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老城二手房最大变局登场,广州将改造484个老旧小区

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  “广州好,城古越千年。饱阅沧桑消劫烬,缅怀缔造接前贤。山立五羊仙。”

  这座城市,从历史深处走来,却并不“老”。

  城市焕新,一直在路上。

  日前,《广州市老旧小区改造工作实施方案》正式获得审批通过。

  |来源:广州市人民政府

  这份方案,明确将重点改造2000年底前建成的484个老旧小区,改造内容分为基础类、完善类、提升类、统筹类。

  到2025年底,计划基本完成改造任务。

  |来源:《广州市老旧小区改造工作实施方案》

  我们先来看看,这份方案的重点。

  一、什么样的小区,会被纳入改造范围?

  建成年代较早,失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼);

  重点改造2000年底前建成的老旧小区。

  代表选手,就是越秀区。

  越秀被纳入工作计划的老旧小区数量,高达118个,大约是全市总量的1/4。

  |越秀老破旧

  二、改造内容,不是“大拆大建”,更多的是围绕水电煤气、外立面整饰,以及对商业、物业等环节的升级完善,提高居民生活质量。

  可以说,更接近我们之前提过的“微改造”,只是分类更细,主要包括以下四类:

  改造内容

  基础类

  主要包括小区内道路、供排水、供电、供气、通信、绿化、照明、安防系统、消防设施、无障碍设施以及与小区联系的基础设施的改造提升。

  完善类

  满足居民生活便利需要和改善型生活需求,主要包括环境及配套设施改造建设等内容。如:外立面整饰、楼体绿化、加装电梯、建筑节能改造、机动车泊位等。

  提升类

  主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造,包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施,养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施,以及危房治理、智慧社区、海绵城市、规范化物业管理等。

  统筹类

  一是市、区各职能部门相互联动,共同谋划,统筹各专业改造力量,协同推进老旧小区“三线”下地、电梯加装、道路整治、雨污分流、二次供水、健身设施、拆除违建、垃圾分类、燃气入户、绿化美化等改造;
二是统筹完善社区基本公共服务设施,以社区为基本单元,以建设完整社区为导向,逐步构建以幼有所育、学有所教、老有所养、住有所居等为目标,涵盖公共教育、医疗卫生、公共文化体育、残疾人服务等领域的社区基本公共服务体系。

  三、实施路径有所创新。

  1)混合改造有机更新

  挖掘文、商、旅、创价值街区,试点实施“留、改、拆、建”混合改造,支持功能置换、公房分类活化、闲置低效空间再利用等改造方式,引入优质产业、企业,高水平统筹推进有机更新。

  2)企业规模化建设运营

  统筹小区存量资源和活化利用低效空间等各类资源,引入市场力量,可通过投资、设计、建设、运营、管理等要素组合运作,基础设施项目特许经营(BOT)等模式,引入企业或国企平台等市场化方式推进,实现老旧小区改造项目全生命周期建管一体化。

  3)政府与社会投资组合实施

  采取“政府投资+社会投资”的组合原则,引入社会资本组合实施;对于不具备混合改造实施条件,也无法引入社会资本建设运营的小区,采取政府“保基本”的原则实施改造。

  |海珠草芳围

  广州第一个旧城微改造项目——永庆坊,就采取了“政府主导、企业承办、居民参与”的推进模式,多元实施路径的结合,某种程度上保障了多方利益的最大化。

  四、改造资金,可以由政府投资、社会资本参与、居民出资、专业经营单位出资多种模式灵活组合,并建立相关鼓励机制。

  比如,对于专业经营单位,落实税费减免政策;

  又比如,居民改造意愿强、参与积极性高、有出资意愿的小区,将优先实施改造。

  居民出资,形式可以多样化。

  1.通过直接出资、捐资捐物、投工投劳等;

  2.让渡小区公共收益(如户外广告、停车、社区低效空间再利用等收益),通过引入规模化运营企业运营,用于小区的改造和日常维护管理;

  3.完善小区后续管养,小区改造前居民集资建立后续管养基金,并承诺引入专业物业管理或准物业管理的,优先纳入改造计划;

  4.支持小区居民提取公积金,用于加装电梯等自住住房改造,对于集资加装电梯的居民,各区政府根据实际可给予适当的财政补助。鼓励居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

  |海珠草芳围

  小区的后续管养,值得一提。

  楼龄超20年的房子,墙体开裂,水电线老化、秩序混乱、私搭乱建等失养修失管现象是常态。

  甚至有居民说,“院子老鼠泛滥成灾”。

  随着小区居民老龄化程度提高,“楼梯房”的尴尬存在,也成为一个大问题。

  前几天@掘金日本房产发了一则推文,提到“日本几十年前的房子还像酒店一样新。”

  背后的原因,是传说中的“日本人讲卫生”吗?

  肯定不是。

  是物业懂得合理运用修缮基金,并且业主委员会加以监管、决策。

  (一间77万人民币的房子,月管理修缮费用为817人民币。)

  |来源:@掘金日本房产

  在这份《广州市老旧小区改造工作实施方案》,对物管费用、维护基金,以及组建业主大会、业主委员会,着墨不少。

  其资金来源包括缴纳物管费用,鼓励业主大会和业务委员会组建日常管养服务,拓宽服务范围,增加盈利渠道。

  做好房屋的后续管养,需要物业和居民的共同努力。

  截至2020年11月底,广州已经完成492个老旧小区的微改造任务,惠及全市54万户居民。(来源:央视网)

  |改造意向摸查表

  以加装电梯为例,许多居民持赞同意见。

  其一,加装电梯方便日常上下楼,特别是家中长辈;

  其二,能增加房子溢价,吸引二手买家;

  其三,如果有一天迎来“大改”,也能得到一定补偿。

  A:“荔香花园都刚加装电梯了,我这栋还没装,希望这里改造后靓靓的。”

  B:“越来越少人中意旧屋了,依家旧城区要加装电梯才能吸引到买家眼球。”

  C:“加装了电梯有溢价,卖的话价钱也能高点咯。”

  D:“其实可以集资翻新,房价一定翻倍。”

  E:“不大改造的话,没电梯也很难租出去。”

  F:“现在这里住的,不是老师就是退休工人,很多都不愿意拆迁,加装电梯也好。”

  当然,也有一些住在低楼层的居民,极力反对,主要是担心采光、噪音以及隐私问题。

  城市更新,是做好利益平衡的过程。

  去年7月20日,国务院办公厅挂网《城镇老旧小区改造工作的指导意见》。

  意见指出:2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户。

  力争到“十四五”期末,力争基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。

  | 图片来源:国务院办公厅

  今年的政府工作报告提及,政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜,新开工改造城镇老旧小区5.3万个,提升县城公共服务水平。

  与去年相比,老旧小区改造数量,增加了1.4万个。

  |越秀五羊

  按照住建部此前的摸底调查,全国460亿㎡建筑中,老旧小区存量达到100亿㎡。

  如果按照1000元/㎡的补助标准,那么在“十四五”末,也就是2025年前后,可拉动10万亿投资。

  假如平均每年投入2万亿的真金白银,既可以有效对冲投资下滑,又可以改善居民生活水平,改善居住环境和配套,一举多得。

  “十四五”开局之年,规划明确提出实施城市更新行动

  与以往”棚改“的提法相比,更加多元化。

  除了老旧小区改造,广州旧城改造的力度也在加大。

  早前时候的一份城改政策透露,未来广州共有26个旧城城市更新旧城改造项目登场,进行全面改造或混合改造(中改造)。

  其中,越秀区有7个,海珠区有3个,荔湾区7个,天河区有2个,黄埔区3个,白云区3个,番禺区1个,主要还是集中在中心城区。

  当中,三年计划里有越秀金鸿顺地块、南洋电器厂,海珠广州市直营公房混合改造项目、黄埔港湾一二村、石化大院、鱼珠旧城改造项目。

  与旧村改造不同,“中改造”不再新增住宅,物业拆迁后只能原地还建,未来新增载体局限于办公和商业类型,倒逼开发商在改造初期,即寻求产业发展、融资及财务平衡。

  就目前来看,一些老旧小区的价格,也不便宜。

  比如港湾一村的房子,在贝壳上均价显示39128元/平,接近4万了。

  这可是94年建设的老房子,外墙都秃噜皮了。

  而之前富力南驰富颐华庭第一期开盘的时候,也还有3.9万/平的房子可以选。

  | 图片来源:贝壳

  不过现在,你想买港湾一村的房子,也买不到了,根本不会有业主挂牌。

  同样的情况,还有黄埔石化大院,楼龄40年,一套74平方米的三房,挂牌305万,均价4.1万元/平;

  至于备受关注的天河六运小区,目前二手挂牌均价6万/平;

  |来源:链家

  白云区罗冲围一带,挂牌的二手住宅较多,价格在1.7-4.2万/平,这个价格相比起中心城区,十分友好了。

  至于荔湾区石围塘片区,房龄超过30年,目前没有二手房在售。

  至于越秀共和、五洋片区早已传出要改造的消息,其二手价格也是一路往上走。

  房价10万+,新增76万平住宅!越秀环市东改造方案公开

  当然,很多只是业主的报价,并不能完全代表市场的行情,却能反映市场预期。

  城市更新,老破旧也即将迎来价格重估。

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