除了全运会，港务区还有啥？

当前在西安，一提港务区，必提全运会。

特别是在西安楼市，全运会不仅仅成为港务区各楼盘热炒的概念之一，甚至成为全西安、咸阳楼盘炒作的概念，很多跟全运会八竿子不沾边的楼盘，都拿全运会作为楼盘卖点。

实际上，当我们在看到全运会带动作用的同时，不管是对于西安楼市而言，还是对于港务区楼市而言，不宜过度夸大与热炒一场全运会的带动作用。

因为，全运会只是一场体育盛会，城市的发展、区域的发展，一切都要回归到本身。

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首先，我们要肯定全运会的筹办对于西安这座城市的积极意义。

这种积极意义，一方面体现在让更多人更深的认识西安、了解西安，另一方面在于借助于全运会的筹办，对于西安城市基础设施建议的推动作用。

特别是后者，可以说让西安这座城市发展空间的扩展，明显加速；对于城市交通、城市环境的改善，是有目共睹的。

特别是对于港务区而言，一场全运的筹办让港务区的城市配套建设起码提速了5年以上。

2017年之前，地处西安城市东北方向的港务区，在西安地产开发版图中根本排不上名次，城市基础设施建设更是无法与其他区域相提并论，当时仅有高新、陆港、西港等几家西安本土房企以及做专业市场的华南城在区域内坚挺，从置业的角度而言这里压根被很多人瞧不上眼。

但是，2017年之后，以2021年全运会三大主场馆落户港务区为契机，以2021年全运会筹办为契机，港务区在城中村拆迁改造、城市基础设施配套建设方面，开启了一场大跃进。

不到4年时间，三大场馆全部建成投入使用，成为西安的地标建筑。同时，在城市基础路网、教育配套、地铁建设等配套方面，港务区的完善更是神速。全运会驱动之下，在过去几年时间里，港务区已经实现了大变样。

同时，在港务区的拆迁改造、城市基础设施建设的完善过程中，绿城、华润、招商、高新、中粮、融创、电建、中铁、中冶等一大波地产企业涌入，成为城市建设最重要的贡献力量。凭借房价洼地的优势，不断兑现的配套优势，港务区也吸引了一大波刚需、投资客户置业。

因此，站在这个角度来讲，我们必须肯定过去几年时间全运会的筹办，对于港务区城市建设的带动作用的。

即使站在今天，我们依然认为港务区是刚需置业者在西安首选区域之一，毕竟这里的配套已经兑现或者即将兑现，不存在无法兑现的风险，再加上房价目前还较低，是难得的置业机会。

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当然，在看到全运会给港务区城市建设带动作用的同时，我们还必须站在更理性的层面，回到到城市发展本身、区域发展本身，来思考港务区的发展。

这就是产业。

有产业，才能提供更多的就业机会，才能聚集更多的人口工作、生活在这里；有产业，才能产生更多的GDP、更多的税收，在后全运时代的港务区发展才能更具强劲的动力。

在西安国际港务区的官网上关于港务区的简介中，将临港产业、电子商务、新金融、现代商贸物流、文体健康作为五大主导产业体系。

临港产业，依托“西安综合保税区、新筑铁路综合物流中心、西安公路港”为三大核心平台，这也是港务区五大主导产业体系中最大的一张“王牌”。但从就业岗位的角度来讲，临港产业本身很明显不可能提供太多的就业岗位。

电子商务、文体健康、新金融，这三大产业对于港务区而言，尚处于起步阶段，目前的规模、能够提供的就业岗位比较有限。

这个时候，我估计很多人一定会提到依托于六大央企总部所形成的商务集群，从而提供更多的就业机会。

但从目前来看，港务区的几大超高层、商办楼栋均在卖公寓，这将成为痛点所在。

因为，对于政府而言，当然希望这里能够形成真正的商务集群，吸引更多的企业入驻前来办公，从而提供更多的就业岗位。

但对于企业而言，对于奥体中心周边超高层建筑施工速度的要求，必然对于资金提供了更高的要求，企业不可能通过重资产大量持有商办或者是做成真正的商办产品慢慢去化，而是要通过划分成门槛更低的公寓产品实现快速销售去化，回笼资金。由此也就造成了港务区的超高层扎堆卖公寓的怪象！

也是正是看到了港务区商办产品的现状所存在的问题，西咸新区能源金贸区最近在2宗超高层用地出让中，明确约定了竞得者在西咸全资子公司的年产值、年纳税额，并且约定了不得建设类住宅，也就是我们常说的公寓产品。这正是西咸新区能源金贸区的高明之处！

因此，后全运时代的产业落地问题，才是对于港务区后续发展动力的真正考验。我们在关注全运会的同时，更应该将更多的目光聚焦到港务区的产业层面。目前的港务区需要更多类似国家级“一带一路”国际商事法律服务示范区这样的利好来助推。

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当我们把视角拉回到楼市这个话题时，坊间的争议太大。

有人认为，全运会对于港务区房价将起到积极的带动作用，借助全运会港务区房价将迎来上涨；有人认为，参照济南、沈阳全运会结束之后的横盘，可以想象西安的情况。

反正，大家都有自己的理由。

实际上，在我们看来，影响楼市行情、影响房价的因素，有很多，政策基本面、供应量基本面、城市发展基本面、产品基本面都会产生非常大的影响。

从政策基本面来讲，是目前对于楼市影响最大的因素。

2013年8月份沈阳全运会结束之后，沈阳楼市横盘多年，更多的就是当年楼市调控政策基本面的影响。大家可以回想一下，2013年之后的2014年、2015年，不也是西安楼市最困难的两年么？2017年8月份天津全运会结束之后，天津楼市依然上行，其大环境就是过去几年全国楼市整体的上行周期。

因此，2021年9月份的西安全运会之后，西安楼市何去何从、港务区楼市何去何从，最重要的一个因素就要看政策基本面，包括国家、西安对于楼市调控的态度。

从城市发展基本面来讲，当一座城市的产业不断落地、人口不断流入，吸引更多人、更多的资金涌入这座城市之时，楼市必然会健康前行。反之，则会迎接考验。

从城市住宅供应量基本面来看，过去几年西安楼市的一路上行，与新房供应量不足有很大的关系。而未来几年西安新房供应量如何平衡，这将影响到后全运时代西安楼市、港务区楼市的走势。

从产品基本面来讲，我们在评价一个区域、一个楼盘房价的变动之时，一定要结合产品本身来做评价，而不是单纯看价格的变动。

例如：华润置地·未来城市、绿城·全运村在2018年四季度入市之时，均价只有1万元/㎡左右，大量房源价格在9字头，还是8字头，但需要注意的是当时卖的是毛坯高层。而目前该区域1.4万元/㎡左右的价格，卖的是精装小高层。

而全运之后港务区板块的房价何去何从，有两个重要的影响因素，一个是土地市场，一个是高端盘市场。

从土地市场的角度来讲，土地公开竞拍所产生的高溢价地块、更高的楼面地价，会不断拉升置业者对于一个区域未来房价的预期，从而在二手房市场起到强劲的拉动作用。这几年港务区的土地出让，基本上都属于产业配套住宅用地，真正公开拍卖的土地只有金地·玖峯汇的地块，因此港务区的地价持续处于一个低位的水平。未来，这里能否有开发用地进行真正市场化的公开拍卖，能否出现高溢价的地块，对于后期房价走势的影响是比较大的。

而只有更高的地价、更高的楼面地价，才能倒逼开发商打造更好的高端产品。由于港务区目前已经出让的住宅地块，都是底价成交的勾地，因此地价比较低，这意味着开发商完全可以做成刚需产品通过快速去化从而实现现金流的滚动，并且有一定的利润空间，由此导致开发商做高端产品的动力不足。再加上限价因素的影响，所以我们看到目前整个港务区几大品牌开发商所开发的项目，没有一个高端盘。

后期，港务区能否诞生高端盘从而吸引高净值人群、高端改善客群的涌入，这将是提升整个区域发展后劲的影响因素之一。

总之，不管是对于西安这座城市、西安楼市，还是对于港务区的发展、港务区楼市，我们更需要用客观理性的角度来看待和思考，一味的吹捧、一味的唱空，都会产生误导性。