网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

年报季/ 高溢价拿地频频 祥生陷“增收不增利”困境

0
分享至

上市后首份年报,老牌"浙系"房企祥生控股交出了一份喜忧参半的成绩单。尽管销售规模及收入俱增,但在反映盈利水平的多项指标上却出现不同程度的下滑,"增收不增利"成为关键词。此外,虽然净资产负债实现"三连降",因为净负债率及剔除预收款后的资产负债率均超出阈值,祥生控股仍然踩中了"两道红线"。对于这家"深耕与扩张并重"打法的房企而言,重仓浙江及泛长三角区域的红利还在兑现,不过因"重仓一隅",所面临的城市周期性变化风险也如影随形。

增收不增利

多项利润指标下滑

财报数据显示,2020年,祥生控股实现收入466.38亿元,较2019年同期增长31.3%。尽管在企业的官方宣传中,祥生控股称当期实现业绩稳步增长、公司的盈利空间逐步释放,但根据最新财报,该公司在净利及毛利等相关利润指标上的表现却相对逊色。

具体来看,2020年祥生控股年内溢利为30.53亿元,较2019年同期下降约4.8%;核心纯利率为6.6%,较2019年同期的9%下滑2.4个百分点;毛利润总额约为84.35亿元,同比降约0.5%。毛利率的下滑幅度相比更大,2020年毛利率为18.1%,较2019年同期的23.9%下滑5.8%。

祥生控股将2020年公司毛利率减少的原因解释为,年内确认的二线城市项目土地单价较高。业内则将激进扩张、高溢价拿地视为该公司2020年增收不增利的主因。

据中指研究院监测数据,2020年祥生拿地面积达282万平方米,在榜单对应的Top100房企中位列第63位;拿地金额218亿元,排名第50位;新增货值(全口径)534亿元,排在行业第60位。2020年内,祥生也频现高溢价拿地。如,2020年12月22日,祥生控股经过336轮竞价,以杭州星扬企业管理为主体,拿下衢州柯城区花园街道道士田铺-2号地块,溢价率71.79%。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄指出,祥生控股2020年在拿地扩张上表现较为激进,高溢价拿地频现,土地成本过高使得盈利空间被压缩。"在龙头房企减速发展的当下,祥生等中小房企激进拿地主要是出于对规模扩张的渴求。而在‘三道红线’新规的背景下,这一策略已不合时宜。"

同策研究院资深分析师肖云祥分析称,盈利能力下降的原因是多元的,除高溢价拿地外,部分调控城市的限价政策也导致项目无法产生太多溢价。

未来如何摆脱"增收不增利"的困局,祥生控股方面向北京商报记者表示,将增加获地的渠道和方式,有效有利地补充过去公开市场拿地占比较高的情况,并优化本身的项目结构,保证现金流和利润率的平衡。

重仓浙江

或存区域周期性风险

重仓浙江,是祥生控股一直以来的标签。作为1995年从浙江诸暨走出的房企,"大本营"浙江在祥生的项目储备中始终占据着相当高的比例。财报显示,截至2020年底,祥生在全国11个省份45座城市共计拥有218个项目,应占土储总量达2332.8万平方米。其中,来自浙江的土储可谓占据了"半壁江山",占比为48.2%。

从新增土储来看,浙江也是祥生的第一大"补仓地"。2020年内,祥生新增土储面积696万平方米,其中浙江省占总新增土储面积41.7%,泛长三角区域占比43.1%,其他具高增长潜力的城市占比15.2%。

从扩张战略来看,祥生追求的是"深耕与扩张并重"的打法。2016年,祥生提出"1+1+X"的全国化布局策略,即立足浙江省,深耕长三角,战略性布局全国高潜力城市。不过财报显示,尽管近年来该公司在市场外拓上小有成果,但现阶段的全国化布局对于祥生控股规模增长带来的助益实则有限。

北京商报记者梳理财报数据发现,2020年祥生控股实现权益合约销售额781.68亿元,同比增长25.1%。从权益销售额来看,祥生控股在浙江省、泛长三角区域及其他区域的占比分别为68.7%、22.8%及8.5%。具体来看,大本营浙江对合约销售总额的贡献率几乎接近七成,助力最大;泛长三角区域及其他区域权益销售额的总和,对于该公司的业绩贡献率仅略超三成。

若从收入贡献这一维度来看,重仓浙江的布局之下,祥生控股超过六成的收入也来自浙江区域的贡献。据财报,2020年祥生在物业开发及销售上取得的收益同比增长31.4%至约464.87亿元,其中浙江区域贡献收入约为285.18亿元,占总收入比重约为61.34%。

贝壳研究院高级分析师潘浩向北京商报记者表示,对于中小房企而言,深耕区域是现阶段实现规模发展的更好路径,有利于企业将有限的资源集中利用,效率更高。但布局单一区域可能面临城市市场周期的影响,因此在区域选择上需尽量选择城市活力高、产业基础好、人口持续流入的区域,以确保运营平稳。

"祥生重仓浙江及泛长三角区域,有利于实现区域深耕。但布局单一也意味着抗风险性较低,面临政策变化以及突发事件时企业经营风险性增加。"陈霄进一步分析称,全国化布局不足,或使企业进一步的发展受限,容易错失扩张良机。

"对于公司而言,未来整体的发展还是以浙江为大本营,我们会继续巩固甚至扩大在浙江省及泛长三角区域的优势,继续深耕,扩充份额。对于其他高潜力城市,也会加大我们的投资力度。"就新年度拿地策略,祥生控股方面回应北京商报记者称,公司将继续秉持"1+1+X"战略布局,持续做好深耕浙江省和泛长三角区域,同时寻找高增长潜力城市。

融资成本上涨

仍踩中"两道红线"

作为TOP30阵营里最后一家打开资本市场的房企,祥生控股过往的高速发展曾过度依赖财务杠杆。据企业此前披露的招股书显示,2017-2019年度,祥生地产净资产负债比率分别为1380%、740%、360%。从最新发布的年报数据来看,2020年该公司多项财务指标有所优化,不过仍踩中"两道红线"。

年报显示,祥生控股2020年净负债率为140%,较2019年末大幅下降约225个百分点,但仍超阈值。另据贝壳研究院统计,依照"三道红线"融资新规,祥生控股剔除预收款后的资产负债率为82.4%,较上年同期下降约6.2个百分点,仍超阈值;现金短债比(含受限现金)为1.1,较上年同期提升约0.48,至达标。由此,祥生控股2020年年度指标两项超阈值,较2019年下降一档,"由红转橙"。

尽管2020年内该公司合约销售额同比增长约25.1%,不过在中小房企融资难的行业背景下,这一增长似乎也是以高成本融资扩张为代价。据年报,2020年,祥生控股融资成本由2019年的7.78亿元增加至2020年的11.13亿元,主要由于债务总额由2019年的285.27亿元增加至2020年的461.77亿元,增长幅度为61.9%。

对此,陈霄表示,祥生大举拿地追求规模扩张,企业债务规模继续增长,对于身踩红线的祥生控股来说,后续融资或将受限。未来,降杠杆、降负债将成为祥生主要任务,保证现金流安全是重中之重,该公司需注意防范现金流风险。

值得一提的是,尽管早年间曾因举债扩张为外界所诟病,但祥生对于规模发展的追求依然迫切。祥生控股董事会主席陈国祥曾在上市时表示,公司将凭借多元化的产品与服务,以规模为基石,以品质为要求,精益求精,稳步向前。

不过潘浩认为,在"三道红线""贷款集中度"双重管理之下,中小房企应更加专注已布局的区域,先稳住再发展。

就如何做好规模与负债的平衡,祥生控股方面向北京商报记者表示,将不断改善公司债务结构,扩大融资端,加速在资本市场中境内资产证券化,使祥生控股集团未来整体债务融资渠道更加多元化、合理化。

"在债务期限方面,公司目前的短期债务,一年以上占52%,两年以上达到了1/3以上。未来2-3年,公司将进一步优化债务期限、降低短期债务,同时提高偿债能力。目标是将短债控制在有息债务的30%以内。"祥生控股方面回应道。

北京商报记者 卢扬 荣蕾

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐
80后知名律师去世,引发舆论哗然!网友:我是癌症患者,也在拼命

80后知名律师去世,引发舆论哗然!网友:我是癌症患者,也在拼命

火山诗话
2024-12-07 06:38:24
对手高管:克莱在独行侠的融入情况很尴尬 现在攻防都不如小琼斯

对手高管:克莱在独行侠的融入情况很尴尬 现在攻防都不如小琼斯

直播吧
2024-12-07 10:27:15
王健林透露真相?中国手握“两套房”的家庭,注定将迎来3个结果

王健林透露真相?中国手握“两套房”的家庭,注定将迎来3个结果

巢客HOME
2024-12-06 05:05:03
宋同志英年早逝,至少影响中国近三十年的政局

宋同志英年早逝,至少影响中国近三十年的政局

华山穹剑
2024-11-30 19:49:28
马斯克称,天下电车,唯中与克尔!

马斯克称,天下电车,唯中与克尔!

百花谷周伯通
2024-12-07 11:43:54
74岁刘晓庆和蔡明爬山被偶遇!蔡明吸着氧,刘晓庆笑脸盈盈一点不喘,网友:姐姐们身体素质真好!

74岁刘晓庆和蔡明爬山被偶遇!蔡明吸着氧,刘晓庆笑脸盈盈一点不喘,网友:姐姐们身体素质真好!

鲁中晨报
2024-12-05 20:25:08
阿萨德全家失踪!叙利亚政局陷入前所未有混乱!大马士革逐步沦陷

阿萨德全家失踪!叙利亚政局陷入前所未有混乱!大马士革逐步沦陷

国际情爆猿
2024-12-08 03:00:55
萧亚轩法国被偶遇,染一头金发搀着小鲜肉出行,拐杖上镶满了钻石

萧亚轩法国被偶遇,染一头金发搀着小鲜肉出行,拐杖上镶满了钻石

柴叔带你看电影
2024-12-02 14:29:18
家居用品危机,席卷中国

家居用品危机,席卷中国

美家指南
2024-11-24 09:38:13
2024年离火九运已至,提前布局掌控未来,火相行业即将起飞

2024年离火九运已至,提前布局掌控未来,火相行业即将起飞

春江历史
2024-09-24 15:52:50
惹麻烦!马龙访问中国台湾因言辞不当被著名作家怒批,上纲上线?

惹麻烦!马龙访问中国台湾因言辞不当被著名作家怒批,上纲上线?

现代小青青慕慕
2024-12-07 09:08:42
12.7随着天津3-0,江苏2-3爆冷深圳,上海3-2险胜最新积分榜出炉

12.7随着天津3-0,江苏2-3爆冷深圳,上海3-2险胜最新积分榜出炉

飞花文史
2024-12-07 17:54:04
赌王三太四太一同亮相像老姐妹,窦骁首次和消防员姐夫同框好拘谨

赌王三太四太一同亮相像老姐妹,窦骁首次和消防员姐夫同框好拘谨

体育官已上任
2024-12-07 09:10:46
《我是刑警》案件原型:4名劫匪冲击煤矿抢劫,完事集体人间蒸发

《我是刑警》案件原型:4名劫匪冲击煤矿抢劫,完事集体人间蒸发

花花史界
2024-11-27 21:50:34
随着天津女排3:0横扫福建女排,忽然发现三个无可争议的事实!

随着天津女排3:0横扫福建女排,忽然发现三个无可争议的事实!

田先生篮球
2024-12-07 21:51:59
豆腐再次成为关注对象!医生发现:吃豆腐时,千万多留意这几点!

豆腐再次成为关注对象!医生发现:吃豆腐时,千万多留意这几点!

奇妙的本草
2024-12-06 18:00:02
蒙古接连发生重大刑案和恶性交通事故造成中国公民死伤 中使馆发布提醒

蒙古接连发生重大刑案和恶性交通事故造成中国公民死伤 中使馆发布提醒

新京报
2024-12-07 07:25:14
突然宣布:关闭全部门店!网友:陪伴了我整个青春...

突然宣布:关闭全部门店!网友:陪伴了我整个青春...

江西卫视
2024-12-06 18:55:01
情侣玩捉迷藏,男子爬进行李箱,女友将拉链拉上致其死亡被判终身监禁

情侣玩捉迷藏,男子爬进行李箱,女友将拉链拉上致其死亡被判终身监禁

北青网-北京青年报
2024-12-06 13:29:10
你闻过最难闻的味道是什么?网友:从那之后再也不敢随便约了

你闻过最难闻的味道是什么?网友:从那之后再也不敢随便约了

滑稽斑马呀
2024-07-13 10:44:17
2024-12-08 09:59:00
北京商报
北京商报
北京发行量最大综合类经济日报
230331文章数 299002关注度
往期回顾 全部

房产要闻

聚力・向前|网易房产年末特别策划:2024房产大事记

头条要闻

媒体:韩东勋恍然大悟态度反转 坚决要求尹锡悦下台

头条要闻

媒体:韩东勋恍然大悟态度反转 坚决要求尹锡悦下台

体育要闻

39岁皇马大师表演:20米仙人指路 策动2球

娱乐要闻

74岁刘晓庆搀扶65岁倪萍,心态超年轻

财经要闻

马斯克身价暴增 美银力挺特斯拉

科技要闻

阿里合伙人樊路远内网道歉 自罚三个月工资

汽车要闻

东风本田全新新能源工厂首开放

态度原创

艺术
亲子
教育
数码
公开课

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

亲子要闻

老婆出门叮嘱老公给孩子盖好被子别掉地下,结果他竟然这么做

教育要闻

面积最值有关的二次函数中考真题,熟悉二次函数性质是解题关键

数码要闻

麒麟9020处理器:GPU性能揭秘,对标友商次旗舰芯片!

公开课

李玫瑾:为什么性格比能力更重要?

无障碍浏览 进入关怀版