狂飙突进的房产时代已结束！探索房企高质量发展秘笈

2021年的开局可谓风云变化。

一方面，2021年房企到期债务规模将达12448亿元，破万亿关口；另一方面，三道红线，房贷集中度、土地两集中等政策的威力还会持续发酵，种种都像是给各大房企带来了一个严格的公开大考。

每一次调控加码，都是一次行业洗牌。有些顺势而上，有些就此沉沦，在各大的房企出现高度分化之时，明源地产做了一次深度研究，表明这四类房企能更好的活下去。

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狂飙突进的房地产时代画上句号

这四类房企2021年会“活得更好”

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土储多的房企，能获得更多的钱和地

这是一个“拼地”的时代。谁拿地越多，谁在这个市场上就越有话语权。

土储是房企的未来。能拿多少地，取决于手头有多少钱。三道红线之后，资金将集中在少部分房企手里。

中指院去年的一份统计数据显示，100家不同规模的上市房企中，79家踩了一条或以上红线。银行只把钱借给有钱的房企，有钱的房企会更有钱，而原本没钱的房企会更窘迫。

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区域深耕型房企，可分市场一杯羹

区域深耕是地产下半场必然之举。三道红线之后，弹药极大地受限，继续大肆攻城略地也已行不通。多重政策叠加之下，区域深耕房企的反而多了几分胜算。

一是拿地和做产品都有优势，二是供应链稳定又便宜，较之于外来者，区域深耕房企对当地市场的竞争格局、客群偏好了如指掌，再用熟悉的团队做熟悉的产品，和熟悉的供应方、合作资源合作，想不牛都很难。

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管理精益化的房企，能快人一步

高增长，高利润、高杠杆的时代一去不复返，房企生存发展不得不向管理要红利。

如项目运营，确保现金流；成本管控，“抠”出利润；内部管理，快人一步。内部自我进化的能力，决定了房企未来能走多远。

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产品力强的房企，有机会突围

一方面，由于“外部输血”渠道被压缩，房企更重视内部“自我造血”，回款成为重中之重；另一方面，借钱难，拿地难，卖货难，房企做项目试错成本比以往任何时候都高。

以上，对于产品力强的房企来说，不失为一种新的机遇。不仅自家产品能卖得好，还有机会通过代建、联合开发等方式，进一步做大规模。

在这场大考中，中海就像是一个绩优生，完美符合上述条件，既高速发展，又不踩红线，成为稳中求进的龙头房企。

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高速发展，地产行业的利润王

3月29日，中海公布2020年度业绩。在2020年这样的艰难之年，中海仍然实现销售额3607.2亿元，逆势增长12.5%。

在净利润上，实现总额477.1亿元，同比增长11.6%，净利润率25.7%，扣估净利润总额408.3亿元，同比增长15.9%；归母净利润总额439亿元，同比增长5.5%，净利润率23.6%，扣估净利润380.3亿元，同比增长10.9%。

3月16日，2021中国房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，中海排名第四，实力仅次于传统的三巨头。

中海地产在地产圈最为人称道的是“利润王”这个称号。多年来，论地产利润力，中海要说第二，行业无人敢说第一。

来从各个维度大数据说话，看看中海利润力有多牛：

• 论毛利率，中海是过去10多年一直毛利润率超过30%的房企，没有之一；

• 论净利率，多数龙头房企净利率也仅仅是10%左右，但中海净利润率达20%多，两倍水准；

• 论增长性，2000年至2009年十年间，中海地产净利润复增率达46%，全行业第一；

• 论绝对值，中海地产的净利润额一直是行业第一名。

中海继续坚持主流城市战略布局，确保高质量经营。2020年，中海在北上广深四个一线城市销售超1000亿。

如过去一年，中海在上海成为上海权益销售额的NO.1。在北京，中海已经连续三年霸榜北京楼市销冠。

仅在深圳的两个项目都是开盘即日光，中海寰宇时代销售67亿，中海汇德理开盘抢光82亿。中海也因此一跃挤入了深圳销售榜的TOP 3。

据克而瑞发布《2020年中国房地产企业项目销售TOP100》排行榜，中海地产有6个项目挺进了TOP 15，9个项目挤入top50。

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稳健为王，土储丰富，未踩红线

跟那些高杠杆、激进型房企不同，中海的发展策略还是稳中求进。

前文提到100家不同规模的上市房企中，79家踩了一条或以上红线，而中海未触碰一条。

截至2020年6月末，中海剔除预收账款后的资产负债率为53.8% （红线是大于 70%） ；净负债率32.7% （红线是大于100%） ；现金短债比2.9 （红线是小于 1） 。

除了负债水平常年控制在行业低位，中海凭借着央企优势，又同时具备充沛的现金储备和低成本的融资渠道。在房地产信贷收紧的形势下，低成本融资优势将是中海独一无二的竞争力。

根据中海的最新财报显示，中海的融资成本已经降到了3.8%，继续处于行业最低区间。

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拿地金额全国排名第三

良好的财务状况让中海在投资端保持进取姿态，2020年，中海新增土储权益购地金额1704.7亿元，位居行业前三，同比增长24.8%。

2020年，中海也获取了数个超大型项目，每个项目货值均达数百亿元。

进入到2021年，中海地产还在延续去年拿地的势头，从3月10日到3月17日，中海从南到北拿地已斥资近百亿元，就在3月12日，中海也在东莞大朗以35.92亿元成功拿地。

如果说现金流是房企的“血液”，土地储备则是“造血”最需要的原始养料。拥有如此庞大的土地储备，才能保证中海未来能得到更稳健的发展。

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“工科中海”，行业领先的品质和产品力

保证中海持续稳健增长的另一个武器是行业领先的品质和产品力。

作为一家拥有41年历史的老牌房企，承建业务出身的中海，拥有“工科中海”的市场口碑，秉持着对建筑老本行的尊重和对质量的苛求态度，产品的用心程度上向来是不遗余力的：

• 在施工前，中海基于样本量巨大的客户研究，准确定位客户偏好，定位80%标准化的设计；20%创新设计；

• 在施工过程中，中海打造精工体系，注重加强新技术、新工艺的应用；

• 在施工结束后，中海的每一间房屋必经七重质检；

• 在全过程，中海将客户满意度列为公司战略级管理范畴，内部实施强考核。

而这种在产品力、品质上的细心打磨的背后，是中海希望以好产品、好服务驱动增长。

据悉，已经携手华为等头部科技行业企业的中海，全新发布第五代精品+“智慧生活3.0”，并且通过联手华为Hilink、科大讯飞等30余家顶尖高科技公司，构筑了《智慧空间联合实验室》，以前沿科技革新未来智慧人居。中海+科技行业的重磅跨界，开启了楼市下半场的战略新篇章。

最后，与其他房企简单产业协同和上下游布局不同的是，中海多元化业务用了今天，明天、后天的业务逻辑和9082的结构比例，战略非常清晰。

90%投入今天的业务，即住宅开发；8%做明天的业务，即选择商业运营，是未来可持续发展的生力军；2%是后天的未来新业务，是对中海未来很远的后天发展提前试水、摸索，比如教育、养老等的探索。

这是当前中国房地产市场形势下的一种经营思维，表现出以下特点：

1、今天战略是坚定主业、坚持主航道。住宅开发仍然是中海规模和利润的保证，中海的品牌优势、管理和成本管控优势、产品品质优势，在这个领域仍有强大的竞争力，因此90%的资源投资在这方面，能够保证中海持续稳健经营。

2、明天和后天战略，占中海资源的10%，这表现出中国对辅助业务和创新业务的积极谨慎态度。8%的资源投入商业资产运营，2%投入创新业务，可以看出中海围绕房地产开发核心展开资源配置，强关联的投入大一些，弱关联的投入相对少一点，这是一种十分理性、稳健的战略。

3、虽然在明天业务和后天业务投入近10%资源，但由于中海的规模和体量很大，在商业运营和教育养老等方面，这些投入其实已经比较客观了，足以在行业中保持足够的影响力，也足以产生良好的竞争能力。

在楼校长看来，9082结构，更多是一种经营思维，而不是资金和人力的配备，这充分反映出中海的理科思维，足以让投资者放心并寄予厚望。这或许也是其高质量发展的秘笈。

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