原物业不撤新物业难进 服务“瘫痪”业主“苦不堪言”

央广网北京4月6日消息 据中央广播电视总台经济之声《天天315》报道，买房选房时，物业服务的好坏也是买房人考虑买房与否的重要指标之一，新房前期的物业提供方口碑好信誉高，往往也会成为新房卖点，当然，与此同时，业主也需要缴纳较高的物业费。然而，如果遇到不负责任的物业公司，那么，业主与物业的关系真是一言难尽了。

近日，北京市昌平区北京湾小区的多位业主向《天天315》节目组反映，原物业被解聘2年多，拒不撤场，目前小区管理混乱，状况百出，业主备受困扰。

物业（图片来源：CFP）

业主李女士告诉记者，北京市昌平区北京湾小区的物业费，从2007年交房至今，一直是按照每平米5元收取的。她认为，业主们每年交着高昂的物业费，却没有享受到对等的服务。业主李女士说：“最头疼的是地下室倒灌，年年都倒灌，这个小区很多家都被倒灌过，从污水井里头冒出来臭水倒灌，我们去跟他（物业）说有很大损失，他根本不理睬你。其实这个问题他们可以解决的，及早把这水抽走。半夜三更一下雨，我们几家人起来去抽水，自己家买的泵，自己去抽，年年就是这样，你说我们能抽到什么时候，我们60多岁了。基本上没有人打扫卫生。再说安全方面，我们家曾经被盗过一次，我的邻居被盗过三次，它基本上没有安防设施。我们本来是来这里养老的，现在成了我们的心病了。”

业主郝女士是小区业主委员会的成员之一，她介绍，小区业委会2019年启动程序撤换物业公司，新物业公司经合法选聘，本该在2019年3月进驻小区，却因原物业迟迟不予移交和撤出，等了两年，至今仍未进场。相关行政部门已经给予多次行政处罚，法院也下达了判决书，原物业却始终无动于衷。郝女士说：“2020年12月20日，北京市昌平区法院作出一审判决，判令汇超物业公司于判决生效之日起30日内退出物业管理区域，但是汇超还是完全不予配合，他也在12月的时候又提起上诉，所以在2021年2月25日的时候，北京市一中院又进行了审理，进行了判决，也维持原来昌平法院的一审判决，责令他在30天之内撤出，在3月25日他应该撤出小区，但是到今天他还没有任何配合工作的迹象。”

记者核实了解到，2019年3月24日，北京湾小区业委会和另一家物业公司签订《物业服务合同》。2019年3月25日，北京湾小区的业委会向原物业公司——北京汇超安业物业公司发出第一封《物业交接告知函》，发函至今已两年有余。

2020年4月30日，北京市昌平区住建委对北京汇超安业物业公司作出《责令改正通知书》，责令其在2020年5月7日前进行交接。

2020年5月20日，北京市昌平区住建委对北京汇超安业物业公司作出（京建法罚（昌建）字［2020］第640018号）行政处罚决定书，认定该物业公司存在没有按规定时间进行交接的违法行为，决定对其处以3万元的行政处罚。2020年6月15日，又对该物业公司，作出（京建法罚（昌建）字［2020］第640030号）行政处罚决定书，认定物业公司存在拒不撤出物业管理区域的违法行为，决定对其处以行政处罚10万元。

物业公司认缴罚款但拒不撤出，之后北京湾业委会提起诉讼。2020年12月20日，北京市昌平区法院作出一审判决：判令北京汇超安业物业管理有限公司于判决生效之日起三十日内退出北京湾小区物业管理区域，并移交物业共用部分；以及移交物业管理资料。

之后物业公司不服一审判决，提起上诉。二审判决书中显示，其上诉理由为：1.物业公司认为业委会解聘程序不合法。2.认为一审审理存在程序错误。3.认为一审法院盲目判决物业方退出管理区域，将导致小区陷入混乱。

2021年2月25日，北京市第一中级人民法院下达民事判决书，判决结果为，维持一审原判。

据了解，自从北京湾业委会和新选聘的物业公司签定合同后，业主们就再没有主动缴纳过物业费，在此情况之下，原物业为何仍旧迟迟不愿移交和撤出？记者联系了北京汇超安业物业管理有限公司，一位刘姓负责人以“物业公司已向高级法院提起上诉为由”拒绝回答任何问题。刘先生说：“这个判决书我们已经上诉到高院了，还没有出结果。因为原因多了，一句话也说不完，我们等高院的判决好吧？”

一般情况下，原物业迟迟不愿撤出的原因有哪些？物业维权专家陈凤山介绍了自己的经验：“小区里边如果一旦物业公司撤场，物业公司在小区里这么多年所形成的一种隐形的侵害，也许就因此而曝光了。比如：它的设施设备可能管理得很差，甚至于他为开发商隐瞒的一些隐蔽工程，一些违法违规的事情，可能就因此而曝光，因为每一次更换物业公司，小区里边都相当于做了一次清产核资，这个有可能是他真正不愿意走的一种可能性。”

选聘和更换物业，需要注意哪些问题？北京中简律师事务所律师胡晓认为：“应当特别注意以下两点。第一，需要保证解聘程序的合法性。业主在解聘原物业服务人的时候，要严格遵守民法典物业管理条例，以及当地政府出台的物业管理的相关规定，依照这些规定里明确确立的流程来进行，做到程序上的合法合规，避免因为程序方面的瑕疵，导致最终形成的决议被认定无效。第二，业主需要注意维权行为的合法性。在新老物业的交接过程中，如果出现障碍，业主们可以向街道办、乡镇人民政府、住建委以及公安机关寻求帮助，在必要的时候向人民法院提起诉讼，通过合理合法的方式维权，避免不理智的过激行为。”