集群化酒店运营背后的“3个真相”！

近年来，集群化酒店在国内基本不是什么新鲜课题了，从三亚、到广东沿海各大湾区，还有云南、贵州、山东、浙江等地，均有不同程度的打造和逐渐面向市场来经营。近些年，我一直在研究和践行集群化酒店的路上，也曾对国内的一些大体量的集群化酒店做过一些深入的探讨，有必要聊聊酒店集群的运营课题。

酒店产权化

目前，国内运作最多的超大型酒店集群，更多的在于轻资产运作，也就是自己负责建造，然后把每间酒店客房卖给各个小业主，然后成立一家酒店管理公司，或贴牌市场上有一定知名度的酒店品牌，然后统一返租回来，进行酒店化运营。这种方式，叫做产权式酒店。

产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业商业性的投资行为，产权式酒店不属于房地产开发,目的是获得资产投资增值和旅馆饭店经营收益。

20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。

产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。

国际通用的产权式酒店，大致有三种类型：时权酒店;养老型酒店;有限自用投资型酒店。

01

时权酒店

时权酒店是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年51周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(或一周)的居住权;

02

养老型酒店

养老型酒店是指投资人(往往是最终消费者)在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。

03

有限自用投资型酒店

有限自用投资型酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。

在中国，产权式酒店的出现是基于房地产市场的低迷。1995年，由于房地产开发商过度的开发，形成大批的空置房产，大量资源被浪费，作为旅游胜地的海南为摆脱楼盘滞销困境，在国内最先引入产权式酒店模式。

不料这种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。1998-2004年，我国产权式酒店数量快速增长，并在2004年增长数量达到最高峰，2004年全国增长了近120家产权式酒店。截止到2010年，我国产权式酒店数量规模为655家左右，遍布全国25个省、自治区和直辖市。

从2010年起，我国政府为稳定住房价格实施了一系列宏观调控政策，使得京、沪、杭等一些房地产市场发展较快的城市房价涨幅出现回落。受此影响，房地产投资的利润大打折扣，原先的房地产投资者不得不转移投资，于是产权式酒店这类“投资与住宿”兼具的物业形式再次成为投资者关注的目标。

与此同时，随着人民生活水平的不断提高，我国旅游业得到迅速发展。人们已不满足于传统的观光旅游模式，追求更深层次的度假体验。在这个背景下，拥有度假住所的需求被激发并迅速增长，产权酒店则是度假住所中最经济实惠、省心划算的一种。

产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，在世界范围的旅游城市已迅速发展起来。据资料显示，全球就有540万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元。近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%的速度递增，预计所有这些表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。

产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到广大投资人士的青睐也是受客观环境影响。

产权式酒店首先，产权酒店倍受关注的原因，首先应从这一产品的特点说起，在国际星级酒店的基础上，这些酒店基本拥有最大的生态资源优势。例如大海、沙滩、温泉、森林、古迹等旅游优势，具备了度假的价值，同时可以享受到高标准的服务，如贵龙国际的产权式酒店，在原始森林般的幽静环境中度假休闲的同时，还能满足运动和社交方面的需求;其次，产品的可交换性，可以交换各地的酒店，乃至机票、度假游轮等其他产品，这样的交换是与国际接轨的，具备可拓展性，符合市场的需求;另外，投资的安全性，产权酒店均承诺购买者一定的投资回报率，成为一个长线的投资品种。

国内房地产积压和饭店出租率下降。经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，经济回落，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。据国家统计局城调总队对全国35个大中城市的调查结果表明，这些城市还有6000多万平方米的商品房空置，商品房严重积压。这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。

产权式酒店其次，休闲观念逐步成熟。随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模。因此，我国在3～5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为产权式酒店创造出旺盛的需求。

产权式酒店提供给业主每年的免费自住房额，一般情况下业主都不能用完，那么在不同地区的产权式酒店的业主就可以将自己的免费自住房额拿出来与别人交换，以达成度假交换的目的。

产权式酒店第三，可投资领域少，可利用资金相对充足。由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁，在工业领域的投资需求不旺。以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经营单位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。

当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下两个原因：

其一，委托经营，省去麻烦。

产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。

第二，提供包租，收益稳定。

不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。业界普遍认为，产权式酒店的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多产权式酒店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。

管理统一化

近些年，国内不乏有很多集群化酒店失败的运营案例，为什么失败?经过对众多案例的详细研究，发现一个通病：

就是引入较多的品牌进入，将集群化酒店化整为零，各个酒店品牌管理公司进入后，各自为政，谁也不服谁，谁也看谁不顺眼，觉得在这个行业，唯我独尊，我才是老大，诸不知，人人不服，将原本集群化的优势丧失殆尽，且相互打价格战，客房房价越卖越低，收益越来越少，仿佛家家都在争先恐后，把这个市场尽快做烂。

试想想，如此局面，这般经营，再好的市场，也被掏空、做烂收场。

所以，集群化酒店，真正要体现出一般酒店无法比拟、无法模仿的核心是什么?

那就是管理统一化。集群化酒店，档次可分，主题可根据不同受众人群而定，但管理必须高度集中，一般传统几百间房的单体酒店，他们不能接待的大型旅游团体、会议会务团队，我们可以承接，他们没有的，我们都有，尽可能的在我们集群化酒店里解决下榻客人吃、喝、玩、乐、游、购、拍……一条龙服务，应有尽有。

集群化的管理统一化，是一般市场上小体量的单体酒店无法模仿、无法比拟、更无法超越的核心竞争力，唯有如此，方能在市场上扬名立万，战胜周边市场的众多单体酒店的竞争对手。

运营高效化

运营高效化，作为集群化酒店，学会做减法，具体体现以下：

01

人房比

首先从组织架构来讲，没必要一个酒店配置一套经营班子，完全可以实现集群化酒店，配置一套经营班子，把若干个总机房、前台、服务中心、监控中心等岗位变为一个，这些岗位都是需要24小时运转的，每班即使一个人，三班+轮休，至少4人，传统单体酒店如此，但集群化酒店把其集中合一，完全可以把100人的配置变为30人甚至更少，从人房比来讲，传统中高端酒店在100:60左右，有的国际品牌甚至1:1，还更高，而集群化酒店完全可以实现100:20，甚至更低。

酒店行业，是劳动密集型行业，而集群化酒店，可以把密集型改为合理型，从用工成本上，是单体酒店无法超越和比拟的，占尽绝对的优势。

02

设备设施

在建设前期，从全盘充分考量，有专业的机电顾问机构，完全可以让集群化的设备设施更为精简、科学、高效。传统全服务型酒店年平均能耗在10%及以上，而经过集约后，集群化酒店完全可以实现在8%及以下。一正一负，相差的不仅仅是2个点，而应该是4个点及以上，这就是集群化酒店的真正优势所在。

当然，不是每家集群化酒店都能如此实现，关键看前期规划及团队的专业度，还有后期运营团队的管控能力和手段，凡事不是绝对的。

至于品牌国际化、私人订制化、营销立体化、服务人性化、产品超前化等等，这些都是一般传统酒店都可以实现的课题，在此不多赘述。

来源：甘涌酒店人

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