谈谈对于地产的分析

一提到地产，大家可能首先会想到住宅或者是小区房之类的，实际上，地产是一个统称，其下又可以分为更细分的领域，包括有住宅地产，商业地产，工业地产。今天我就简单给大家普及一下这三者的区别，也算是我对过去工作经验的一点分享吧。

首先给大家介绍的是大家常挂在嘴边的房子，也就是住宅地产，顾名思义主要居住功能的属性，国内专注做住宅的地产主要有碧桂园，万科，恒大等地产龙头企业，虽然万科后面有涉及商业地产，但没有真正地做起来，你看下东莞那个万科广场真正是做旺，做起来的，没有一个达到万达广场的程度，没有对比就没有伤害，所以还是应证了那句名言，“问道有先后，术业有专攻”，每个公司和企业自己擅长的领域都不一样，万科做住宅地产没得说的，你可以看下万科在东莞所有建的楼盘都会有一个合作伙伴中天地产，这是一家东莞本土地产企业，万科当初为了提高市场份额，打入东莞市场，一直都是中天合作，中天只负责拿地，万科负责建楼，销售，万科可以利用自己的品牌进行快速销售回笼资金，另一方面中天建楼卖不了万科的价格，南城的香树丽舍就是一个很好例子，当初香树丽舍一期是中天自己建的，结果质量堪忧不说，还卖不起价格，后面果断给万科接手了，销售价格，房子质量一下就提上来了，所以在住宅地产领域个人还是比较认可佩服万科的。这些年万科一直稳居在地产的前三甲，不是没有原因的，没有两把刷子留不下来的。而且对比恒大，碧桂园，其实万科的年销售面积比不过人家的，但销售单价另外两家是比不上万科的，这间接说明了市场对于万科的认可。在此声明我不是为万科打广告，只是阐述自己的观点而已。

接下来简单介绍一下商业地产，商业地产就是日常大家见到的商铺，写字楼，商场，广场等这些都属于商业地产的范畴，国内做商业地产出名的有像万达，华润，黑石等企业，万达在东莞做得还是比较成功的，比如像东城万达，厚街万达基本上都被做风生水起，商业地产用简单几个字就可以概括起来就是“位置决定价值”，这个真的差一点就大相径庭，不像住宅地产，同一个小区房价基本上差不多，但同样同一个小区的商铺，位置不一样，那价格和市场真的千差万别，举一个例子，就南城西平的金地格林小城来说，那个小区最好的黄金铺位就在十字路口转弯处，我好像记得租给了合富置业，当年我做商业地产时，曾有客户想出价7万一平买下那个铺位，而那个业主不卖，那一年是2016年，那一年格林小区的房价也才一万多不到两万，而当时也是那个小区的铺面，离这个黄金铺位不到两百米的位置，一个面对着金色华庭的商铺，单价一万多一方，都卖不掉，真的割肉卖都难得甩掉，所以真的是“位置决定价值”，而且商业地产还是一个属性就是会有明显的阴阳街，你可以仔细观察一下就算是同一条繁华的商业街一定会有一边人满为患，另外一边则人烟稀少，这就是所谓的阴阳街，一般在商业街会比较明显的呈现，比如南城的富民商业街，东城的东泰商业街等。其实写字楼的情况也符合这个规律，就拿南城第一国际来说，它分为三期，一期是第一国际，二期是百安居，三期是汇一城，其中位置最好当然是一期，位置最差当属二期，二者之间的写字楼价格差了几千块钱一个平方，所以以后投资商业地产前一定要慎重选择，要不然掉坑里，割肉都难卖掉啊。

最后简单介绍一下工业地产，工业地产包括的范畴有工业厂房，地皮等，一般来说工业地产主要是做出租为主，毕竟买得起工业厂房，地皮的人还是少数，再加上一般厂房，地皮都是没有房产证的，在市场上流通交易比较受限制，在东莞做这一块市场比较有名像“伙伴地产”，就是专业做厂房地皮，如果有想投资这一块市场的，可以事先找他们去了解一下行情。

好了，以上这些都是本人一些浅显的个人经验分享，希望对你有所帮助，还是老规矩，有喜欢的朋友可以点赞分享加收藏，支持一下。