从法律角度解析商铺分割拆零、售后包租，业主利益受损的维权思路

案情简介

四川省峨眉山市，购买了商铺。开发商五证齐全，涉及分割拆零销售，而且拆零的部分也办理了房产证。目前商铺租赁给大润发超市，包租20年，当年签的返租协议。

返租协议约定租赁期限为自业主付清房款之日起至2037.09.12，每年11月20日之前支付上一年度租金。租金计算公式为：（租金计算起日至当年12月31日的大润发超市不含增值税的商品销售收入*0·025*0·6）除以（大润发超市一楼面积11685·29），再乘以业主商铺面积。大润发超市每年8月31日会公布上年度的各项财务报表。

按照计算公式（以大润发的年营业额）计算，买房前销售告诉他们，按照公式计算预计每年返1.2到1.8万左右，但是2020年实际支付的租金是700元/年，加上补贴是3000多。后来在政府的协调下有补充协议，签了补充协议每年租金为6000多，仅部分业主签了补充协议。

买商铺的客户都是在当地做生意的，通过行政诉讼，怕受到影响。该怎么维护自己的合法权益？可以退铺吗？

李晓宁律师-国内知名商品房集团诉讼案件律师

李晓宁律师：我们归纳一下本案核心事实，这个案子就是分割拆零销售、售后返租，开发商是五证齐全的，业主已经办理了产权证，商铺已经开业，现在存在的问题不是没有交付，也不是没有开业，而是是开业的情况之下，业主没有能够收到合理的租金。租金少付了，租金少付差了大概有三倍多，就是说现在的情况不是说差三倍多，正常情况不维权的话可能差了有十几倍，如果我正常维权的这一部分，通过维权可能能拿到6000，也差了三倍的租金，所以现在业主的诉求就觉得现在开始回过神来了，这可能是一个骗局，是个商业圈套。所以业主们根本就不想要这个商铺了，不管你以后能给多少，或者你承诺给多少，都不相信开发商了，就不想要商铺，这就是这个案子的大概的情况。

李晓宁律师：因为涉及分割拆零销售，虽然我们讲过很多遍，但是今天我们两个案子都是分割拆零销售、售后返租的，所以我们还是从整个背景上都给大家再介绍一遍。

首先分割拆零销售与售后返租都是违法的，我们《商品房销售管理办法》有明确的规定，不允许分割拆零销售，不允许售后返租。

分割拆零销售是什么概念？房子是我们本来要卖一个物理意义上的空间，那么法律规定开发商卖房的时候必须有4面墙，有门窗是一个独立的物理意义上的空间，你不能去卖概念房，概念房是什么？图纸上一格一格，有我卖的房号 ，但是去了现场，这个房子是找不到的，因为可能一开始规划的时候就没有这一间间的房子，那么最后也有可能规划做了调整，整个打通了，但是不管怎么样，法律不允许分割拆零销售，但是开发商在做商业开发的时候特别喜欢分割拆零销售，为什么？因为商业开发就做商铺的时候，其实开发商面临一个最大的问题是什么？前期投入的资金很大，回报周期很长，那么如果都用自己去自己的钱去建的话，它的资金压力会很大，所以开发商在进行商铺商业开发的时候，商业用房开发的时候，他最希望做的一件事情就是我用业主的钱来建房子，但最后房子的控制权还在我开发商手里，我说给你多少租金就按我说的来，那么他最希望做的是这个事情，用你的钱建房，但是房子的实际控制权，房屋商铺的实际收益权控制在我开发商的手里。

所以商业目的很清晰，我不是说为了建房让你真收一个高租金，而是希望用你的房子用你的钱来建房，所以在商业模式之下，那么他为了吸引我们的购房人，他就会有很多的广告语。

当然这个里头我就不多介绍了很多吸引我们的广告语，那么通过一个分割拆零销售的方式把他卖到各个业主手里，那么这种商业模式就是商铺分割拆零销售，我们往往看到最后都会出现了很多违约情形，有的是商铺根本就交付不了，这个项目就是个圈套，开发商开始就没准备好好建，当然中间资金出现问题了之后，也不打算去履行它，就是商铺都可能收不到，我们在实务中看到很多情形，就是什么商铺可以交付给你，但是你绝对拿不到他承诺的高租金。

因为这里头有一个相矛盾的商业悖论的，他所承诺的高租金都给了你之后，他挣什么？那么开发商在这里头他忙活什么？他其实做一个商业开发，他就想享用商业商铺他未来的商业收益，但是如果商业收益高收益都给了你的话，他是要亏本，他是没有钱挣的。

所以我们看到往往很多分割拆零销售，最后真的进入到交付开业的环节时，也会出现我们业主拿不到租金，要么拿不到租金，要么只能拿到很少一部分的租金。

现在为什么开发商敢这么做？他有一个根本原因在于什么？他的违约成本太低了，那么现在如果我用这种方式的话，可以快速回笼资金，我以很好卖，但是卖完了之后，如果我不按照合同去履约的话，我没有按照合同去给你支付租金的话，有一个什么情形？

每个业主占的份额很小，那么他又是分割拆零的，又是现实中又不存在实际的商铺，那么你即使打赢官司，那么你也没办法去收你的商铺，这是什么概念？我们在现实中的案例就有对吧？你在商场里头一层的商场里头你就买了两间商铺，加起来60平米，但是商场有2000平米，它是打通的，你不能因为你在这里头享有60平米的权利，然后你去把人家2000平米的房子都锁起来，这是这个问题，因为你的那两个分割拆零销售的商铺在现场是找不到实物的，所以第一当纠纷发生的时候，你根本不可能去行使你的权利，你就没有一把锁能够把你图纸上的两间房锁起来，这是第一个问题。业主不能真正行使法律上的占有使用收益权，所以第一个问题就是当他真正出现纠纷的时候，你是没有办法真正行使占有使用收益权的。第二，一旦违约，我们每个业主占的份额都很小，那么业主人数很多，业主人心不齐，没有统一的维权，其实给开发商造成不了太大的压力。

所以说开发商往往会在实际实务中选择这种商业模式是什么，我可以快速的销售我的商铺，快速的回笼资金，可以用业主的钱来盖房子，那么但是商铺的实际控制权又在我手里，如果未来我不按照合同去给你高租金回报的时候，其实你又不能拿我怎么样，因为现在这个情况是这样子的，分割拆零销售售后返租，它往往会用另外一个主体，就开发商我来建房，但是我不去租你的房子，我用一个我们看到实务中有一个就是他出资100万，他另行出资100万成立了一个公司，公司整个和你签订一个托管合同，也就是开发商把房子卖给你，他用另外一个注册资本很低的公司去租回你的房子，但是当我这个公司没有办法去履行高租金回报的时候，我这个公司是承担一个有限责任的，以我的出资额去承担一个有限责任，经营几年，我可能不兑现商业租金，我给不起，我可以申请破产，我通过破产来合法甩掉我的债务。

所以说现在就是我们目前的这种情况，它的商业目的根本不是说我盖这个商业，根本目的不是为了你享受高收益的租金，而是希望用你的钱来建房子，但是房屋的控制权又在开发商手里，所以最后当开发商不能给业主高租金回报的时候，其实业主又不能拿开发商怎么样，因为从整个民事维权的路径来看，我已经给你设置了一个又一个的圈套，你最终如果去打一个民事诉讼，即使你可以胜诉，但是你都不能实现你的目的。

所以我们就看到在现在的实务中，法律不允许做分割，分割拆零销售、售后返租其实在现实中大量存在，而且在现实大量存在的时候，大量的业主跳坑里了，然后被坑了之后存在重大的损失，但是维权的局限性又特别的大，所以这是我们现在实务中的一个很大的背景。因为今天有两个案子都是分割拆零销售的，那么我把这个背景又从头到尾的介绍了一下。

那么这里头我们说分割拆零销售，其实它存在一个很大的问题就是什么？它的规划和消防一定会存在问题，一会讲到我们在这个案子这种类型的案子里头，用行政诉讼的手段，用行政诉讼的思维去解决它的时候，我再给大家详细介绍一下，为什么分割拆零销售和售后返租，它会存在严重的规划违法和消防违法的问题。

李晓宁律师：我们下面讲维权思路，这个案子业主的诉求非常直接，现在这种情况就是说我已经不相信你开发商了，你给我多少钱我不相信，我就想退货。那么我们业主非常直接的诉求，我来给大家做几个分析。目前来看，我们法律规定售后返租，可以把售后返租的合同是无效的，能够确认售后返租是什么，法律规定必须是同一个主体。同一主体是什么概念？开发商既建房子，又把房子卖给你，然后我又是同一个开发商的主体把你的房子租回来，这叫售后返租。

那么如果说我开发商建房卖给你，但是我用另外一个成立的公司去租你的房子，这个不叫售后返租。

法律把售后返租严格限定在同一个主体上，那么在实务中就会出现一个什么情况，开发商也是有法律顾问的，法律顾问在给我做整个商业流程设计的时候，就会告诉开发商另外成立一个公司，让他以他的出资额对外承担有限责任，那么这个时候他就成功的规避了同一个主体。所以你想用同一主体的去起诉的话，第一，开发商之前做了规避。第二，我们在司法实务中看到很多判例是什么？有判例是这个观点，说同一主体，那么这个是商品房销售管理办法，那么销售管理办法所确定的合同无效，它不属于法律法规，所以不适用，所以现在可能比较专业，很多的业主可能听不懂，我在这里简单给大家归结一下，如果你想通过这一条卖房的人和租我的房子的人是同一个人，因为是同一个主体，它是违法的去主张租赁合同是无效的，其实在现实中不太可行。那么不可行的原因就是第一很多开发商在这种模式上做了规避。第二法院现在不太普遍不采纳这个观点，那么现在这就是一个现实中的现状。

那么这个情况我给大家分析了之后，因为现在我们如果去主张退铺的话，它有几个理由，就大家能想到的这几个理由我来给大家分析一下，第一个就是我用同一主体，你要卖房给我又租了我的房子，所以我要主张合同无效，然后想退房，这第一个你就行不通，你连铺你都退不了，你连租赁合同你都退解除不了。

第二个就是我们业主认为，其实你卖房给我的人和租房子给我的人就是同一主体，现在你所承诺的高租金没有，我以租金不能足额给付，那么我要求去退铺，这条路也是行不通的，为什么行不通？

法律上两个公司是独立的法律关系，他卖房给你是一个法律关系，租赁你的房子是另外一个法律关系，那么现在不能因为他租金不付给你，你直接就要求去退房，如果租金不能足额给付，它存在一个根本违约，重大违约的话，我可以要求解除租赁合同，但是你不能直接要求解除跟开发商之间的买卖合同，这是两个法律法关系，也就是说你买房和他另外一个公司租你的房子是两回事情，你不能因为租你房子的人没给你租金，要求卖房给你的人把房子退了，这个理由法院是不支持的。

那么现在实务中能够支持退铺的是什么？能够支持退铺的，绝大多数的情况是商铺烂尾了，他没有能够交付，也没有能够开业，我购房的根本目的落空了，这个时候你起诉到法院，法院会支持你退铺，但是退铺很有可能一个结果是什么？你执行不了的，因为他已经没有办法开业了，所以你现在面临的一个情况是有可能钱也没有，铺也没有，这个里头可能涉及到比较专业的问题，我简单给大家来归结一下。

目前买分割拆零销售的业主们，然后最后发现自己被坑了，被骗了，你想去退铺好，死往退铺里头走，能够支持退铺的就是烂尾了，没有交付没有开业，这个时候你可以去申请退铺，但是你退完这个铺之后他是执行不了的，你可能连商铺也没有了，钱也拿不到成功，这就是这种情况。

第二种现在如果说是已经开业的已经交付的，那么你想你同一主体现在在司法实务中存在很大的障碍，如果你想以租金不足给付这个理由直接去要求退付的话，基本上你败诉的可能性非常的大，所以这就是我们关于业主退铺的一个简单的分析。

那么我们认为这个案子单纯的用民事诉讼解决，基本上我可以给你们下一个定论，你解决不了问题。

因为刚才为什么我要这么费劲的给大家来介绍整个背景，因为我就想给大家说明，其实这就是一个商业上的圈套，那么这个圈套从一开始开发商他都一环扣一环的设计好了，那么它背后的法务其实已经从整个你未来出现纠纷的可能上，你的民事维权途径上它都给你堵死了。

所以当他从头开始就是设计好的一个商业圈套，你到了最后的环节里头想通过民事诉讼维权，那么你所有之前签的合同都在人家考虑的范围之内，所以你现在所有的维权途径也在他的考虑范围之内，都被他有目的的在规避掉了，所以说我们现在为什么民事维权存在这么大的局限性，所以这类型的案子我们讲一定要有民事维权途径之外的手段去突破它给我设置的障碍，那么突破我们经常介绍的一个思维，就是我们用行政诉讼的手段，为什么这类案子能用行政诉讼的手段。

因为开发商开发一个商品房项目，它不是简单的生产一个普通的生活的产品，比如说我生产一个杯子，那么我生产一个桌子，法律对他的要求没有太高，我们现在法律对开发一个商品房，它的要求是比较高的，从你拿地到你的用地规划，工程规划，在你的整个建设环节里头，它有很多的法律要求，必须得按照我的规划要求去建造一个符合安全需求，符合我城市规划需求，符合我居民居住需求等等一系列要求的房子，我才允许你拿去卖。

那么你在卖的过程中也不是你想怎么卖就怎么卖的，对吧？你如果用预售制度来卖的话，你必须得进行资金监管，那么也就是说商品房开发项目以及流程它非常的复杂，它这个过程不是你开发商随心所欲去做的，那么这个过程的实施走到最后一定有政府在背后层层的监管职责履行之后，你商品房才可以顺利的流通到我们的市面上。

那么现在我来问一个流通到市面上的商品房，最后出现了纠纷的问题，我就要看政府是不是在这里头层层的审批以及监管它没有履行到位，如果你都履行到位了，就不会出现什么烂尾、严重的质量问题，因为你们都是有质量监督管理部门的对吧？你的房子也是经过政府的验收的，如果没有政府的这些层层验收，根本都到不了卖房，到不了交付的这一步，所以我们就反过来问，既然有这么多的要求，法律设置了政府那么多的监管职责，最后这个房子还出现问题了。

我现在找开发商我没办法解决问题，我能不能找找你背后的政府，就是这个逻辑关系，大概就是这个思路。

那么现在我们再来介绍一下分割拆零销售，它存在分割拆零售后返租其实存在最大的问题会是规划上的问题，因为这个问题属于一个商品房开发流程的事情，我在这里给大家简单画个图来说一下，要不然没有办法在短时间内简单直接明了的去了解这个事情。首先在规划的层面上，我们开发商需要取得一个用地规划，然后他有一个工程规划，工程规划之后就会有一个施工图纸。施工图纸之后，它有一个实际建造的房屋，建造完的房屋要经过竣工验收，它就会有一个竣工验收，它建完之后应该有一个实测图。那么当然在施工的过程中他会取得了预售，那么还有一个交付的实物状态，这是一个过程，这是我们房地产开发的一个过程。施工图纸可以施工之后，他一般都会先取得预售。然后建成了之后。会有一个实测的图纸。

分割餐厅销售最大的问题是什么？它卖的是概念房，它的概念房在图纸上以及有可能在现场的实物中，它是没有这个小隔断的。那么现在如果他从一开始规划要有这些隔断的话，那么每一层施工从它的工程规划图纸开始，假设他卖不是概念房，一间间卖的时候我确实要有实物的时候，就要施工图纸就得有这一个个小隔断，有施工图纸，有小隔断，他预售才可能办出来。有这个的预售，它才能合法的把房子卖给你，那么建成之后它的实测图建成你的实物，它的实测的图纸也必须得有一个个小隔断，那么同时它交付的实物也有一个个小隔断。

第一个是施工图纸，第二个是他预售的图纸，第三个是它实际建成的实测图纸以及它的实物完全都能对得上的情况之下，它的规划验收才会被通过，它的消防验收才会被通过。

但是现在我们从现场就看出了一个问题，分割拆零销售实务中一定没有隔断，那么违法的这种情形，他们是怎么取得预售的，怎么取得最后的房产证的？

我们看到开发商在这里头变通的做法是什么？比如我商场有10万平米，我把其中的2000平米3000平米开辟出来，打一个个小隔断，你来做各种验收的时候，我就让你这个区域部分有隔断的来代表全部的建筑物，那么最后等你实际全部验收通过之后，我再把这些隔断打打掉，这样就能达到一个我既能够应付得了部门的检查，但最后我又能实现现场我可以没有隔断的去使用，因为现在有一个问题是什么？我们现在的商铺就是说他如果这种业态就是10平米、20平米、二三十平米，每一个都是隔断大小的话，它已经很难满足我们现在的业态需求。

所以最后我们看到大量的分割材料销售之后，一定现场是没有隔断的，但是在没有这种隔断，在这几个图纸矛盾的情况之下，他又取得了层层的审批验收，那么我们认为背后政府的规划验收以及审批，这几张图一定会出现问题，所以我们在这类型的案子里头，我们首先要信息公开调查这个项目的合法性，那么项目调查的合法性重点就在他的规划消防验收上以及规划的一系列审批的图纸以及最后的验收图纸上。

所以这里头首先我们会做一个信息公开调查，查他的项目合法性，那么通过调查之后，我们会提起相关的行政诉讼，要么申请履职，要么确认违法，这是我们调查的结果而定，但总的来说这个案子就是说我们不建议大家直接上来用民事诉讼来解决你要退铺的需求，那么如果是走这条路的话，我们败诉的风险会很大，那么换一个思维就是什么？我们看看背后政府审批有没有问题，如果政府审批有问题的话，我们通过行相关的行政诉讼促使双方调解来解决问题，这是我们的一个思路的介绍。

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