【年报】大唐地产：增收不增利成色几何？①

3月16日，大唐集团控股（02117.HK，以下简称“大唐地产”）交出了上市后的首份成绩单。

纪要

倍式增长 业务集中度激增

报告期内，大唐地产实现营收105.88亿元，较2019年增加30.6%；毛利和毛利率分别为人民币26.96亿元及25.5%；净利润为人民币9.50亿元，较2019年增加51.4% ，净利润率达9.0%，归属于公司拥有人应占净利润为人民币7.15亿元。

根据公告，物业销售、商业物业及酒店业务收入是集团收入的主要业务板块。

其中，物业销售所得收入较去年同期增加30.1%至约人民币10,109.3百万元，占已确认收入总额的95.5%；提供建筑服务所得收入约人民币242.0百万元；商业物业投资及经营所得收入约人民币56.4百万元；酒店经营收入为人民币47.8百万元。

实际上，在2016年，提供建筑服务占总收入42.3%，但是此后该业务规模快速萎缩，到了2019年上半年，该业务收入仅占总收入2.6%。相反，销售业务则快速增长，2016年到2020年收入从11.44亿元增长至101.09亿元，始终保持在85%以上的高增速。

倍增式扩张意味着持续的投入和开发，需要源源不断的资金注入。前几年的扩张，使得负债迅速攀升，随着房地产融资渠道的日益收紧，融资不但成本看涨，而且越发困难。

据公开资料显示，大唐地产于去年12月在港交所主板上市，共募集资金净额约14.9亿港元（折合人民币12.6亿元）。集团专注于开发住宅及商业物业，目前已将业务扩展至海西经济区、北部湾经济区、长三角经济区及周边城市等中国主要区域。

同年，大唐在上海设立第二总部，并借此机会深入长三角地区，按照“2+1+X”的地域布局，深耕聚焦现有区域，巩固在海西、北部湾两个城市群的现有布局。

纪要

增收不增利 靓丽数据藏隐忧

2020年，大唐地产新增土储总建面839万平方米，其中长三角新增土储169万平方米（在浙江省获取9个项目，分别位于宁波、温州和台州，在江苏获取7个项目，分别位于苏州、南通、无锡和常州），占新增总土储规模的20%。此处值得注意的是，从拿地策略看，过分聚焦单一区域，使其业务集中度激增，区域风险不容忽视。

在靓丽的数据背后是“增收不增利”的表现。2019年末，大唐地产总权益30.84亿元，其中公司股东权益28.77亿元，少数股东权益2.07亿元；2020年末，总权益飙升到79.22亿元，其中公司股东权益49亿元，少数股东权益飙至30.22亿元，占比38%。

看少数股东损益，2020年大唐地产实现净利润总额约9.5亿元，少数股东权益对应损益2.34亿元，占比24.6%。这与少数股东权益占比并不成对应的比例，即便如此，这也极大地吞噬了大唐地产归母净利，同比仅多了500多万元。

值得一提的是，截至去年底，大唐地产现金及银行存款余额56.6亿元，比2019年末增加15.7亿元，增幅38.2%；一年内有息负债26.7亿元，增加3.7亿元。总债务余额103.14亿元，比2019年末77.7亿元增加25.4亿元。

大唐地产董事长吴迪表示：“将始终坚持以‘客户为中心的高质量规模化发展主题，以平台化战略与产品力提升双轮驱动为主线’，实现业绩的再增长。在具体业务上，集团将继续坚定实施平台化战略，拓宽朋友圈，加速资源聚集；坚持以客户的价值感知为着力点，持续推动产品力提升。此外，集团将积极推动上海新总部建设，锐意打造一个更开放包容的平台，引入更多优质资源，以更好的品牌形象实现全国化布局。”