网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

年报季/ 高溢价拿地频频 祥生陷“增收不增利”困境

0
分享至

上市后首份年报,老牌"浙系"房企祥生控股交出了一份喜忧参半的成绩单。尽管销售规模及收入俱增,但在反映盈利水平的多项指标上却出现不同程度的下滑,"增收不增利"成为关键词。此外,虽然净资产负债实现"三连降",因为净负债率及剔除预收款后的资产负债率均超出阈值,祥生控股仍然踩中了"两道红线"。对于这家"深耕与扩张并重"打法的房企而言,重仓浙江及泛长三角区域的红利还在兑现,不过因"重仓一隅",所面临的城市周期性变化风险也如影随形。

增收不增利

多项利润指标下滑

财报数据显示,2020年,祥生控股实现收入466.38亿元,较2019年同期增长31.3%。尽管在企业的官方宣传中,祥生控股称当期实现业绩稳步增长、公司的盈利空间逐步释放,但根据最新财报,该公司在净利及毛利等相关利润指标上的表现却相对逊色。

具体来看,2020年祥生控股年内溢利为30.53亿元,较2019年同期下降约4.8%;核心纯利率为6.6%,较2019年同期的9%下滑2.4个百分点;毛利润总额约为84.35亿元,同比降约0.5%。毛利率的下滑幅度相比更大,2020年毛利率为18.1%,较2019年同期的23.9%下滑5.8%。

祥生控股将2020年公司毛利率减少的原因解释为,年内确认的二线城市项目土地单价较高。业内则将激进扩张、高溢价拿地视为该公司2020年增收不增利的主因。

据中指研究院监测数据,2020年祥生拿地面积达282万平方米,在榜单对应的Top100房企中位列第63位;拿地金额218亿元,排名第50位;新增货值(全口径)534亿元,排在行业第60位。2020年内,祥生也频现高溢价拿地。如,2020年12月22日,祥生控股经过336轮竞价,以杭州星扬企业管理为主体,拿下衢州柯城区花园街道道士田铺-2号地块,溢价率71.79%。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,祥生控股2020年在拿地扩张上表现较为激进,高溢价拿地频现,土地成本过高使得盈利空间被压缩。"在龙头房企减速发展的当下,祥生等中小房企激进拿地主要是出于对规模扩张的渴求。而在‘三道红线’新规的背景下,这一策略已不合时宜。"

同策研究院资深分析师肖云祥分析称,盈利能力下降的原因是多元的,除高溢价拿地外,部分调控城市的限价政策也导致项目无法产生太多溢价。

未来如何摆脱"增收不增利"的困局,祥生控股方面向北京商报记者表示,将增加获地的渠道和方式,有效有利地补充过去公开市场拿地占比较高的情况,并优化本身的项目结构,保证现金流和利润率的平衡。

重仓浙江

或存区域周期性风险

重仓浙江,是祥生控股一直以来的标签。作为1995年从浙江诸暨走出的房企,"大本营"浙江在祥生的项目储备中始终占据着相当高的比例。财报显示,截至2020年底,祥生在全国11个省份45座城市共计拥有218个项目,应占土储总量达2332.8万平方米。其中,来自浙江的土储可谓占据了"半壁江山",占比为48.2%。

从新增土储来看,浙江也是祥生的第一大"补仓地"。2020年内,祥生新增土储面积696万平方米,其中浙江省占总新增土储面积41.7%,泛长三角区域占比43.1%,其他具高增长潜力的城市占比15.2%。

从扩张战略来看,祥生追求的是"深耕与扩张并重"的打法。2016年,祥生提出"1+1+X"的全国化布局策略,即立足浙江省,深耕长三角,战略性布局全国高潜力城市。不过财报显示,尽管近年来该公司在市场外拓上小有成果,但现阶段的全国化布局对于祥生控股规模增长带来的助益实则有限。

北京商报记者梳理财报数据发现,2020年祥生控股实现权益合约销售额781.68亿元,同比增长25.1%。从权益销售额来看,祥生控股在浙江省、泛长三角区域及其他区域的占比分别为68.7%、22.8%及8.5%。具体来看,大本营浙江对合约销售总额的贡献率几乎接近七成,助力最大;泛长三角区域及其他区域权益销售额的总和,对于该公司的业绩贡献率仅略超三成。

若从收入贡献这一维度来看,重仓浙江的布局之下,祥生控股超过六成的收入也来自浙江区域的贡献。据财报,2020年祥生在物业开发及销售上取得的收益同比增长31.4%至约464.87亿元,其中浙江区域贡献收入约为285.18亿元,占总收入比重约为61.34%。

贝壳研究院高级分析师潘浩向北京商报记者表示,对于中小房企而言,深耕区域是现阶段实现规模发展的更好路径,有利于企业将有限的资源集中利用,效率更高。但布局单一区域可能面临城市市场周期的影响,因此在区域选择上需尽量选择城市活力高、产业基础好、人口持续流入的区域,以确保运营平稳。

"祥生重仓浙江及泛长三角区域,有利于实现区域深耕。但布局单一也意味着抗风险性较低,面临政策变化以及突发事件时企业经营风险性增加。"陈霄进一步分析称,全国化布局不足,或使企业进一步的发展受限,容易错失扩张良机。

"对于公司而言,未来整体的发展还是以浙江为大本营,我们会继续巩固甚至扩大在浙江省及泛长三角区域的优势,继续深耕,扩充份额。对于其他高潜力城市,也会加大我们的投资力度。"就新年度拿地策略,祥生控股方面回应北京商报记者称,公司将继续秉持"1+1+X"战略布局,持续做好深耕浙江省和泛长三角区域,同时寻找高增长潜力城市。

融资成本上涨

仍踩中"两道红线"

作为TOP30阵营里最后一家打开资本市场的房企,祥生控股过往的高速发展曾过度依赖财务杠杆。据企业此前披露的招股书显示,2017-2019年度,祥生地产净资产负债比率分别为1380%、740%、360%。从最新发布的年报数据来看,2020年该公司多项财务指标有所优化,不过仍踩中"两道红线"。

年报显示,祥生控股2020年净负债率为140%,较2019年末大幅下降约225个百分点,但仍超阈值。另据贝壳研究院统计,依照"三道红线"融资新规,祥生控股剔除预收款后的资产负债率为82.4%,较上年同期下降约6.2个百分点,仍超阈值;现金短债比(含受限现金)为1.1,较上年同期提升约0.48,至达标。由此,祥生控股2020年年度指标两项超阈值,较2019年下降一档,"由红转橙"。

尽管2020年内该公司合约销售额同比增长约25.1%,不过在中小房企融资难的行业背景下,这一增长似乎也是以高成本融资扩张为代价。据年报,2020年,祥生控股融资成本由2019年的7.78亿元增加至2020年的11.13亿元,主要由于债务总额由2019年的285.27亿元增加至2020年的461.77亿元,增长幅度为61.9%。

对此,陈霄表示,祥生大举拿地追求规模扩张,企业债务规模继续增长,对于身踩红线的祥生控股来说,后续融资或将受限。未来,降杠杆、降负债将成为祥生主要任务,保证现金流安全是重中之重,该公司需注意防范现金流风险。

值得一提的是,尽管早年间曾因举债扩张为外界所诟病,但祥生对于规模发展的追求依然迫切。祥生控股董事会主席陈国祥曾在上市时表示,公司将凭借多元化的产品与服务,以规模为基石,以品质为要求,精益求精,稳步向前。

不过潘浩认为,在"三道红线""贷款集中度"双重管理之下,中小房企应更加专注已布局的区域,先稳住再发展。

就如何做好规模与负债的平衡,祥生控股方面向北京商报记者表示,将不断改善公司债务结构,扩大融资端,加速在资本市场中境内资产证券化,使祥生控股集团未来整体债务融资渠道更加多元化、合理化。

"在债务期限方面,公司目前的短期债务,一年以上占52%,两年以上达到了1/3以上。未来2-3年,公司将进一步优化债务期限、降低短期债务,同时提高偿债能力。目标是将短债控制在有息债务的30%以内。"祥生控股方面回应道。

北京商报记者 卢扬 荣蕾

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
美国兵推:中国用2000枚东风导弹打击,美日战机或没有升空机会

美国兵推:中国用2000枚东风导弹打击,美日战机或没有升空机会

盒子里的密探
2024-12-06 00:57:43
不出5年,中国贬值最快的不是房子、人民币,而是这3样东西

不出5年,中国贬值最快的不是房子、人民币,而是这3样东西

罗晓晓说事
2024-09-20 21:46:23
A股有两消息疯传,如果是真的,A股的底部将在今天出现!

A股有两消息疯传,如果是真的,A股的底部将在今天出现!

一丛深色花儿
2024-12-05 05:40:03
谢霆锋澳门献唱出意外,暴露重要部位尺寸惊人,女粉丝:不忍直视

谢霆锋澳门献唱出意外,暴露重要部位尺寸惊人,女粉丝:不忍直视

南城无双
2024-12-06 01:28:53
52岁巩俐直言“每周四次”,70岁米歇尔体检证明自己:我跟得上

52岁巩俐直言“每周四次”,70岁米歇尔体检证明自己:我跟得上

柴叔带你看电影
2024-11-28 15:31:16
媒体人热议:广东球员情绪失控,要反思比赛方式和引援选择

媒体人热议:广东球员情绪失控,要反思比赛方式和引援选择

雷速体育
2024-12-05 22:52:33
突发!胸部中弹,4万亿巨头高管在纽约市中心遇刺身亡,年仅50岁,警方:是针对性袭击!其年薪高达7400万元

突发!胸部中弹,4万亿巨头高管在纽约市中心遇刺身亡,年仅50岁,警方:是针对性袭击!其年薪高达7400万元

每日经济新闻
2024-12-05 00:38:03
越南宣布汉语成必修课:抛弃70年,又为何重新捡回这块“宝”?

越南宣布汉语成必修课:抛弃70年,又为何重新捡回这块“宝”?

阿握聊事
2024-12-02 18:13:22
胖东来酱油疯抢,撕开离谱一幕:我们吃的食品添加剂,比外国多?

胖东来酱油疯抢,撕开离谱一幕:我们吃的食品添加剂,比外国多?

毒sir财经
2024-12-05 15:38:44
卷到西班牙!一个华人老板的加入,让小镇五家超市每周营业时间暴涨118小时

卷到西班牙!一个华人老板的加入,让小镇五家超市每周营业时间暴涨118小时

回旋镖
2024-11-23 23:42:21
出门在外真的要以最大的恶意揣测别人,看完评论区后背发寒!

出门在外真的要以最大的恶意揣测别人,看完评论区后背发寒!

兰妮搞笑分享
2024-12-03 21:02:17
马斯克“减重神药”国内正式上市!平均减重17%,只适合这两类人

马斯克“减重神药”国内正式上市!平均减重17%,只适合这两类人

史小纪
2024-12-02 13:53:36
让人唏嘘!24岁的锡安,只值一个首轮签?

让人唏嘘!24岁的锡安,只值一个首轮签?

篮球实录
2024-12-04 23:08:31
这才是低龄儿童该看的动画短片!分享儿童学习英语口语的四个方法

这才是低龄儿童该看的动画短片!分享儿童学习英语口语的四个方法

避雷真
2024-12-03 12:58:42
项立刚:马斯克都搬了,还有人怀疑世界首富的判断吗

项立刚:马斯克都搬了,还有人怀疑世界首富的判断吗

笑熬浆糊111
2024-11-10 00:05:22
尹锡悦捅了大篓子,最高兴的不是李在明...

尹锡悦捅了大篓子,最高兴的不是李在明...

新财迷
2024-12-05 10:13:21
收到阿萨德的求救信号,中方专机将赴中东,履行一年前给的承诺?

收到阿萨德的求救信号,中方专机将赴中东,履行一年前给的承诺?

阿纂看事
2024-12-03 11:12:18
23岁女儿留学归来,帮父亲搬冰箱,殊不知冰箱是装自己的棺材

23岁女儿留学归来,帮父亲搬冰箱,殊不知冰箱是装自己的棺材

飞云如水
2024-11-30 18:50:52
好消息:周末无雨水!坏消息:最冷一天在→

好消息:周末无雨水!坏消息:最冷一天在→

上海徐汇
2024-12-05 19:18:32
美联储,突发!可能有变

美联储,突发!可能有变

21世纪经济报道
2024-12-05 08:22:51
2024-12-06 02:23:00
北京商报
北京商报
北京发行量最大综合类经济日报
230258文章数 298983关注度
往期回顾 全部

房产要闻

4.61亿!天价成交背后,看「侨鑫现象」再定义“最好的房子”

头条要闻

官方通报"摊贩被要求借钱交罚款":对执法人员批评教育

头条要闻

官方通报"摊贩被要求借钱交罚款":对执法人员批评教育

体育要闻

3场失2点,姆巴佩又崩了......

娱乐要闻

琼瑶过世细节曝光 前一天嘱咐儿媳来家

财经要闻

房价开始涨了

科技要闻

苹果引入文心一言,客户隐私或成合作阻碍

汽车要闻

2.4T+9AT+四驱 哈弗H9柴油版起售

态度原创

房产
手机
本地
健康
军事航空

房产要闻

4.61亿!天价成交背后,看「侨鑫现象」再定义“最好的房子”

手机要闻

荣耀Magic7更新MagicOS 9.0.128体验:音量问题,值得细聊!

本地新闻

云游中国|来伦布夏果感受充满Passion的人生

花18万治疗阿尔茨海默病,值不值?

军事要闻

德国总理:向乌克兰派兵“绝无可能”

无障碍浏览 进入关怀版