实探西南河体育场改造，芝罘区城市更新任重道远！

前几日一则横空出世的新闻，将芝罘区推上“风口浪尖”。

芝罘区原西南河老体育场及以西地块，千呼万唤始出来，规划图正式公布。

这次方案一共分为三版，但没有什么太大区别，基本就是外立面换了换，都是高层住宅。

当然这些都不重要，因为这个项目是芝罘老城更新的重要标志，也是代表性项目。

之后的南大街片区以及小黄山片区等改造项目，会因为这次改造的推进，而更加受关注。

一

暴风眼中的西南河

西南河体育场及以西地块，也就是捷敏街片区改造项目，其改造涉及的拆迁住宅达到了1090户，共计6.48万平，同时包含了城市棚户区捷敏街135户平房；非住宅1.48万平米。

其实早在2006年，该改造项目就作为城市旧改项目进行招拍挂，但由于牵扯到的单位以及利益方很多，多年来未能真正落地。

据了解，此次负责该项目的是银都，原地块的体育馆被置换到了原三中建设全民健身中心，捷敏街片区仅留出少部分地块作为体育用地，同时增加了一个幼儿园。

用地属性较之前来说极大增加了商住混用用地，也就是说这里将以住宅项目为主。

有一个亮点是规划中西南河路将通过下穿方式穿过环山路，未来极大便捷万达周边的交通。

目前被截断的西南河路

在实地探访中，目前整个捷敏街地块已被围挡起来，体育场现为临时停车场。

在围挡的南侧以及北侧分别公示了地块的三种改造方案，不时有附近居民聚拢讨论，以老年人为主。

据几位附近老人反馈：目前该项目仅仅是公示，并没有实际征迁政策公布，自己对于项目推进也不是很清楚。

但大家都有一个比较关注的点，也就是学区划分。

现场一位大爷说，这边中学学区有两个，一个是二中、一个是五中。

了解学区房都知道二中的价值，目前二手房市场二中学区基本都要在两万一平往上。

我们查阅了去年芝罘区公布的学区划分，发现其中分的很详细。环山路沿线的房子甚至具体到了楼栋号，芝罘区的学区划分是烟台最复杂的。

二中与五中学区的划分基本是以捷敏街为界，西侧是二中学区，东侧是五中学区。

公示牌现场也有几位地块东侧的住户，也就是北河街市场以东的住户，这里有几栋老旧住宅，门牌号建昌南街*号显示属于五中学区。

从地块整体划分看胜利路东侧这些建筑也属于改造范围，但项目效果图并没有包含，可能会作为二期工程后续开发。

目前捷敏街改造项目的二中学区内包含了原环山路103-112号、西梨沟、西梨沟平房以及捷敏街等周边老旧住宅、平房项目。

在实地考察中我们发现捷敏街两侧的房屋中，有很多人居住。除了老人，也有购买了学区房的家庭。

但平房区仅剩几户人家，已被围挡起来。

所以此次捷敏街片区项目改造的一个重点就在于，未来能否将整个项目全部划入二中学区，如果实现，绝对极大增加了项目的价值。

对于操盘手银都，他们肯定是希望将整个项目都划入二中学区，但具体难度我们难以揣测。

该项目另一个重点就在于，何时能够推进。目前地块的现状是，东侧基本都是空地，但西侧老旧小区较多而且住户很多。

短期内将老旧小区拆完不大现实，而且还涉及到了孩子的上学问题。

现场几位住户表示，会不会是先在拆完的地方建项目，以后再拆老旧小区。也可以先建好回迁的房子，把原来人安顿好再开发商品房。

这是一个难题，显而易见。未来项目推进会遇到更多困难，因为牵扯到的利益太多。

老旧小区、平房与远处现代化高楼

但，难题是一定要解决的。

对芝罘区来说，捷敏街片区改造项目会是未来的一个重点，有着指导性意义。

二

忙碌的芝罘

其实单拎出捷敏街改造项目，要说明的是芝罘区现在的老城区更新，是在实实在在的进行，但也因为是主城的原因，可能会慢于其他区的城市更新。

从官方媒体发布的信息看，今年芝罘区除了捷敏街片区，还有两个片区的改造取得了进展。

小璜山与南大街片区。

小璜山片区占地约500亩，共有住宅6183户，非住宅236户，目前正在加紧开展区片摸底、规划设计和评估测算，下步将做好项目前期启动工作，分批启动改造，上半年完成征收前各项准备，协调征收资金到位，下半年启动一期征收，年内完成2030户征收任务。

南大街片区主要涉及南大街商业广场、弘宝大厦、交通银行等历史遗留项目，地处核心位置，历史跨度长，烂尾近20年，涉及户数多，关注程度高。年底前，南大街商业广场完成全部征收，争取挂牌；弘宝大厦完成土地和规划手续办理，启动建设。

这两个片区目前还没有具体实施方案。

在捷敏街片区改造新闻的评论区，我们能看到众多芝罘老城区的住户在回复，希望自己住的房子能得到改造。

包括小黄山片区文化*巷、璜山南街等周边的老旧板楼，以及白石村、广丰街、新海阳西街楼、厚安小区等老城区内的项目。

只能说，任务很重，但芝罘区在努力。

任何一座城市的老城区改造，都是不容易的。既要考虑到城市的格局、业态布局、人员分配。也要照顾到各方的利益，让城市的更新被更多人认可。

作为芝罘区来说，需要改造的地方很多，之前几年进度较慢被很多人诟病。

但我们要看到的是，确实芝罘区压力大。仅仅是一个捷敏街片区改造，就有1000多户居民。

字面看这就是一串数字，但背后是一个个家庭的柴米油盐，要照顾到大多数人的利益。

当里面再掺杂了学区等因素，需要协调的内容更多。同时前期的征迁，也需要政府花费很多心思。

所以改造不是一蹴而就的，需要一步一步来，当然也需要不断有成果展示，给待改造的居民以信心。

今年推进的小黄山、捷敏街以及南大街片区，是芝罘区待改造板块内非常有代表性的区域。

像南大街商业广场、弘宝大厦、交通银行这样的“明星”项目，它们的改造推进是有十足代表意义的。

代表着近几年芝罘的城市更新，速度越来越快。城市更新，既有重点新片区的打造，也有老城区的改造。

在海上世界、幸福新城、芝罘仙境九大片区内，新的城市资源不断落地，重塑芝罘区的封面。

朝阳街、所城里两个历史街区的改造开放；幸福新城十大项目推进，品牌房企不断落地；海上世界一突堤进入快速建设期，芝罘湾广场将开放……

从烟台市整体重点项目的分布看，对于芝罘区还是偏爱的。

因为有一系列支持，所以芝罘区的革新，会越来越快。

有小道消息称，今年白石村的改造也会开始，一期预计会有一家知名房企接手，可以期待下。

当然，路还是一步一步走，

我现在就想知道，捷敏街片区项目到底能不能全部划二中。