金辉控股披露上市后首份年报，净利率降至个位数

在“三道红线”高压下，越来越多的房企把“降档”当做重中之重。

3月19日晚间，金辉控股（9993.HK）披露2020年度业绩。截至报告期末，金辉净负债率为75.3%，现金短贷比为1.4，剔除预售款项后的资产负债率为69%，全部达到“三道红线”新规要求，未来有息负债年增幅上限为15%。

尽管已成立25年，但金辉去年十月才登陆港交所，募资总额25.8亿港元。彼时，金辉账面现金不足以覆盖短债，融资成本逐年走高，急需打通资本市场、募资补血。上市首份成绩单公布后，金辉已然“转绿”，发生了什么？

数据显示，2020年金辉合约销售额972亿元，销售面积692万平方米，均价每平方米14046元。尽管销售额同比增加不到百亿，但也为营收增长奠定了基础，期内金辉收入348.8亿元，同比增长34.3%；净利润38.2亿元，同比增长42%。

金辉的收入主要来自传统房开，期内物业开发及销售产生的收入约 343.81亿元，同比增加37.3%，占总收入的比重高达99.54%。余下少量收入来自管理咨询服务，物业管理板块已被金辉出售，相关收益未计入2020年报表。

地产业务基本盘较稳定，与金辉的区域布局有关。年报显示，2020年金辉物业开发收入主要来自华南、华中、环渤海、西北、西南、长三角六个区域，收入占比分别为23.1%、13.6%、19.7%、12.9%、16.6%、14.1%，分布较为均衡。

由此可见，借助上市及前期布局，金辉的业绩数据、债务指标均有所优化。期末，金辉资产总值同比提升24.3%，现金及银行结余同比增长98.4%；债务总额537.74亿元，净负债额271.83亿元，净负债率等指标均有所优化。

此前联合国际表示，IPO不仅从财务杠杆角度，而且从信息透明度和公司治理角度，都对金辉的信用有正面影响，可在需要时发行更多股票以补充资金；金辉在二线和核心三线城市的持续扩张，或为其增长提供动力。

值得注意的是，过去一年，金辉控股加权平均债务成本为7.47%，较上期末降低0.3个百分点。从财务成本指标看，期内金辉利息开支总额约44.72亿元，其中有约39.47亿元均做了资本化处理，占比高达88.26%。

利息资本化，是指将借款的利息费用支出进行资本化处理，确认为一项资产并计入资产负债表中的存货。因地产行业资金密集、房企存货规模大、开发周期长等因素，利息费用资本化是房企的常规财务操作，可以避免结算的错配。

克而瑞表示，对房企来说，对借款利息进行资本化处理，可减少当期财务费用，在一定程度上调节利润表现、提高存货的账面价值。在业内，龙湖等房企利息资本化率较高，恒大、万科、金地等则呈现逐年降低的趋势。

整体来看，在2014~2017年行业上行周期，房企利息资本化率呈逐年走低的趋势；但自2018年以来，地产盈利空间缩小，房企更倾向于将开发成本后置，以提振当期盈利表现，截至2019年末行业平均水平约74.8%。

金辉近九成利息资本化，一方面是行业现状的反映，同时隐含对其未来盈利的考量。2017~2019年间，金辉为冲刺规模放手拿地，成本也逐渐走高，三年间毛利率分别为32.2%、30.2%、21.8%，净利率分别仅17.2%、12.6%、9.7%。

2020年，该集团毛利率较2019年微升至22.1%，净利率约10.9%，但仍处于行业较低水平。据华泰证券数据，2020年前三季度整体房企毛利率为28.2%，其中龙头、中型、小型房企毛利率分别为25.2%、33.9%、28.6%。

“对目前利息资本化率已经较高、且利润表现不佳的房企，未来即使一直维持较高的利息资本化水平，结算利润的调升空间仍相对较小。”克而瑞认为。

对距离千亿阵营只差临门一脚的金辉来说，负债指标转为绿档后，如何管理未来的盈利水平，是需要长期经营的课题。截至2020年末，该集团全口径总土储超3000万平方米，合约负债（预收账款）的规模约690.9亿元。