楼市观察：2021牛年，温州滨江商务区凭什么“牛”？

说到温州滨江商务区，让市民又爱又恨，“爱”的是它内涵的丰富及城市生活品质，“恨”的是它建设速度太慢了，一个又一个工程滞后延期，诸多配套项目拖后腿，迟迟不竣工和交付。

今年作为“十四五”的开局之年，跨江拥江发展，是温州城市主旋律，温州滨江商务区建设提速，“楼市地王”之战将在温州滨江商务区上演，受到商家和投资者追捧。

在城市建设中，人工湖，可以挖；高铁站，可以建；而瓯江，却无法复制。拥有城市中心资源的滨江CBD，其区位优势是其他任何板块所不具备，又占据温州城市瓯江的绝对舞台。对房产而言，地段和资源（如，山水等）是基础条件，稀缺性是衡量地段和资源价值的重要指标，也是房产价值的重要体现。

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滨江CBD“王炸”地块剑指温州？

今年，浙江楼市发热，温州也不例外，温州土地市场拍卖一浪高过一浪，拿地成本和营运成本屡创新高。近期温州滨江云谷未来社区一期“王炸”地块亮相，引起大牌房企关注，该组合地块用地规模之大，达212亩，出让总价之高，超过50亿元，是该市区今年挂牌总价最高的组合项目。

3月以来，浙江省土地市场进入高潮，除了杭州、宁波竞争激烈外，一些中小城市土拍也异常火爆。金华、丽水、温州等城市，12天有9个板块地价创下新高。

3月10日，武汉地产以总价30.01亿，竞得义乌市江滨北路与宾王路交叉口西北侧地块，溢价率达53%，成交楼面单价36030元/㎡，刷新金华楼市宅地新高。同一天，台州玉环市一商住地块经过315轮竞价，被“大家”以封顶价14.2亿竞得，溢价率达到了49.95%。

3月11日，金华永康市江南山水新城地块经过625轮竞价，成交楼面价17804元/㎡，溢价率124%，创下永康市历史成交土地单价新高。同一天，“大发”首入丽水，就以总价16.6亿元竞得丽水市和平路与怡园路交叉口西北侧地块，楼面单价21258元/㎡，溢价率54%，同样也是刷新丽水市涉宅地价新高。

同日，温州隆悦经过110轮竞价，以8.06亿元封顶价+配建5900㎡政策性用房，竞得永嘉县瓯北街道浦西村48.119亩综合用地的开发权，楼面单价约15000元/㎡，比肩温州市区优质宅地的土地成本。同样，“中梁”以9.929亿元封顶价+配建3800㎡政策性用房，竞得会昌河单元D-21地块，溢价率49.8%，楼面单价约22169元/㎡，创下今年温州楼面地价新高。“荣安”以7.8亿元封顶价+配建2400㎡政策性用房，竞得会昌河单元B-20地块，溢价率30%，楼面单价14653元/㎡。

还有中建国际、万科、金地、绿地、恒达、德信和中梁等大牌房企，频频拿地补仓，3月至今，温州成功出让17宗地块，结果12宗土地出现多轮报价，高溢价或封顶价，8个项目配建人才用房。

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频繁的高溢价拍地，这种现象引起了高层关注，本月自然资源部下发一则文件，引发楼市震动。北上广深等22城将实施“两集中”，三批次供地。即全国主要一二线城市未来土地交易，要集中公示、集中出让，一年内最多卖三次。过去地方卖地，一年四季都可以，但现在，一年只能卖三次，而且必须做到“完全透明”，其影响力绝不输于去年的“三道红线”。

目前，温州尚未列入全国22城，依然加大土地供应，有20宗地块正在挂牌，总面积超过1189亩，4月14日一天就有8宗土地集中拍卖，出让总价超过93亿。

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滨江云谷未来社区惊艳亮相

今年，温州市区土地计划亮相早，诸多优质规模地块，引起了大牌房企关注、调研。瓯江路沿线区域成为众多商家关注的焦点。该片区计划出让10余土地。瓯江沿线的滨江商务区CBD，首期就有8宗商品房地块，总面积434亩，还有3宗商服配套用地，总面积35亩。滨江云谷未来社区B-06/13、D-12/13/15地块和会展二期南侧地块，用地规模较大，分别达212亩和160亩。

滨江云谷未来社区一期地埠项目区位图

滨江云谷未来社区组合地块位于位于市民中心西侧，会展路与学院东路交汇处西北，由2宗住宅地块、3宗商办地块组成，规划地上总建筑面积约42.5万㎡。该组合地块南部为住宅，北部沿CBD绿廊为商办，项目以东沿瓯江区域有市民中心及多家金融机构温州地区总部、星级酒店，地块以南为新田园住宅区，生活氛围浓厚。作为滨江商务区核心区域，该地块在城市形象、功能等方面严格要求，由住宅带动商办地块的出让，有望加速滨江商务区的建设。

同时，江滨单元还将推出多宗住宅用地。其中，江滨单元D-37地块位于矮凳桥路以南、民航路以西区域，三面临河，占地约39亩，规划地上总建筑面积约7.8万㎡，周边商业氛围浓厚，毗邻欧洲城商业中心、智慧谷文创园等。洪殿片区B-31地块和D-30地块，均由“中建国际”竞得。还有65亩的CBD塗村三产用地，杨府山A-07地块、A-16a地块，出让面积分别是27亩、29亩。

另外，与滨江CBD片区相邻的上陡门住宅区，近期也公布了出让计划，如，上陡门单元11—C—20a地块，规划为服用地，总面积6亩，新建生活配套9645㎡。

而这块地会延续土拍的火爆？成为诸多开发商的哄抢对象吗？

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CBD大型配套助推城市升级

城市向东，潮涌瓯江。温州的城市发展，滨江CBD崛起，必将带来生活配套、基础设施、生态环境等方面更为完善的提升。近年来，瓯江路沿线建设受人瞩目，滨江CBD建设提速。如，老港区地块商住综合体正加快建设，滨江商务区金融广场、滨江万象城、瓯江路城市阳台、CBD绿廊建设有序推进……区域配套日趋完善。

正在呈现精彩蝶变的滨江商务区，曾向全国发出英雄令，重点就滨江商务区CBD金融广场、体育休闲综合体等12个重点项目。随着滨江CBD核心区的高速崛起，越来越多像绿城、万科、碧桂园、德信、招商、旭辉、新希望、金地、远洋、中梁、时代等开发商扎根滨江商务区，并由此改变这座新城的格局与楼市表情。滨江商务区作为温州都市区的核心区，对于全面提升中心城区首位度有着重要意义。

近年来，作为温州大都市建设主战场，高起点规划、高标准建设、高质量招商，迅速掀起全域开发热潮，着力推动区块蝶变。滨江CBD建设大潮显现，在瓯江路上放眼望去，再也看不到以前那些低矮、破旧的房屋，取而代之的是一幢幢高耸入云、外观时尚的楼宇。

滨江商务区金融广场效果图

备受市民瞩目的滨江CBD，不仅是城市的金融中心，更因其占据了约10.8公里的一线瓯江江景，还占据着温州的政策和资源高地，同时又有稀缺的一线瓯江资源的加持。滨江CBD板块的规划布局为“一心两翼”。CBD核心区定位打造国际金融商务区，集聚有八大银行等商业机构、各类事务所等金融行业巨头，西翼已然成为了成熟的高端住宅生活区，是CBD发展的“先手棋”。滨江CBD东翼定位为生态高端住区，将在整个CBD板块中承担休闲、居住的核心功能。

从空中向下俯瞰，温州滨江CBD西翼已基本成型，集聚鹿港大厦、海港大厦、时代滨江、曼哈屯、外滩国际公馆、中梁首府壹号、万科时代中心、绿城鹿城广场等项目，住宅开发接近饱和。与此同时，CBD东翼的桃花岛片区正加速崛起。这里不仅拥有绝佳的一线江景资源，有桃花岛体育休闲公园、将来还有市实验小学桃花岛校区等各类市政生活配套，一个以体育休闲为核心，融合娱乐康养、商业休闲、生态居住功能的现代滨江社区正在加速崛起。

瓯江路沿江漫步道实景图

沿江漫步景观带早已开放使用，连缀着漫步道、骑行道、体育休闲公园、滨江城市综合体，成为休闲好去处。同时，趁着CBD东扩的发展，龙湾区政府把握时机，与鹿城逐渐融合。位于状蒲板块的新城吾悦广场、富春未来社区等，都在推动着龙湾与鹿城的城市框架融合，为滨江CBD东翼的快速扩张做准备。

滨江CBD“一心两翼”规划示意图

近年来，温州从“大建大美”到“精建精美”，瓯江路区域建设越来越靓丽。瓯江路上滨江CBD在建地标有滨江万象城、CBD绿廊一期和城市阳台等市级城市配套，温州最大的滨水界面空间，瓯江路沿江景观带，全长10多公里，贯穿整个商务区，而处于2.2平方公里CBD核心区内的湾区位置堪称最佳观景地。今年温州市政府推出的“项庆百年”活动，将抢抓“七一”“十一”两个重大节点，建成CBD绿廊一期、180米城市阳台，预计国庆期间开放。

另外，瓯江路还有大变化，望江路下穿工程开工……该工程作为瓯江路道路及景观改造提升的二期工程，预计于2023年6月份完工。

CBD绿廊一期效果图

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温州楼市晴雨表

多年来，温州诸多板块都在争执“中心”中成长。备受瞩目的温州滨江商务区，一直是温州楼市“明星”板块，成为市民购房和投资理财的晴雨表。华润、碧桂园、新希望、绿城、招商、德信、旭辉、金地商置、中梁、时代等大牌，纷纷在此安营扎寨，开发了九悦里、云起苑、时代揽江园、揽江园、悦虹湾、珑悦、天麓、留香园、博悦湾、学院•十一峯、外滩•江月湾、瓯江峯汇等精品楼盘。