若论中国最大的地主，你会想到谁？
答案可能超乎你的意料，既不是万达、也不是万科，甚至不是国字头的中国建筑，而是一个卖家具的——红星美凯龙。
Wind数据显示，2019年A股上市公司中有3家公司持有投资性房地产规模超过500亿元，分别为红星美凯龙798.77亿元、中国建筑689.42亿元和万科A560.55亿元。
红星美凯龙手里的房子比万科还要多出200多亿，成为A股拥有投资性房产最多的第一大！
一个卖家具的，居然成了中国最大的“隐形地主”！
不过红星美凯龙的传奇之处还不止这些！
他的幕后掌舵人叫做车建新，创业时的600块钱都还是借来的，如今却将当年的一家小作坊，做成了市值达到的上市公司，不仅是家居行业的绝对龙头，还成为了房地产业的隐形地主。
而车建新本人，也顺利完成了从一个学徒工到身价百亿大老板的阶层跃升。
但是这两年，车老板的日子却很不好过，业绩可谓是一泻千里。
公开数据显示，2017年-2019年红星美凯龙营收分别为109.60亿元、142.40亿元和164.69亿元，同比增速分别为16.14%、29.93%和15.66%；扣非后归母净利分别为23.05亿元、25.66亿元和26.14亿元，同比增速分别为11.23%、11.31%和1.85%；综合毛利率分别为71.1%、66.2%和65.2%，逐年下降。
2020年新冠疫情的突袭，更是给了美凯龙一记暴击。
1月29日，红星美凯龙家居集团股份有限公司发布关于2020年度业绩预告。
美凯龙表示，预计2020年度实现归属于上市公司股东的净利润17.11亿元至19.71亿元，比上年同期减少25.09亿元至27.68亿元，同比减少56%至61.8%。
债务缠身、利润暴跌的情况下，车老板已经被迫如今卖掉了自己的命根子——3月28日消息显示，红星美凯龙与远洋资本完成签约，以10.3 亿元将红星地产 18% 的股权转让给远洋资本，真的是白菜价甩卖了！
那么，车建新究竟是如何“以小博大”，600元创造900亿奇迹的？
如何把家居企业，硬生生做成最大的地产巨鳄？
又是如何将一把好牌打烂，陷入如今的困境的呢？
01
借600元赚900亿
车建新是上世纪白手起家的草根企业家代表，1966年6月，他出生在江苏常州一个农村家庭。
父亲和两个哥哥，都是泥瓦匠，家中还有弟弟妹妹。
因家里经济过于困难，16岁的车建新上学到初中便辍了学。
辍学后的车建新本来打算学裁缝，但连100元1架的缝纫机都买不起，于是便转学木工手艺。
小小年纪，车建新已经开始展现出了他敢拼敢闯的天性和商业才能。
1985年，尚未出师的车建新就自立门户，带着5个徒弟、4个客师独自接活。
车建新后来回忆：“我可能是唯一一个技能没学会，就开始带徒弟的木匠了。”
不过车建新并不甘心一辈子当一个手艺人，他一直在思考，如何能搞更大的生意。
1986年出现了一个转机，20岁学成出师的车建新从一个家具店老板手里揽到了一份做组合家具的私单，为了这单生意找姨夫软磨硬泡借了准备盖房子的600元钱作为本钱。
这一单生意让车建新大赚了200多元，自此尝到了家居生意的甜头，正式开起了自己的手工家居作坊。
随后的两年里，这家手工作坊逐渐发展成青龙木器厂、家具门市部。
1987年，车建新做了20套家具，赚了10000多块钱。
高兴之余，他的野心也开始膨胀，他觉得代加工这种模式来钱太慢，也赚的太少，真正的大头都让销售赚走了。
于是1991年车建新25岁时，他开启了人生第二个重要节点——拿出了100多万巨款创办了常州市第一家专卖商场“红星家具厂”，自产自销，并首创了订货式服务。
这时候，他的木工经验优势便充分体现了。
因为他懂建筑木工，可以自己设计商场，一分钱也不会浪费。
以无锡的商场为例，别人盖商场一平米要花800-1000元，车建新花了300块一个平方米，上海的商场，别人盖起来要2000块一平米，但他只要1000元就能搞定。
在改革春风吹起的浪潮里，车建新的家具生意一路顺风顺水，快速扩张。
随后的5年时间里，他在沪宁一线南京、无锡、苏州、南通、扬州、镇江等多个城市密集创办了近20家红星家具厂。
车建新发展的第三个重要节点在1997年，一顿饭吃出了“连锁模式”的灵感。
当年肯德基首次进入常州，对女儿宠爱有加的车建新就赶时髦地陪着女儿去吃了肯德基，却不曾想因此灵感迸发——肯德基和红星家具城一样都是红白色相间的商标，肯德基能做标准化连锁经营，为什么红星不能做家具界的“肯德基”？
在此之后，车建新钻研起了肯德基、沃尔玛等国际零售巨头的连锁经营管理体系。
受麦德龙品牌的影响，他给红星家具厂换了个更为洋气的名字“红星美凯龙”，搞起了家居品牌连锁大卖场的生意。
2016年底，红星美凯龙第200座家具Mall正式开业，江苏红星一举超过万达，成为全球规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商。
2018年红星美凯龙一跃成为家居行业的最大龙头，数据显示，其在家居装饰行业市场份额占比达到12%，远超第二名居然之家的8%。
在资本市场上，红星美凯龙也是如鱼得水。
2015年6月26日在香港联交所主板上市，2018年1月17日又在上交所上市，成为中国家居零售行业A+H第一股，总市值最高达869亿，持股约58%的车建兴，仅A股的财富就达500亿。
02
从家居龙头到最大地主
"美好的生活需要诗和远方，还需要沙发和床。"
这是红星美凯龙董事长车建新说过的话，但其实还要补上一句，“更需要买房和炒房。”
人前，红星美凯龙是一个家具龙头，但是它还有另一重隐秘身份——地产巨鲸。
据红星美凯龙公告，到2018年底，红星美凯龙拥有投资性房地产68处，总面积688.82万平方米，账面价值达785.33亿元！
而且，地产才是它真正的主业。2018年底红星美凯龙总资产为1108.6亿元，投资性房地产占去了71%的比例。
在其利润构成之中，30.24％也来自于投资性房地产公允价值变动收益。
具体来看，车老板的地产生意分为两种，一种叫做“自营”，一种叫做“委托管理”。
所谓“自营”，就是公司需要花钱买地买房，也需要付租金。但是这种模式没有经营风险，只要有商户，就能收租。
至于“委托管理”，模式就更轻松了。
公司不需要花钱去买地、买房、付租，公司只需要出品牌和经营经验，商户和合作方出资拿地，公司再在施工建设、开业前后参与进来，提供包括选址、施工、设计、培训等在内的咨询和委管服务，在不同参与阶段收取各项费用。
商户赚的多，公司也能跟着赚的多，从商场的开发建设到开业时、开业后都能赚上一笔。
就这样，红星美凯龙不仅能逍遥自在地当着“包租公”，收着租金；还能扮演“炒房客”的角色，攫取房价上涨的资本红利。
所以当互联网人还在高喊着要颠覆线下时，红星美凯龙笑而不语，赚得比互联网还要高的毛利率——75%。
相比之下，那些真正生产家具的企业，利润率就低得可怜，他们的毛利率普遍在30%—40%之间。
Wind数据显示，2019年A股上市公司中有3家公司持有投资性房地产规模超过500亿元，分别为红星美凯龙798.77亿元、中国建筑689.42亿元和万科A560.55亿元。
红星美凯龙手里的房子比万科还要多出200多亿，成为A股拥有投资性房产最多的第一大！
2018年，车老板意气风发地说——买地是做企业绝对的命根子。
03
败退
但是，看似繁花似锦的背后，内里危机也开始凸显。在红星美凯龙一路高歌猛进的同时，其债务规模也在持续攀升。
截至2020年三季度，红星美凯龙总资产1307.24亿元，总负债799.93亿元，净资产507.31亿元，资产负债率为61.19%。
其中，流动负债313.32亿元，但公司货币资金仅为62.20亿元。面对货币资金5倍有余的流动负债，现金流压力空前凸显。
但即使是债务压身，红星美凯龙仍然是在逆势加杠杆。
去年12月，红星美凯龙在短短19天时间里，连续在广东、江苏、浙江、四川、河北、安徽、重庆等20多地落地29家新店，创下开店新纪录。
3月17日，国际评级机构惠誉将美凯龙的长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级以及2022年到期的3亿美元高级票据的评级从“BB+”下调至“BB”，长期外币发行人违约评级展望为“负面”，资本用脚做出了投票。
此外，由于车建新投入大量的资金、精力在地产业务，等于是在抽主营业务的血。其本身的家居业务，自然是一泻千里。
10年之前，红星美凯龙拔地而起，开业之初就是车水马龙。
作为沈阳最大的集商业、交通、旅游、居住为一体的商业圈，媒体对其的评价是“滂江巨龙”。
10年之后，此处人走茶凉，昔日巨龙化成虫。近年频传大型家居卖场撤店消息，大规模商户出走、商场空置率高企的现象不断恶化。
除了败给了电商的大趋势之外，更是由于自己的经营意识缺位。
业内人士评价：“这些老牌的商场，服务意识差、装潢陈旧，而且自己还觉得自我良好，顾客越来越少才是正常现象。”
其实面对滚滚而来的互联网大潮，电商冲击实体门店的大势，红星美凯龙也想过自救，但一是转型迟缓，二是即使决心转型，也显得有心无力。
2012年其自建电商“红美商城”闹出过投资两亿年交易金额仅4万的笑话。
2013年红美商城改名“星易家”并挖了大量的电商企业资深从业人员，五年换四任互联网总经理仍是不见成效。
而后阿里战略入股红星美凯龙，美凯龙得到了他最想要的电商流量，而作为阿里来说把家居行业的领头者美凯龙纳入麾下则补足了其家居领域最大的一块拼图。
只不过从效果来看，或许仍有待斟酌。
这一点从数据上体现的更为直观，在扣掉房地产利润之后，红星美凯龙越来越啥都不剩了。
2013-2018年，公司实现净利润分别为30.1亿、32.4亿、32.2亿、34亿、40.8亿和44.8亿，而反映主营业务的扣非净利润分别为-1.2亿、21.9亿、23.9亿、20.7亿、23.1亿和25.7亿，近乎减半。
而红星美凯龙极为器重的地产业务本身，近年来更是江河日下。
由于红星美凯龙的土地储备又多位于三线及以下城市。
三四线城市地产开发周期较长，且部分三、四线城市存在经济基础较弱、人口外流以及房地产供过于求等问题，再加上当前“三道红线”利剑高悬、房贷集中度、土地两集中等新政环境下，红星地产的压力越来越大。
回想当年，2018 年车老板还意气风发地宣布红星地产公司正向千亿目标迈进。
但是到了2020年，红星地产销售额还是却只有 602 亿，这还是全员取消周末休假的奋斗结果。
此前车老板曾说买地是企业的命根子。就在这两天，车建新卖掉了 " 命根子 "。他跟远洋资本签署协议，10.3 亿元将红星地产 18% 的股权转让给远洋。
之前有媒体说远洋 200 亿收购红星地产，后来媒体说 40 亿收购。现在按远洋的官方说法，10.3 亿元，18% 的股权，一家 600 亿销售额的房地产公司，整体估值只值 57 亿元，真真是白菜价甩卖了。
不过，其实对车老板说，卖掉红星虽然肉痛，但其实是当前的最佳选择。在债务高企、资金链极度紧绷的情况下，卖掉最容易卖掉，还能卖出好价钱的红星地产，算是个断臂求生的明智选项。
04
结语
正所谓三十年河东、三十年河西。
房地产曾经是中国最暴利行业之一，催生了无数大富豪。
房地产大热时期，全国设立20000多家房地产公司，还有大批的实业巨头为此跨界，想赚一笔快钱。
但是如今，这些地产巨头们都不约而同地陷入了困境，华夏幸福、泰禾等知名房企接连暴雷；那些跨界地产的大型企业，也陷入了麻烦之中，除了红星美凯龙之外，还有新光、海马汽车等等。
这些都意味着大趋势的转变——靠炒房炒地就能实现暴富的日子已经过去，靠经营实业做大做强的时代即将到来！
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