浅谈业委会与业主的相处之道 —— 一位业委会主任的思考

业主委员会由业主大会选举产生，代表广大业主的利益，因其成员本身也是业主之一，照理说，业委会与业主（包括物业使用人，为论述方便，以下统称“业主”）之间的关系是最好处理的。

但是上天似乎是跟业委会开了一个大大的玩笑，从笔者担任业委会主任两年多时间里观察和了解的情况来看，业委会跟业主之间，恰恰是业委会要处理的三大对外关系中最难处理的。

这里的三大对外关系，是指业委会分别跟业主、物业公司和社区居委会（街道）的关系。

现实中，业委会成员因受不了业主的无端指责、谩骂和人身攻击，愤而辞职的情况屡见不鲜，业委会因处理不好跟业主之间的关系，而彻底停摆的例子也时有发生。

本文将从三个维度来探讨这个话题，一是为什么说业委会跟业主的关系最难处理？二是业委会跟业主之间到底是什么关系？三是业委会如何正确处理与业主之间的关系。

因本人水平有限，表述难免有纰漏，希望得到广大业委会同行的批评指正。

一业委会与业主之间关系难处理的原因分析

目前整个宁波市有2312个小区，其中成立业委会的有1345个小区，占比58%。照理说业委会作为小区全体业主利益的代表，对广大业主来说，小区里有业委会，比没有业委会，应该更觉得幸福才对。因为有一群热心公益的人士，自愿，且无偿在为小区全体业主争取权益、负重前行。但是理想很丰满，现实很残酷。有业委会的小区，故事也往往越多，其中关系的错综复杂，情节的扑朔迷离，悬疑烧脑的剧情完全可以拍成电视剧并搬上荧幕。

究其原因，笔者分析如下：

1、有个别小区的业委会成员，忘记了初心，不仅没有维护广大业主的合法权益，反而利用职务便利，干起来谋取私利等违法违纪的勾当。比如泰顺县某住宅小区业委会主任吴某受贿案，再比如重庆江北区朗晴广场小区业委会主任江某受贿案，这类事件一经媒体曝光以后，使公众对业委会这个群体产生了不良印象。

2、一部分小区的业委会工作不公开，不透明、不规范。对业主的合理意见和建议，不理睬不采纳。对业主合理的诉求，采取踢皮球的方式，互相推诿。不能正确面对业主的投诉，不能合理疏导业主的情绪。

3、部分业主自扫门前雪，对小区公共事务和公共利益漠不关心。一部分业主不能正确区分个人利益和小区公共利益之间的界限，有时为一己之利，公然作出违反法律法规或小区管理规约的行为。

4、部分业主在工作中受了气，或者因生活中种种的不如意，无处发泄，把业委会作为发泄自己个人情绪和对社会不满的出气筒。

5、业主这个群体很不稳定，极易被分化瓦解。一部分业主受到利益群体的蛊惑和怂恿，利用对业委会监督的权利，对业委会工作吹毛求疵，不提合理的意见和建议，而是捏造事实，恶语中伤，甚至诬告陷害业委会成员。

6、一个小区的业主因某种原因，一旦形成一个群体，就会具备群体特殊的心理特征。比如，当只有业主一个人时，他往往可以保持理性思考，具备逻辑推理和判断能力。一旦这个业主进入一个群体，成为群体的一分子，那他的逻辑思考能力和智商马上会极速下降，变得易怒、偏执和疯狂。关于群体特殊的心理特征，笔者推荐大家看一本法国学者勒庞于1895年写的一本著作，中文译名《乌合之众》，本文不再详细展开。

二业委会与业主之间的角色定位

根据国务院《物业管理条例》的规定，房屋所有权人为业主，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主委员会由业主大会选举产生。根据上述法律规定，结合笔者自己的观察和思考，笔者总结出业委会与业主的角色定位如下：

1、业委会成员来源于业主。业委会成员必须来源于业主当中，而且必须选择热心、有公信力、一定的组织能力和空余时间的业主担任，而不能是开发商、物业公司指派的人员，或者与开发商、物业公司存在有说不清道不明的关系。

2、业委会须为广大业主服务。业委会成员必须代表小区全体业主的整体利益，为广大业主服务，而不是为自己或者小区一部分业主服务。

3、业委会必须接受业主的监督。业委会的工作必须坚持公开、公平和公正原则，程序透明，经得起业主大会和政府有关部门、社区居委会的监督。

4、业主必须配合业委会的工作。业主应当关注小区公共事务，支持业委会的工作，不能隔岸观火，看人热闹，或者事不关己高高挂起。因为目前业委会成员普遍是兼职的，除了自己的本职工作以外，还要照顾自己的家庭，所以业委会的很多工作，需要广大业主配合和支持，不能让业委会唱独角戏，更不能让这些为众人抱薪者，冻死于路边。

三业委会如何正确处理与业主打交道

1、不忘初心，方得始终。忘记初心，不得善终。业委会只要真心实意在为小区工作和付出，肯定能得到大部分业主的肯定和支持。即使有一部分业主因不了解情况而误会或指责业委会工作不力，了解实际情况的业主们也会为业委会说话。

2、借力使力，相互配合。业委会应当借助业主们的力量，业主中间藏龙卧虎，各行各业的专业人士都有，业委会要做的事情，就是发现他们，鼓励他们为小区的公共事务作出自己力所能及的贡献。宁波市某一住宅小区业委会，组织业主成立了一支1小时志愿者服务团队，每天上午9:00-10:00，志愿者们穿上统一的志愿者衣服，在小区道路和绿化带等公共区域巡逻，清理杂物和垃圾，并同步把照片发到业主群。那些平时会乱扔垃圾的业主看到志愿者的身影之后，也不好意思再乱扔垃圾了，这样小区的整体环境卫生提升了一个档次。

3、公开透明，不怕监督。业委会的工作，一旦制度化，公开化，规范化，也就没有必要害怕接受业主的监督。按照法律规定，在作出重大决定之前，业委会必须听取业主的意见和建议，并征求社区居委会和街道的意见。一个小区的业委会，不能搞独立小王国，更不能搞暗箱操作，否则即使出发点是好的，结果也是好的，还是会授人以柄，遭人诟病。

4、坚持原则，不徇私情。业委会必须依照法律法规的规定，合同的约定，和公序良俗的原则履行职责，平等对待每一个小区业主，不能因个人的喜好或者关系的亲疏远近，而区别对待。对一部分业主格外优待，同时对另一部分业主又过于严苛，这样做，只会削弱业委会的公信力，对今后业委会开展工作极为不利。

尾声

菩提本无树，明镜亦非台。本来无一物，何处惹尘埃。笔者一直在想，业委会这个业主自治组织也好，业主大会执行机构也好，原本是应该是没有的，到底是什么时候开始有的，为什么会有的呢？难道是上天派来专门危害人间、搞事情的吗？

答案很明显，肯定不是!业委会制度设计的初衷肯定是好的，只是后来在具体执行的过程中，由于人性的弱点和制度的缺陷，出现了不可能提前预知的困难和干扰。

作为一个小区的业委会主任，我不能要求马上改变大环境，或者立法机构立马出台一部法律法规，一次性解决业委会面临的所有问题，或者马上化解物居业的全部矛盾。我能做的只是改变我对自己、对他人和对世界的看法，加强自身的修为，也许只要做到这一点，就足够了！

宁波市鄞州区如意金水湾小区业委会主任

宋利军

2021年3月24日