最近看到一则关于土地的消息，由于这是自“两集中”土地政策出台后，“两集中”政策出台以来的最大体量官宣土地调规，从中我们能看出很多新政下重庆未来土地市场的变化，所以颇具参考价值。
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大渡口地块调规
涉及刘家坝片区和钓鱼嘴片区两个地块！
（修改前 图片来源：重庆市规划和自然资源局）
（修改后 图片来源：重庆市规划和自然资源局）
（调规内容 图片来源：重庆市规划和自然资源局）
地块调规概况：
刘家坝片区：结合片区功能定位和TOD综合开发圈层理念，优化路网、用地布局和容积率等地块控制相关指标，增加中小学用地和公共服务配套设施。规划修改后，建筑规模共约89.14万平方米。
钓鱼嘴片区：将原P3-6-2地块中1.06公顷由留白用地调整为中小学用地。原P3-4-1、P3-6-4、P3-7-1地块及P3-6-2地块（剩余部分）用地性质由留白用地（LB）调整为居住、商业服务业、公共管理与公共服务兼容用地（RBA），容积率按1.0、1.2控制，地块内各类建筑的具体规模根据详细设计方案确定；规划修改后，以上四个地块建筑规模共约28万平方米。
变化解读：
这其中刘家坝涉及89.14万平方米的超大地块调规，让我们看到了很多东西！这也可能是自2016年融创文旅城以来重庆主城出让最大规模的地块了！
刘家坝地块具体变化是将商业用地调整成了住宅用地，并在旁边增加了中小学用地和文化设置用地，还有不远处钓鱼嘴板块也增加了中小学用地，很明显未来在这个地块无疑又是一个配套相对完善的优质地块，再加上其近90万方的大体量，显著提高了该地块原来的竞争力。
钓鱼嘴地块有容积率1.0、1.2的限制，未来定位为改善性小区，而且配上中小学用地，和旁边刘家坝地块呼应，再加上高达28万方建筑体量，也有较高的市场竞争力。
要知道在现在的土拍中商业性质用地可远远比不上住宅用地受欢迎。
因为是“两集中”政策出台以来的最大体量官宣土地调规，也是近几年最大体量的出让土地，透露着重庆主城核心九区的土地市场变化趋势。
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“两集中”政策开始发威
要想弄清楚土地“两集中”对重庆土地市场的影响，以及未来重庆土地市场变化趋势，就要先重温一下土地“两集中”的内容：
所谓“两集中”是指集中发布土地出让公告、集中组织土地出让活动，且发布住宅用地公告的次数不能超过三次。
之前我们分析过，土地“两集中”政策的主要目的就是抑制地方政府对土地财政的依赖程度，抑制地方的供地量，对小型开发商算是利空，而对房价来说算得上是利好。
该政策也是为未来的“房产税”这种长期财政“饭票”的推进做准备，不然土地“断奶”一下子来得太陡，地方财政可不一定撑得住，特别是现在的经济环境，如履薄冰不可冒进。
由于“两集中”要求一年集中发布住宅用地公告次数不能超过三次，届时势必会出现主城九区同台竞技的热闹场面，而对于主城中较弱的区域，如大渡口、巴南、北碚……这样的区域供地如果和其他强势区域一起竞争，其竞争力可想而知，虽然价格低但也难免开发商资金向着强势区域优势地块汇聚，要想更有竞争力除了价格优势，还有体量！
可以预见，“两集中”政策出台后，未来重庆的土地供应的变化是地块将走向大体量化，其中弱势区域将推出更多的大体量地块以提升自身在土地市场的竞争优势。
现在重庆还处于新区建设阶段，轨道交通、隧道、桥梁、新城乡建设……都需要大量的资金，地方财政不足的时候，以前可以不定期进行土地财政“回血”，现在限定一年只有三次机会，哪个版块都不会轻易放过这三次机会，所以同台竞技就必须尽量发挥自己的优势。
（图片来源于网络）
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弱势区域借助大体量地块提升区域竞争力！
什么叫房地产开发商？如果一个开发商没有土地储备了，还能叫房地产开发商吗？能开发什么？所以土地储备是房地产开发商的生命线！
目前“两集中”政策的推出，有个很明显的趋势就是减少土地供应量，这也是为什么现在那么多房企开始转行做新能源汽车等，一个是为了融资，一个是为了转型。
因为大鱼吃小鱼，未来的中国房地产养不了那么多、那么大的“鱼”了，并购重组是趋势，没有资金供应、没有土地储备的开发商只能沦为小鱼。
上图我们可以看到，新增土地排名前十强的基本上就是房地产开发商前十强。
所以，土地是开发商的生命线，所以大体量地块往往也更受开发商所青睐的，对于主城相对弱势的区域，只有提供大体量地块才能提高自身土地的竞争力，吸引更多的资金。
而且大体量地块所隐含的好处，也是开发商们不愿放弃的原因之一。
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大体量土地开发的优势普通人根本想象不到！
曾经开发商最简单、最粗暴的赚钱套路不是修房子出售，而是囤地！
比如之前闹得挺厉害的李嘉诚公司十六年“囤地”惹恼成都，最后导致成都直接封杀其旗下的和记黄埔地产（成都）有限公司。
（图片来源于网络）
事件回顾：曾经和记黄埔地产（成都）有限公司花费21.35亿买的地，慢慢开发，变相囤地十六年，直接卖了78亿！账面上预期出售事宜计及相关融资安排后共得约38.11亿元未经审核收益！平均每年收益约为2.4亿！而且这只是账面上，其中还隐含着多少我们不知道的收益，不得而知。
（图片来源于网络）
为了打击这种囤地行为，国家早在2010年开始就在严查囤地行为，现在的土地出让合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间，原则上商品住宅的开发时间最长不得超过3年，当然具体地块会有具体的开工、竣工时间要求。
比如2017年拍卖的沙坪坝区西永组团I标准分区 I27-01/03、I29-01/03、I31- 01/02号宗地。
而大体量地块的优势就隐藏在其中！比如重庆大盘“融创文旅城”，其前身万达文旅城。
当年万达从2016年到2017年共拿下包含一类居住用地、二类居住用地、娱乐康体等总计约422万方建筑体量，11宗地，是重庆主城出让最大规模的地块。
当年拿地，最便宜的地价低至975元/㎡，最高也不过3754元/㎡，其余地块价格基本都在1000元/㎡左右浮动。
现在文旅城销售均价已经达到了1.3W元/m2，如果不是当年万达老王太飘，到英国去买买买，现在也不会眼睁睁看着让融创赚得盆满钵满了。
所以大体量的地块对开发商的吸引力不言而喻，操作好一点就可以合法地变相囤地，而且开发周期长也可以根据市场进行房源供应上的少量的调整。
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大体量楼盘对买房者的好处也非常明显！
其实大体量地块如果监管到位，规划预期能实现，将是个双赢的局面。不仅仅是对开发商吸引力强，对买房者也是大有好处：
1)大体量的楼盘由于开发周期长，资金要求高，一般只有实力雄厚的开发商或者开发商联合拿地，品牌可以保证；
2)大体量楼盘通常规划起来更成熟，也更完善，比如华润二十四城，在规划初期就充分考虑了教育、生活、商业等配套问题，同时当地政府往往也适当妥协，会提供相关的优惠及便利；
3)大体量楼盘由于要分多期开发，所以对于房屋的质量、口碑更加重视，毕竟不是“一锤子”买卖。这在如今资金紧张、期房质量堪忧的大环境下，大体量楼盘更有优势；
4)大体量楼盘聚集人群更多，可以自我形成区域效应，综合影响力更大；
5)楼盘分为多期开发，在房价“三稳”的年代，往往后期的房价高于前期，也会为前期购买的业主提供房屋增值的动力；
综合来说，大体量地块除了考验开发商的资金能力、设计能力、运维能力以及管理能力，还为购房者提供了更好的品质与质量，在“房住不炒”的主基调下，我相信重庆将会有更优质的住宅产品呈现。
而此次土地调规透露出了，在“两集中”政策下，主城弱势区域土地政策将会通过供应大体量地块，甚至会在地块上对开发商进行些许妥协，让楼盘拥有更完善的配套，更高的品质，或者未来大体量楼盘会成主城楼盘的一种常态。
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法律顾问丨北京盈科（重庆）律师事务所
主编丨熙依丨作者丨地产万人迷
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