既有建筑改变使用功能如何办消防审查？《办法》来了

交汇点讯 3月12日，新华日报·交汇点记者获悉，由南京市建委和南京市规划资源局共同修订的《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》正式印发，为改变使用功能的既有建筑改造项目办理消防审验手续提供了更为便捷的路径，进一步了规范既有建筑活化利用，助力“十四五”城市有机更新。

据了解，《办法》修订后，将为企业带来五大便利。

1、正面清单进一步扩充

在充分调研梳理市场需求的基础上，结合新的政策导向，在正面清单中增加以下内容：

（1）商业互换增加月子会所、托育机构、诊所等新业态；

（2）利用风景区（非规划核心景区内）配套用房增设服务游客商业设施；

（3）允许各级人民政府为主体所有或者管理的文化设施、社会福利与保障设施在保证主体功能的前提下增加商业服务配套设施。

2、负面清单进一步规范

在政策范围内允许改造单位依法申请功能变更，但未经批准不得擅自从事以下活动：将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓；将建筑用途转为易燃易爆、危化品生产加工存储、危废存储等功能；将地下车库、交通通道改做他用；封闭架空层、增加隔层等增加建筑面积进行使用。

3、函询清单进一步完善

将利用既有建筑改为教育设施、租赁住房纳入函询清单。将原正面清单中的“利用既有建筑增加文化展示、民生设施、公益性服务等功能”移入函询的情形，解决了以往名词定义模糊、增加面积比例难以界定、实践难以操作的问题。

4、变更路径进一步优化

功能变更申请函询主体由消防审验部门修改为房屋产权方或建设单位，函询的时间节点由过去竣工验收消防备案阶段前移至开展工程设计前，规划资源部门及时出具认定意见，避免后置把关造成企业走弯路和经济损失。

5、审查内容进一步拓展

功能变更确认意见不仅是建设单位办理消防审验的前置条件，也将成为办理施工许可的前置条件，建设主管部门对于功能变更属于负面清单或者未取得规划资源部门确认意见的既有建筑改造项目，不予办理施工许可手续，避免企业盲目投资造成后期无法投入使用。

南京市建委在对该文件进行了解读。

《办法》修订的背景是，根据《消防法》及有关规定，建设工程的消防审验工作由原公安消防局移交建设主管部门，功能变更手续既是办理消防审验的前置条件，也是办理建设工程施工许可的前置条件；随着经济社会的持续发展，新型业态不断涌现，原规定中的功能转换形态已不能完全适应市场需求，需进行扩充；近年来各级政府大力倡导的婴幼儿托育机构、养老服务设施、租赁住房建设等民生项目，需要从各类政策上给予重点支持和配套，需进行衔接；房屋产权方或建设单位作为既有建筑改造工程的主体，缺少申请功能变更的有效路径，容易走弯路造成经济损失。

《办法》修订的总体思路是：打通阻碍既有建筑申报消防审验手续的堵点，深化“放管服”改革，优化营商环境，使其成为推进我市城市有机更新的有力支撑，激发城市存量建筑发展活力；鼓励激发市场活力、提升城市品质、改善民生设施、完善公共服务，严格控制对城市规划和周边环境、安全有严重影响的项目，服务具有全球影响力的创新名城建设。

既有建筑改变使用功能的，申报消防手续如下：

1、功能转换属于正面清单的，无需征求规划资源主管部门意见，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收备案；

2、功能转换属于负面清单的，无需征求规划资源主管部门意见，建设主管部门直接不予受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案；

3、其他建筑改变使用功能的，由房屋产权方或建设单位在开展方案设计前提出申请，规划资源主管部门出具意见，建设主管部门根据确认意见受理施工许可、消防设计审查或消防验收备案。未取得规划资源主管部门意见擅自施工造成无法办理后续消防审验手续、进而无法投入使用的，由房屋产权方或建设单位自行承担相应经济损失和法律后果。

哪些情形属于正面清单？

1、商业、办公（行政办公及工业、研发等企业办公除外）建筑内部的业态调整或者互换，包括：商店、办公、酒店、旅馆、超市、餐饮、娱乐、影剧院、健身房、月子会所、培训机构、托育机构、金融保险服务、眼科、口腔、体检、美容、诊所、宠物医院等；

2、各级人民政府为主体所有或者管理的公共服务设施如：教育设施、医疗设施、文化设施、体育设施、社会福利与保障设施等建筑内部(除社区用房、物管用房、农贸市场外)，在保证主体功能的前提下增加商业服务配套设施的；

3、利用住宅从事创新创业活动，不产生光、电、音等干扰的，如：民宿、文化创意、咨询设计、电子商务、投资基金等；

4、利用风景区（非规划核心景区内）配套用房，增设服务游客的商业设施；

5、工业厂房、仓储建筑增加物流功能或建筑功能相互调整的；

6、其他同一规划用途下建筑内部经营业态的调整。

哪些情形属于负面清单？

1、未经批准擅自将非住宅建筑改为住宅、酒店式公寓的；

2、利用住宅建筑改为有安全、噪声、光、油烟污染问题、严重影响周边环境的项目，包括：餐饮、机械加工、建材库房、宠物医院、娱乐场所、棋牌室、健身房、游泳馆等；

3、未经批准擅自将建筑用途转为易燃易爆、危化品生产加工存储、危废存储等功能的；

4、社区用房、物管用房、农贸市场改做他用的；

5、未经批准擅自将地下车库、交通通道改做他用的；

6、未经批准擅自封闭架空层、增加隔层等增加建筑面积进行使用的；

7、利用违法建设整体或部分进行使用的；

8、其他明显与建设工程规划许可用途不符的。

哪些情形属于变更申请函询清单？

1、利用既有建筑改为养老设施、教育设施、文化设施、租赁住房、众创空间、现代服务业、小企业创新基地等；

2、工业、研发建筑内部增加餐饮、商场、超市、健身房等配套设施的；

3、历史建筑、文物保护建筑内部改造，改变现有功能的；

4、行政办公及工业、研发等企业办公建筑内部改造，改变现有功能的；

5、其他不涉及土地用途和不动产登记用途调整的。

新华日报·交汇点 刘霞 通讯员 宁建轩

编辑: 金亦炜