裁判文书背后的陕西地产众生相……

每经记者 毕华章

315消费维权，房地产领域向来备受关注。

对多数市民而言，一套房屋，是打拼多年的主要资产，也是在这座城市立足的倚靠。它是一间居所，也是一颗定心丸。

粉巷君（ID：nbdfxcj）查阅诸多文书之后，看到了地产行业中的众生相。

其中，既有市民购房交款后，开发商逾期交房的；也有交房多年却迟迟无法办理房产证的；既有建筑公司施工结束后却无法讨要垫付款的，也有因市民房贷违约被银行起诉的……

每一件，于当事人而言，都颇为揪心。房地产维权，究竟应当怎样才更有力？

一份案例

常见的房地产维权案，与房产证相关的，数量不菲。

来看一件具体案例。

交款购房已六年的王女士（化名），为此已奔走颇多。

王女士于2015年花费60多万元，购买了一套约94平米的商品房，并与开发商签订《商品房买卖合同》。

这是位于碑林区的某城中村改造项目。

如果严格按照合同，开发商应当在2014年底前，将验收合格的商品房交付王女士使用。并且应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案（截止时间是2018年3月）。

不难看出，至少有两步：按时交房；协助办理房产证。

但是司空见惯，第一步就无法保证，交房时间延迟了5个月。至于第二步，最终对簿公堂。

直至2020年，开发商依然未将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，未能协助王女士取得房屋所有权证，她提起诉讼。

审理过程中，开发商还不愿承担责任，辩解理由一堆。大意是，由于有关部门的行为造成商品房项目设计方案变更，致使项目验收手续无法按时办理，并非该公司违约。

王女士当然不能接受。法院也不予认可，一审判决开发商败诉。

图片来源〡视觉中国

上诉后，二审法院认为：

案涉合同虽未标注有签约时间，但双方均认可是2014年、2015年左右签约，而法院审理查明，早在2011年，碑林区城改办就已要求开发商变更规划。

也就是说，在开发商与王女士签订合同时，开发商就已明知该公司实际建设的房屋与规划不符！

法院认为，在此背景下，双方在签约时作出了关于开发商于交房后，720个工作日提交备案资料的约定，为开发商留出了较长的合理履约期限。因此，开发商应依法承担相应违约责任。

法院还指出，依据碑林区城改办的文件，城改办要求变更规划是向开发商提出的要求，不应归属于行政行为。因此，开发商的上述理由不能成立。

不过话说回来，摊上这类官司，消费者维权操碎心是显然的。

一句话，磨人。

十万文书

这仅是冰山一角。

在裁判文书网上输入“地产”，范围选择陕西省，不难找到历年已公布的裁判文书，数量达十多万条。

房地产行业的市场体量，的确够大。

启信宝数据显示，2011至2020年，陕西省地产行业新增加了81267家企业。截至2020年底，陕西省地产行业企业数量达到75363家。

注：地产行业指与“地产”相关企业〡启信宝

顺便插一句，从地区分布来看，西安的地产企业数量最多，达到68494家，比排名第二的宝鸡高出9倍。咸阳、渭南、榆林紧随其后。

值得注意的是，如果将时间范围拉长来看，陕西的地产相关企业有不少已退出市场。

十年时间，陕西省地产企业注销、吊销数量均不少。注销数量中固然有近几年行业竞争加剧的因素，但是被吊销的现象，值得警惕。

在陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善看来，常见的地产行业裁判文书涉及的纠纷案件，主要包括以下几类：

因开发商无法按时交房或者交房不符合双方约定而产生纠纷；

逾期办理房产证而产生纠纷；

购房资格、贷款无法获得审批而产生的纠纷；

一房二卖或者房屋买卖后，房产被法院查封等引发纠纷。

从另一层面来看，与房地产相关的消费维权，市场评价也垫底。

就在上周，陕西省市场监督管理局公布了去年的消费环境指数。

这项指数对准确把握消费环境状况，改善消费环境，推进消费维权、社会共治都有益处，来自全省13个市（区）进行分层抽样调查，覆盖范围广阔。结果如下：

图片来源〡粉巷君 制

全省十六个行业的消费环境指数，从高到低排名房地产倒数第一，可见一斑。

三类观点

房地产类维权案例增加的数量显而易见。

究竟是如何导致的？

在赵良善看来，这些纠纷表面上是基于双方之间的合同关系而产生，实质则是多方面的因素：

从经济角度而言，民众购买能力增加，消费增多，纠纷自然也多。

从法律上，购房者维权意识增加，出现纠纷时懂得利用法律武器保护自己。

从市场主体上，开发商和购房者身份在法律的规制和管束下日渐平等，主体之间也容易产生各种博弈和纠纷。

地产业内人士，也有自己的观察视角。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近几年市场节奏较快，高周转下市场的乱象增多，购房者的维权意识也在增强。

“当然主要原因，其实还是行业本身还不太规范，造成了很多问题。”他说。

图片来源〡视觉中国

站在律师的角度，赵良善给的建议是，行业协会可以适当增加房地产行业的准入规则，以及黑名单制度，对于信用状况较差的企业，排除在房地产行业之外。

“市场监管、房管等部门，应当定期加大对房地产企业的走访、巡查、抽查、监督，避免房地产企业处于无实际经营，或无资金能力，或无工作人员，或可能利用房地产圈钱。”赵良善建议，对已被列入失信的企业，在拿地、贷款时，均应严格审查。

作为市场监管者，职能部门的声音更有力。

从消费环境指数中的维权放心指数来看，依然相对较低。今年如何加强，是市场关心的焦点。

省市场监管局给出的答案是，将有多方面的举措。

譬如，对经营者，将通过开展放心消费创建，提高其诚信守法意识，并且严打假冒伪劣、消费侵权、不正当竞争等违法行为，维护公平竞争的市场秩序，营造安全放心的消费环境。

对消费者，通过宣传、曝光典型案例、发布消费警示提示等，提高其依法维权的意识和能力。

同时，为解决消费者反映的“痛点”问题，行业主管部门将落实属地监管责任，加大执法力度，维护消费者权益……