炒楼资金被“釜底抽薪”，成交量腰斩，房价会被“一撸到底”么？

随着国家对房地产行业的政策调控，北方城市除了北京几乎“全军覆没”，南方城市上海、深圳还在略微上涨，但颁布指导价后，网签成交量下跌了近7成，即便是刚需买房也开始观望。未来的房价到底会怎么走，很多人陷入了迷茫。

网友们对于房价的走势，也是讨论得热火朝天，公说公有理婆说婆有理，颇有百家讲坛群芳争艳的既视感。但总的大致分为两派，原因以及结论整理如下：

坚定看多楼市的观点

1、M2增速一直保持在高点

根据央行的金融统计数据显示：2月末，我国广义货币余额(M2)为223.6万亿元，同比增长10.1%，增速比上月末高0.7个百分点，比去年同期高1.3个百分点。

这就意味着，我国的货币总量，每年以10%左右的速度在增加，仅需7年多的时间就可以翻倍。今天的100元钱，七年后就只有当前50元的价值了。

橙色--M2趋势线

如果将货币换算成对猪肉的购买力，那么在2007年，100元人民币大约可以买12斤猪肉，到了2014年就只能买6斤左右。到了今年，100元就只能买3斤左右的猪肉了。

中国的货币供应，从千禧年开始就保持稳定增长，只要央行还在大量发行货币，那么人民币就将持续对内贬值，而基于中国人“有房才有家”的理念，买房仍将是资产保值的最佳途径。即便是有各种楼市政策，但面对货币贬值和资产荒，仍然只能选择买房。

2、人口流入的城市，房价将持续上涨

深圳常住人口年均净流入40+万，杭州常住人口年均净流入50+万，这两个城市的房价，在政策调控下依然“无所畏惧”，房价涨幅也在全国前列。

人口流入的城市年轻人占大比例，结婚、生子都需要买房，想要在这个城市落地生根也需要买房。即便自己不在大城市安居落户，那么自己的儿子、孙子也会到大城市漂泊打工。因为大城市提供的就业、工资、创业机会，都不是小城镇能够比拟的。

3、全球通货膨胀，面对输入性通胀，只有放水

从2020年初截至现在，美国已经放水5万亿美元，并且还有3万亿刺激基建的方案在审核中，全球通胀的局面已经形成。巴西通胀率为4.4%，主食黑豆和大米，分别上涨了4成和7成。土耳其“股债汇”均已崩盘，里拉暴跌货币贬值，全球的物价都在飞涨。

中国如果不跟随货币放水，将面临强大的输入性通胀。如果放水，在“资产荒”的背景下，椰子鞋都被爆炒，大资金必然会选择投入房地产的怀抱。沙子、水泥、钢筋、铜、汽油和人工费用，基本上所有的原材料都在上涨，房价上涨是理所当然。

4、屁股决定脑袋，看空房价的都是没房的人

有房的人都是坚定的房价看多派，没房的人才希望房价下跌，好给他们一个上车机会。但能够左右房价的，偏偏不是买不起房的人，而是买得起房的人，他们的站位就决定了他们不会让房价跌下去，让自己的房产价值受损。

房价坚定看空楼市的观点

1、结婚平均年龄增加，结婚人口数连续8年下降，离婚率连续15年持续增加

根据《结婚产业观察》的数据显示，2020年我国结婚登记数量为813.1万对，比上年下降12.2%。结婚年龄普遍推迟到25~29岁，2013年结婚对数达到高峰后，已经连续8年持续下降。

同时，2019年全国共办理结婚登记947.1万对，离婚登记为415.4万对，离结比高达43.8%，离婚率已经连续15年上涨。这意味着每年7个人结婚，又有3个人选择了离婚。

离婚率的上涨自然影响了后代的繁育，我国的婴儿出生数量，在综合因素下也连续下降。2019年我国新生儿数量还保持在1465万，但2020年便跌至1003.5万，同比下跌31.5%。2016年放开二胎政策后，新生婴儿数量再次进入下跌通道，连续5年下跌。

年轻人结婚年龄推后，结婚对数下降，新生婴儿数下跌，这些因素都会减少对房子的需求。并且现在的10后、20后孩子，很多还未出生就已经手握几套房，将来到他们这一代，都会是售房的主力军，到时候下一代该发愁房子卖给谁了。

2、城镇化率已达65%，缺少接盘侠

过去40年，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。随着农村人口往城镇迁移，我国常住人口的城镇化率，已经达到60.6%。截至2019年底，经济发达的一二线城市，城镇化率超过80%的有15个，已经达到发达国家的水准。

以最近10年平均提高1.19个百分点计算，我国最少还需要15年，城镇化率才能完全达到发达国家的水准。但是，这并不意味着房价还要上涨15年，结论或许正好相反。

一二线城市的城镇化率已经接近饱和，如果没有外来人口新增的购房需求，那么房价就没有支撑，同样会下跌。三线及以下的城镇，农村人口有钱在城市买房的已经买了，没钱买的也借钱上车了，剩下的都是真正买不起房，或者不愿意在城市居住的人。

所以，城镇化率已经进行到尾声，城里人靠农村人口迁徙到城市，享受房价上涨红利的日子基本结束了。

3、二手房、法拍房挂牌数量大增，去库存压力较大

目前，我们国家的户均住房套数已经达到1.5套，住房平均拥有率也达到了96%（平均，相信大家都懂），不仅不缺住房，反而一些城市去库存的压力较大。

我国城市的房屋空置率约为23%，农村的房屋空置率在30%以上，全国空置的房子足够2.16亿人居住，一方面是大量空置的房屋，另一方面是居高不下的房价，这显然不合理。如果某天要收取空置税了，相信很多持房者要哭鼻子。

从二手房挂牌数量来看，全国二手房挂牌数量Top5的城市为：重庆17万套，天津14.73万套，沈阳14.46万套，成都13.5万套，郑州10.98万套。并且，每卖出一套新房，就意味着市场上多一套潜在的二手房，房子只会越来越多。

随着上海、深圳、成都严查经营贷，颁布指导房价，各城市的二手房挂牌数量大增。同时，深圳二手房的网签数量下跌了7成，线下签约套数也从单日800套左右，下跌到了单日300套，成交量骤减。

所以，当前虚高的房价，只是房地产开发商和一些炒房客在抱团不降价，但随着银行的“抽贷”，开发商也面临巨大的资金回笼压力，必然会降价跑量，大量折扣房将会推出。当前已经进入买方市场，有钱就不缺好房源，手握现金等着降价抄底不香么？

房价到底会走向何方？

买房后躺着赚钱的时代已经结束，房价走到了街角的十字路口，看涨看跌的人都各有道理，全国普涨或者普跌都不太可能。综合网友们的论点来看，似乎就可以得出一个和稀泥的结论：

1、一线、二线城市，人口呈净流入的上海、深圳、杭州、成都等城市，房价或许会保持微涨或横盘，大涨则基本不再可能。各大城市的“抢人”大战将会加剧，相信各大城市，也会不断释放吸引年轻人落户的政策。

长沙、武汉等会以更“给力”的政策，鼓励各大高校的学生，在本城市沉淀下来，而不是大学毕业后全往北上广深跑了，成了人才输出大省。对人才的“争夺”与“反争夺”，或将会一直持续，“抢人”大战的结果，很大程度上就决定了房价的涨跌。

2、三线及以下的城镇的房价很危险，房价“易跌难涨”，或许会长期阴跌。

一方面是大城市在就业机会、工资水平、创业成本、机会成本以及教育、医疗等方面，都比中小城镇具有优势，从而形成虹吸效应。人口将会从中小城市流入到大城市，人口流出就加剧了产业的衰落，就会形成当前东北产业衰退的境况，房价自然硬挺不起来。

另一方面，城镇化已经进行到尾声，还在农村的人口基本是留守的“孤寡老幼”，基本没有买房的能力和需求。更不用说，现在大部分城镇的房价虚高，一个平均工资仅2000出头的小县城，也能卖出6000~8000的房价，简直不要太夸张。

没有“接盘侠”的同时，很多小城镇也没有什么产业，工作岗位相对稀缺。如果在小城镇买房，必须要先解决收入来源的问题，不可能只消费没有收入。这也就注定了，没有规模产业的小城镇，支撑不了太高的房价，房价回归理性是必然的。

结语：有房看涨，没房看跌

都说“屁股的位置决定了脑袋”，有房的巴不得房价涨到天上去，没房的天天盼着房价大跌，自己好抄底，事实真的这样么？房价的涨跌，关系到绝大部分人的财富、命运，大家对房价走势有什么看法，我们可以评论区讨论下，各抒己见。