，引来众多业主维权。

据业主爆料，2017年收楼的金X街融穗华府，建设中使用的水管管材、防水材料及施工不规范，导致室内饮用水不达标，光三栋就有一百多户业主家自来水存在严重异味。

主打高品质的豪宅盘珠江金X府也难逃“精装噩梦”，被曝出多项质量问题，渗水问题尤其严重。

后者，留下一堆烂尾楼。

比如广州历时最长、规模最大、知名度最高的烂尾楼——澳洲山庄，因开发商资金断链断裂，烂尾至今已23年。

2000多位业主中，有人因当初的按揭贷款，背上巨大债务；有人疯了，跳了黄浦江；有人直到去世都未住进山庄……购房时大多数业主正值壮年，如今平均年龄已逾60岁。

所以，这两年，“取消预售制”的声音不绝于耳，除了人大代表锲而不舍地提案，新华社等权威媒体也多次呼吁。

但现实情况是，始终是雷声大雨点小。

03

预售制为什么这么多年都难以取消？

最重要的原因就是，来自于地方ZF、银行、开发商的阻力实在太大了。

一方面，房企是预售制度最大的受益者，没了预收款简直活不下去。

有统计数据表明，上市房企的“定金和预收款”占了其开发资金来源的20-30%，占比超过银行贷款。

没了这笔钱，就等于没有现金流，大房企还可以勉强维持，中小房企估计要倒下一大片！

另一方面，地方政府未必乐见“卖楼花”消失。

对于地方来说，高周转提高了土地出让的效率，可以获得更多的卖地收入。如果高周转不复，一宗土地两年才能变现，开发商必然减缓拿地速度，土地财政又将如何维系？

所以，这几年，虽然包括深圳、苏州等地都推出了现售地块，但取消预售制的范围并不大，而且在疫情冲击之下，某些城市转而取消现房销售，重回预售老路。

更为重要的是，当资金变贵，房子的成本也就上升了。

原来花1000万就能盖的房子，现在变成1300万，多出来的300万，最终还是要购房者来买单。

建投证券曾对比过40个大中城市的期房均价和现房均价，发现期房售价要比现房售价低大约10-20%。

换句话说，如果取消预售的话，房价将会上升10-20%。

按广州均价41328元/㎡来算，如果取消预售，房价最低要上涨4000元/㎡，120㎡的房子，总价硬生生多了近50万。

这无疑大大增加了置业的成本。

在供应层面，一旦取消预售，新房市场突然出现的断层和短缺，同样会对房价产生不可预料的刺激。

我统计了一下，目前广州全市在售和待售的住宅新盘仅有580个，这还包括一些临时加推的楼盘。

如果取消预售，意味着未来1-2年内，广州楼市会面临无新盘可上的窘境。

新盘少了自然就会外溢到二手房。一大群人涌入本就火热的广州二手房市场，结果可想而知。

04

现实利益错综复杂，已经持续27年的预售制度，显然不会那么容易取消。未来几年内，大部分广州人依旧只能买到预售的房子。

作为普通购房者，除了继续期盼住房全面现售的那一天早日到来，我们还能怎么办？

给大家三个建议：

1、尽量买好地段，好学位的房子。

这种房子不是说质量就一定好，而是，即使质量差，它也有地段和学位来填补不足。

但你要是买了那些本来地段就不好，又没好学位的房子，再遇上豆腐渣工程，那你的房子就变得一无是处了。

2、本地小开发商开发的项目，还在大降价的，千万别碰。

这种稍不注意，开发商资金链断裂，可能就GG了，到时候钱拿不回来，房子又烂尾住不了，哭都来不及。

3、如果条件允许，可以尽量买毛坯房。

自己花钱装修出来的靠谱多了，别指望大批量搞出来的那种精装房，可能收楼时会变成“惊装房”。