开发商如何欠缴土地出让价款，是否可以办理证缴分离？

开发商欠缴土地出让价款和相关税费的，能办理不动产登记吗？前几年在办理相关的案件中，一些企业遇到了类似的问题。自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号），该文件旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，加快化解此前法律法规和政策迟迟无法解决的国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。北京楹庭律师事务所合伙人，中华律师协会会员、中国法律年鉴入选律师、楹庭政企纠纷律师团孟雷律师为大家解读下这份通知的相关规定。

关于欠缴土地出让金和相关税费的问题。对于这类问题《通知》中进行了分类，对于房屋销售的，已入住的项目因为由于开发商没有按照出让合同的约定交纳出让金，或者说经济适用房的，按照本来是经济适用房的政策，结果按照商品房去卖或者是出让去对外销售完毕的情况。

《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》二、关于欠缴土地出让价款和相关税费的问题。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。房屋尚未入住的住宅项目，开发单位未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的，以及划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。

对于这类情况，欠缴出让金的，经济适用房本身也如果按照商品房去销售，应当按照相关的规定补交出让金，办理手续才能完全合法，所以对于这类问题，房屋销售出去了，已经住上了的，这类房屋办理的原则是按照证缴分离的原则。

什么叫证缴分离？办理房屋产权的手续，这种情况可以同时办理房屋不动产登记手续，对于欠交的出让金税费问题，该追缴的追缴。办理房屋不动产登记的同时，有关部门去催收相关的出让金和相关的税费。那么为什么这么去做呢？我们认为因为房屋已经入住了，不去办相关的手续，会引发后续的一些问题。因为已经入住了，可能大部分都已经去交了钱，因为开发商的原因没有去办理完善的手续。那么这类情况应当采用证缴分离的原则，同时办证，同时提交两不耽误。该交费的，谁欠费向谁追缴。

对于有的房屋是没有入住的项目。如果说房子还没有入住又没有交纳出让款这种情况应当把出让金和交纳款办完之后才能办理不动产登记手续。对没有入住的这些房屋就没有实行证缴分离的原则去办证。先把这些税费出让金相关的税费缴纳完之后，才能办理不动产登记的手续。所以说在购买房屋的时候，一些企业或个人一定要查询出让金和相关税费是否欠交，如果说欠交将来会影响房屋的过户，房屋的办理不动产登记也会受影响。所以针对这个问题，该通知文件已经做出了相关规定。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。